ما هو قرض الطاقة النظيفة المقيّم على الممتلكات (PACE)؟
قرض الطاقة النظيفة المقيّم على العقار (PACE) هو نوع من التمويل المتاح لإجراء تحسينات في كفاءة الطاقة وتحسينات الطاقة المتجددة في العقارات التجارية أو السكنية.
يتم الإشراف على برامج PACE من قبل وزارة الطاقة الأمريكية، وقد تم تمويل أكثر من 3.4 مليار دولار في مشاريع كفاءة الطاقة على العقارات التجارية في أكثر من 38 ولاية بالإضافة إلى مقاطعة كولومبيا.
ومع ذلك، كان الجزء السكني أبطأ في اكتساب الزخم، حيث تتوفر برامج التمويل للعقارات السكنية فقط في كاليفورنيا وفلوريدا وميسوري. اعتبارًا من ديسمبر 2021، استفاد أكثر من 323,000 من أصحاب المنازل من القروض لإجراء تحسينات في كفاءة الطاقة وغيرها من التحسينات.
النقاط الرئيسية
- يمكن استخدام برامج PACE للعقارات السكنية أو التجارية.
- يتم ربط قرض PACE بالعقار بدلاً من المبنى أو المنزل.
- يتم سداد قروض PACE خلال التقييمات الضريبية وتعتبر رهناً ضريبياً.
- قد يكون من الصعب بيع منزل مرتبط بقرض PACE لأنه يبقى مع العقار وينتقل إلى المالك التالي.
- بعض مقرضي الرهن العقاري لن يقدموا رهنًا عقاريًا لشخص يرغب في شراء منزل مرتبط بقرض PACE.
كيف يعمل قرض تمويل الطاقة النظيفة المعتمد على تقييم العقار (PACE)
يمكن استخدام تمويل قروض PACE للعديد من التحسينات الموفرة للطاقة، بما في ذلك تعزيز مقاومة الزلازل للمنازل أو المباني التجارية أو العقارات الصناعية الموجودة في المناطق المعرضة للزلازل؛ تدابير الاستعداد للأعاصير؛ تركيب الألواح الشمسية أو الغلايات؛ الأسقف الموفرة للطاقة؛ وترقيات الإضاءة باستخدام LED.
مع هذا النوع من التمويل، تكون العقار بمثابة ضمان، ويرتبط الدين مباشرة بالعقار بدلاً من مالكه. يبقى أي رصيد متبقي على قرض PACE كما هو عندما يتغير مالك العقار.
على عكس قرض الرهن العقاري التقليدي، لا يتطلب تمويل PACE دفعة مقدمة. كما أن قروض PACE لا تحتوي على دفعة شهرية منتظمة. بدلاً من ذلك، يتم سداد هذه القروض من خلال تقييمات الملكية كإضافة إلى ضرائب الملكية العادية للمالك. يتم توزيع هذه التقييمات على فترة زمنية محددة، عادة ما تكون من 10 إلى 20 عامًا، بناءً على مقدار التمويل المعني. وعادة ما يتعرض مالكو العقارات الذين يفشلون في دفع التقييمات بانتظام لنفس العقوبات التي قد يتعرضون لها في حالة عدم دفع أي فاتورة ضريبية أخرى على الملكية.
عادةً لا يتضمن تمويل PACE نفس عملية الاكتتاب كما هو الحال في الرهن العقاري التقليدي. يمكن لأصحاب العقارات تمويل 100% من تكلفة التحسينات المتعلقة بالطاقة، ولا تعتبر الجدارة الائتمانية مكونًا هامًا في عملية الموافقة. تُدار برامج PACE الفردية من قبل وكالات حكومية على مستوى الولاية والمحلية، والتي تتمتع بقدر معين من الحرية في تحديد إرشادات الموافقة.
من حيث الحجم، يُقدّر سوق قروض PACE السكنية (R-PACE) بحوالي 7.7 مليار دولار، أي أن هناك قروضًا بقيمة إجمالية تبلغ 7.3 مليار دولار تم إصدارها لتحسين 323,000 منزل من عام 2010 حتى ديسمبر 2021. وقد أثبتت نفسها كأسرع القطاعات نموًا في صناعة الإقراض في الولايات المتحدة. أما حجم السوق التجاري لتمويل PACE (C-PACE) فيبلغ قليلاً أكثر من 3.4 مليار دولار لـ 2,760 مشروعًا.
