ما هو الفائدة عن الأيام الفردية؟
الفائدة عن الأيام الفردية هي الفائدة المستحقة على قرض الرهن العقاري لتغطية دفعة جزئية للشهر الأول قبل أن تبدأ الدفعات الشهرية المنتظمة. يمكن أن تحدث دفعة الفائدة عن الأيام الفردية عندما تكون دفعات قرض الرهن العقاري مجدولة لتكون مستحقة في الأول من كل شهر. ومع ذلك، يحدث إغلاق الرهن العقاري في أي يوم عمل خلال الشهر.
علاوة على ذلك، يمكن أن تتأخر عمليات الإغلاق لعدة أسباب، مما يؤثر على مقدار الفائدة المستحقة عند الإغلاق. ونتيجة لذلك، تتضمن معظم قروض الرهن العقاري دفعة فائدة لأيام غير منتظمة، والتي تُعرف أيضًا بفائدة مؤقتة، أو فائدة مدفوعة مسبقًا، أو فائدة يومية.
النقاط الرئيسية
- الفائدة عن الأيام الفردية تشير إلى الفائدة المستحقة على القرض قبل بدء أول دفعة منتظمة.
- يمكن أن يكون دفع الفائدة لأيام فردية ضروريًا عندما يكون إغلاق القرض في يوم مختلف من الشهر عن موعد استحقاق الدفعات المنتظمة.
- هناك عدة طرق مختلفة قد يطلب بها المقرضون من المقترضين دفع النقص في الفائدة.
- يُعرف الفائدة عن الأيام الفردية أيضًا بأسماء أخرى، مثل الفائدة المؤقتة، الفائدة المدفوعة مسبقًا، وفائدة اليوم الواحد.
فهم الفائدة للأيام الفردية
الفائدة عن الأيام الفردية ضرورية لأنه لا توجد أيام بدون فائدة في القرض بالتقسيط. يتم توزيع سداد مبلغ رأس المال للقرض عبر الدفعات الشهرية المجدولة لفترة القرض. ومع ذلك، يبدأ عداد فائدة الرهن العقاري في العمل بمجرد تحويل الأموال إلى المقترض. لا تتضمن حسابات الفائدة عن الأيام الفردية أي دفعة من رأس المال.
كيف تعمل فائدة الأيام الفردية
الدين الذي يتراكم خلال فترة الفائدة لأيام غير كاملة، بين تسوية القرض وبداية الشهر الأول للدفع الكامل، يُعرف باسم نقص الفائدة. يمكن دفعه بإحدى ثلاث طرق:
- "مع الإنشاء" يعني أن النقص مستحق في وقت الإغلاق.
- "مع الأول" تعني أن النقص مستحق مع أول دفعة شهرية منتظمة.
- "Amortized" تعني أن النقص سيتم توزيعه على طول مدة القرض، مما يجعل جميع الدفعات أعلى قليلاً.
يمكن أن تكون دفعة نقص الفائدة المؤقتة إما "دفعة لفترة أولى طويلة" أو "دفعة لفترة أولى قصيرة". سيعتمد النوع على لغة العقد وموعد إتمام الصفقة.
فترة طويلة أولى
في فترة طويلة لأول مرة، يحدث الإغلاق قبل الشهر العادي الأول للقرض. على سبيل المثال، عائلة سميث لديها إغلاق في 20 سبتمبر، مع استحقاق أول دفعة شهرية كاملة للرهن العقاري لشهر أكتوبر في 1 نوفمبر. ستدين عائلة سميث بفارق الفائدة عن الأيام العشرة الأخيرة من سبتمبر (21-30).
فترة قصيرة أولى
في فترة قصيرة في البداية، يحدث الإغلاق بعد اليوم الأول من الشهر المذكور في العقد كأول فترة دفع منتظمة. في هذه الحالة، لنفترض أن شركة العنوان تؤخر إغلاق عائلة سميث حتى 11 أكتوبر. الآن، يحق لعائلة سميث استرداد الفائدة عن الأيام العشرة الأولى من أكتوبر.
هنا، قد يقوم المقرض العقاري بتخفيض الدفعة الشهرية الأولى، أو توزيع التخفيض على جميع دفعات القرض، أو تطبيقه على الرصيد الأساسي. إذا تم خصمه من الرصيد الأساسي، فسوف يقلل قليلاً من الدفعات الشهرية.
