ما هو معدل التمرير؟
معدل التمرير هو معدل الفائدة على الأصول المورقة، مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، الذي يُدفع للمستثمرين بعد خصم رسوم الإدارة ورسوم الخدمة ورسوم الضمان من قبل مصدر الأصل المورق. يُشار إليه غالبًا بمعدل الفائدة الصافي.
النقاط الرئيسية
- معدل التحويل هو سعر الفائدة الذي يتلقاه المستثمر على أصل مُورق بعد أن يقوم المُصدر بخصم الرسوم المختلفة.
- غالبًا ما يُشار إليه بمعدّل الفائدة الصافي، فإن معدّل التحويل يكون دائمًا أقل من معدّل الفائدة المعلن على الورقة المالية الفردية عندما يتم تقديمها من قبل المُصدر.
- أكبر الجهات المصدرة للأصول المورقة هي Sallie Mae وFannie Mae وFreddie Mac.
- يمكن أن تكون الرسوم المخصومة من سعر الفائدة للوصول إلى معدل التمرير إما كنسبة مئوية من إجمالي الفائدة المتولدة من الرهون العقارية الأساسية أو كمعدل ثابت.
- يمكن أن يتغير معدل التحويل اعتمادًا على ما إذا كانت أسعار الفائدة للرهن العقاري الأساسي ثابتة أو متغيرة.
فهم معدل التمرير
معدّل التحويل (المعروف أيضًا بمعدّل القسيمة للسندات المدعومة بالرهن العقاري MBS) يكون أقل من سعر الفائدة على الأوراق المالية الفردية داخل العرض. أكبر الجهات المصدرة للأصول المورقة هي شركات Sallie Mae، وFannie Mae وFreddie Mac، التي تضمناتها على الرهون العقارية مدعومة من قبل الحكومة الأمريكية، مما يمنح الرهون العقارية تصنيفات ائتمانية عالية.
معدل التمرير هو صافي الفائدة التي يدفعها المُصدر للمستثمرين بعد تسوية جميع التكاليف والرسوم الأخرى. في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، على سبيل المثال، يتم تمرير المبلغ المرسل إلى المستثمرين من المدفوعات على الرهن العقاري الأساسي الذي يشكل الأوراق المالية المورقة للرهن العقاري، عبر وكيل الدفع وأخيرًا إلى المستثمر.
معدّل التحويل سيكون دائمًا أقل من متوسط معدل الفائدة الذي يدفعه المقترض على الرهون العقارية التي تدعم الأمان. يحدث ذلك لأن هناك رسومًا مختلفة تُخصم من الفائدة المدفوعة، بما في ذلك رسوم الإدارة العامة لإدارة الأمان بشكل عام، وإجراء المعاملات المتعلقة بمجموعة الأمان، والضمانات المرتبطة بالأوراق المالية المعنية. كما هو محدد في الشروط والأحكام التي تحكم إصدار الأصول المورقة، تُحدد الرسوم كنسب مئوية من الفائدة الناتجة عن الرهون العقارية الأساسية أو كمعدلات ثابتة.
توريق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
تقوم العديد من المؤسسات، مثل البنوك، بضمان العديد من الرهون العقارية. غالبًا ما تأخذ هذه الرهون العقارية، وتعيد تجميعها في حزمة من الرهون العقارية، وتبيعها للمستثمرين كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). يحصل المستثمر الذي يشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على مدفوعات الفائدة على الرهون العقارية الفردية التي تشكل الأصل المورق كعائدات/مدفوعات فائدة على الأصل.
خلال فترات الاستقرار الاقتصادي، يكون الخطر المرتبط بالاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري منخفضًا مقارنة بالعديد من خيارات الاستثمار الأخرى، نظرًا للتنوع من خلال العديد من الرهون العقارية التي تشكل المجموعة المورقة. يُعتبر العائد المحقق كمعدل تمرير عادةً عادلًا بالنسبة لدرجة المخاطرة المتضمنة.
توقع معدل التحويل
عند الاستثمار في أصل مُورّق، سيقوم المستثمرون بتوقع معدل التمرير كمعدل العائد على استثماراتهم. بالطبع، قد تظهر عوامل غير متوقعة وتؤثر على مقدار الفائدة الصافية المتولدة.
على سبيل المثال، إذا كانت الرهون العقارية التي تدعم الأمان تحمل معدل فائدة متغير أو معدل عائم بدلاً من معدل ثابت، فإن التغيرات في متوسط معدل الفائدة ستؤثر على مقدار العائد. لهذا السبب، قد يحاول المستثمرون توقع تقلبات معدلات الفائدة على مدى عمر الأمان وأخذها في الاعتبار عند حساب معدل العائد المتوقع. تساعد هذه العملية المستثمر في اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان العائد يستحق درجة المخاطرة المرتبطة بالرهون العقارية الأساسية.
فاني ماي وفريدي ماك
أنشأ الكونغرس فاني ماي وفريدي ماك لتوفير السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف في سوق الرهن العقاري. توفر هذه المنظمات السيولة لآلاف البنوك وجمعيات الادخار والقروض وشركات الرهن العقاري، مما يسهل تقديم القروض لتمويل المنازل.
تقوم فاني ماي وفريدي ماك بشراء الرهون العقارية من المقرضين وتحتفظ بها في محافظها أو تقوم بتجميع القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري التي قد تُباع لاحقًا. يستخدم المقرضون الأموال التي يتم جمعها من بيع الرهون العقارية للانخراط في إقراض إضافي. تساعد مشتريات هذه المنظمات في ضمان توفر إمداد مستمر من الأموال العقارية للأشخاص الذين يشترون المنازل والمستثمرين الذين يشترون المباني السكنية أو غيرها من المساكن متعددة الأسر.