رسوم الضمان: ما هي وكيف تعمل

ما هي رسوم الضمان؟

يشير مصطلح رسوم الضمان إلى المبلغ المالي الذي يُدفع لمُصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من قبل الحامل. تساعد هذه الرسوم المُصدر في تغطية التكاليف الإدارية والنفقات المتعلقة بالأوراق المالية، كما تقلل من أي مخاطر أو خسائر قد تنشأ إذا تخلف أي من الرهن العقاري الذي يدعم الأوراق المالية عن السداد. تُعرف أيضًا باسم رسوم الضمان، وتشير رسوم الضمان أيضًا إلى الرسوم التي يدفعها المقترض إلى الضامن مقابل الخدمات المقدمة.

النقاط الرئيسية

• رسوم الضمان هي مبلغ يُدفع لمصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
• تساعد هذه الرسوم المُصدر في تغطية التكاليف الإدارية والنفقات الأخرى، كما تقلل من المخاطر والاحتمالات للخسارة في حالة التخلف عن السداد للرهن العقاري الأساسي.
• يتم أيضًا فرض رسوم G من قبل الضامنين الآخرين مقابل الخدمات المقدمة.
• قد تكون الرسوم نسبة مئوية من قيمة الأصول أو مبلغًا ثابتًا.

فهم رسوم الضمانات

يقوم مُصدرو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) مثل فريدي ماك، جيني ماي، وفاني ماي بفرض رسوم ضمان على المقرضين لإنشاء، وخدمة، والإبلاغ عن الأصول، بالإضافة إلى ضمان أن المزود سيقوم بتعويضها لضمان سداد الأصل والفائدة حتى في حالة تخلف المقترضين عن السداد. بينما تكون الرسوم عادة نسبة معينة من قيمة الأصل، قد يقوم المُصدر أيضًا بفرض مبلغ ثابت. هذا الضمان للدفع هو المكون الرئيسي لرسوم الضمان. تم تغيير الرسوم الأولية على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023.

المزودون مثل فاني، فريدي، وجيني يساعدون البنوك عن طريق شراء الرهون العقارية من شركات الرهن العقاري، البنوك التجارية، اتحادات الائتمان، المجمعين، وهكذا. في معظم الحالات، تقوم هذه المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) بدفع ثمن هذه الرهون العقارية عن طريق إعادتها إلى المصدرين في شكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) يمكن للمستلم بعد ذلك اختيار بيعها أو الاحتفاظ بها. الرسوم المضمونة المدمجة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي مولد الإيرادات لمزود الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وهذه الرسوم تكون كافية بشكل مثالي عبر جميع المنتجات لتغطية حالات التخلف عن السداد الفردية للرهون العقارية.

تتكون رسوم الضمان بشكل أساسي من الضمان الائتماني الذي يقدمونه للمالك النهائي للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، ولكنها تغطي أيضًا تكاليف إدارة وإدارة مجموعات الرهن العقاري المورقة، والإبلاغ عن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين ولجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC)، وغيرها من المهام الخلفية.

على الرغم من أن هذه الرسوم تُعتبر غالبًا نوعًا من التأمين على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، إلا أنها تغطي أيضًا خدمات أخرى كما ذُكر. على سبيل المثال، قد يفرض البنك رسوم g-fee على حامل السند أو الأصل لتقديم ضمان. كما قد يفرضون رسوم ضمان كجزء من معدل الفائدة على الرهن العقاري. وعلى عكس الرسوم الأخرى المدفوعة مقدمًا—مثل رسوم الوثائق ورسوم الإنشاء—فإن هذه الرسوم تُفرض طوال مدة القرض بأكملها.

قد يفرض المقرضون رسوم ضمان كجزء من سعر الفائدة على الرهن العقاري.

اعتبارات خاصة

تُحدد رسوم الضمان بناءً على الجدارة الائتمانية وحجم مجموعة الرهن العقاري الأساسية. قبل انهيار الرهن العقاري والأزمة المالية، كانت رسوم الضمان عبارة عن خصم صغير يتراوح بين 15 إلى 25 نقطة أساس. مقابل هذه الرسوم الصغيرة، حصل مُصدر الرهن العقاري على أصل قابل للبيع بينما أزال القرض من السجلات لتحرير المزيد من الائتمان. كان هذا صفقة ممتازة للمقرضين، حيث اعتمد مقدمو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على المعلومات من مُصدري القروض لتحديد رسوم الضمان. استغلت البنوك الفرصة لدفع حدود من يمكن منحه رهنًا عقاريًا بشكل معقول، مما أدى إلى ظهور قروض NINJA وتشويه السوق بشكل عام. لسوء الحظ، لم تكن رسوم الضمان تُعدل لتعكس هذه الحقيقة، مما أدى إلى انهيار هائل في الرهن العقاري حيث اضطرت الحكومة الأمريكية في النهاية إلى إنقاذ مقدمي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بسبب عدم كفاية رسوم الضمان لتغطية المسؤولية الحقيقية.

شهدت رسوم الضمان زيادة حادة منذ الأزمة المالية والركود الكبير. مقارنةً بمتوسطات ما قبل الانهيار التي تتراوح بين 15 إلى 25 نقطة أساس، فإن المتوسط بعد الانهيار هو أكثر من الضعف. تقدم وكالة الإسكان والتمويل الفيدرالية (FHFA) تحليلًا سنويًا لرسوم الضمان التي تفرضها فريدي وماك فاني. أفادت FHFA بمتوسط رسوم ضمان يبلغ 58 نقطة أساس على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا تم إصداره في عام 2019. وعلى الرغم من أن رسوم الضمان لا تحظى عادةً بالكثير من الاهتمام خارج مجموعات الضغط في صناعة الرهن العقاري، إلا أن هناك محاولات سياسية لزيادة شاملة بمقدار 10 نقاط أساس إضافية من خلال FHFA لتقليل المخاطر المستقبلية على دافعي الضرائب الأمريكيين. تم تعليق هذه الزيادات المقترحة قبل التنفيذ.