اعتبارات خاصة
مشكلة شائعة تواجه كل من المقترضين والمقرضين هي عدم القدرة على التنبؤ بتاريخ إغلاق القرض. يمكن أن تتسبب عدة عوامل في تغيير تاريخ الإغلاق. ونتيجة لذلك، قد يكون من الصعب معرفة المبلغ الدقيق لفائدة الأيام الفردية المستحقة عند الإغلاق. ومع ذلك، يجب أن يكون المقرضون العقاريون قادرين على إخبار المقترضين بكيفية تخطيطهم لحساب وتعديل دفعة الفائدة المؤقتة.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك قد تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
هل الفائدة على الأيام الفردية قابلة للخصم الضريبي؟
وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية، فإن الفائدة المدفوعة مسبقًا (والتي تُعتبر فائدة الأيام الفردية مثالًا عليها) قابلة للخصم، ولكن يجب تخصيصها للسنوات الضريبية التي تنطبق عليها الفائدة. لذا، تقول مصلحة الضرائب: "إذا دفعت الفائدة مقدمًا لفترة تتجاوز نهاية السنة الضريبية، يجب عليك توزيع هذه الفائدة على السنوات الضريبية التي تنطبق عليها."
يجب على المُقرض الخاص بك أن يُبلغ عن إجمالي مبلغ الفائدة الذي دفعته خلال السنة في النموذج 1098، بيان فائدة الرهن العقاري الذي يرسله لك في نهاية كل عام. الفائدة قابلة للخصم أيضًا فقط إذا قمت بتفصيل الخصومات الخاصة بك بدلاً من أخذ الخصم القياسي.
ما هي الأشكال الأخرى للفائدة المدفوعة مسبقًا؟
بالإضافة إلى الفائدة على الأيام الفردية، تُعتبر النقاط أو ما يُعرف بنقاط الخصم، شكلاً شائعًا من الفائدة المدفوعة مسبقًا المرتبطة بالرهن العقاري. تمثل النقاط الفائدة التي يدفعها المقترض للمقرض مقدمًا لتخفيض معدل الفائدة على المدفوعات المتبقية للقرض. كل نقطة تعادل 1% من رأس مال القرض.
على سبيل المثال، فإن المقترض الذي يدفع نقطتين على رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار سيعطي المقرض مبلغًا إضافيًا قدره 4,000 دولار عند الإغلاق. وفي المقابل، سيقوم المقرض بتخفيض معدل الفائدة على القرض. يدفع المشترون النقاط من أجل تخفيض دفعات الرهن العقاري الشهرية لسنوات قادمة.
تسمح دائرة الإيرادات الداخلية للمكلفين الذين يقومون بتفصيل خصوماتهم في الجدول A من إقراراتهم الضريبية بالمطالبة بالنقاط كخصم في السنة التي يتم دفعها فيها في العديد من الحالات. تحديدًا، تقول تعليمات دائرة الإيرادات الداخلية: "يمكنك خصم النقاط للحصول على رهن عقاري أو لإعادة تمويل رهنك العقاري لدفع تكاليف تحسينات المنزل على مقر إقامتك الرئيسي، في السنة التي تدفعها فيها، إذا كنت تستخدم طريقة المحاسبة النقدية. وهذا يعني أنك تبلغ عن الدخل في السنة التي تتلقاه فيها وتخصم النفقات في السنة التي تدفعها فيها."
كيف تعرف مقدار الفائدة التي يمكنك خصمها؟
يتوجب على المقرض الخاص بك أن يزودك بنموذج 1098، بيان فائدة الرهن العقاري، كل عام إذا كنت قد دفعت 600 دولار أو أكثر كفائدة. يشمل حد الـ 600 دولار كل من الفائدة العادية وأي نقاط. على سبيل المثال، كما توضح مصلحة الضرائب الأمريكية في تعليماتها للمقرضين، "إذا دفع المقترض نقاطًا بقيمة 300 دولار وفائدة رهن عقاري أخرى بقيمة 300 دولار، فإن المقرض قد تلقى 600 دولار من فائدة الرهن العقاري ويجب عليه تقديم نموذج 1098. يجب الإبلاغ عن إجمالي النقاط في نموذج 1098 للسنة التقويمية للإغلاق بغض النظر عن طريقة المحاسبة المستخدمة للإبلاغ عن النقاط لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية."
يحتوي النموذج 1098 أيضًا على معلومات أخرى يمكن أن تكون مفيدة لدافع الضرائب، مثل الرصيد الحالي المستحق على قرضهم.
الخلاصة
تمثل فائدة الأيام الفردية الفائدة المستحقة عند إغلاق الرهن العقاري لتغطية دفعة جزئية للشهر الأول قبل أن تبدأ الدفعات الشهرية المنتظمة. يمكن أن تحدث دفعة فائدة الأيام الفردية عندما تكون دفعات قرض الرهن العقاري مستحقة في بداية الشهر ولكن الإغلاق يحدث قرب نهاية الشهر.
الفائدة عن الأيام الفردية هي واحدة من العديد من تكاليف الإغلاق التي يمكن للمقترضين عادةً توقع دفعها عند الحصول على رهن عقاري. مثل الفائدة المرتبطة بالرهن العقاري الأخرى، يمكن أن تكون مؤهلة لخصم ضريبي.