فريدي ماك، فاني ماي، وبنوك القروض الفيدرالية لا تقدم رهونًا عقارية على المنازل التي تحتوي على قرض PACE، لذا إذا قمت بأخذ واحد، من المهم أن تدرك أنه قد يكون من الصعب بيع منزلك.
مزايا وعيوب قرض تمويل الطاقة النظيفة المعتمد على العقار (PACE)
يمكن لقروض الطاقة النظيفة المقدرة على الممتلكات تحسين التدفق النقدي للمالكين، حيث يتم توزيع السداد على مدى سنوات عديدة بدلاً من دفعة كبيرة مقدمة. تعتمد هذه القروض على مصادر رأس المال الخاص، ويمكن أن تساعد هذه القروض مالكي العقارات في خصم المدفوعات من مسؤوليتهم الضريبية عند وقت الضريبة. بالإضافة إلى ذلك، تتيح قروض PACE للمدن والبلدات إنشاء خيارات كفاءة الطاقة والطاقة المتجددة على الممتلكات.
ومع ذلك، هناك بعض العيوب. هذه الأنواع من القروض متاحة فقط لأولئك الذين يمتلكون عقارات. قد تحتاج إلى مبالغ كبيرة من المال لدفع تكاليف الإعدادات القانونية والإدارية. لا يمكنك تمويل العناصر المحمولة مثل الأجهزة المنزلية، وقد تواجه تعقيدات إذا كنت ترغب في بيع عقارك مع وجود رهن PACE مرتبط به.
الإيجابيات
يمكن أن يحسن التدفق النقدي
لا يلزم دفع مقدم
يخلق عقارات موفرة للطاقة
يمكن أن تكون مدفوعات الفائدة قابلة للخصم الضريبي.
اعتمادًا على المشروع، يمكنك توفير المال على فواتير الطاقة الخاصة بك.
السلبيات
قد تكون الرسوم الأولية للإعداد مكلفة.
متاح فقط لمالكي العقارات
يمكن أن يجعل الأمور معقدة عندما تقرر بيع منزلك.
يمكن أن تكون معدلات الفائدة أعلى من المتوسط.
عملية قرض الطاقة النظيفة المقيّمة على الممتلكات (PACE)
مشابهًا للرهن العقاري أو إعادة التمويل، يعتمد قرض PACE وأهليتك للحصول عليه على مجموعة من العوامل، بما في ذلك الأسهم التي تمتلكها في منزلك، وسجل الدفع الخاص بك على الرهن العقاري، وقدرتك على سداد تقييم العقار.
بمجرد الموافقة على قرض PACE، يجب عليك العثور على مقاول يوافق على العمل مع هذا النوع من القروض. عادةً ما يتم دفع المقاولين مقابل عملهم على دفعات، ولكن مع قرض PACE، يتم دفع المقاول بمجرد اكتمال المشروع. عندما يتم الانتهاء من المشروع، ستكون مسؤولاً عن سداد القرض عند دفع ضرائب الممتلكات.
مثل أي قرض، من الجيد عادة البحث عن بدائل قرض PACE. إذا قررت الحصول على قرض PACE، تأكد من مراجعة الشروط ومعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على ائتمانات ضريبية ولديك المال لدفع أي رسوم. عادة ما يتم تمويل قرض PACE بنسبة 100%، ولكن نظرًا لأن تقييمات الممتلكات تُدفع سنويًا (أو مرتين في السنة)، فقد تكون تكلفة القرض أعلى من الدفعة الشهرية.
توريق PACE
تزداد شعبية برامج السندات الممولة من خلال تقييم الطاقة النظيفة للممتلكات السكنية (PACE) على مستوى الولايات بين المستثمرين. مثال على ذلك هو صندوق Ygrene Energy، وهو مصدر للأوراق المالية المدعومة بسندات وتقييمات PACE، الذي أعلن في عام 2020 أنه أغلق عملية التوريق GoodGreen 2020-1 بإصدار أوراق مالية دين من الدرجة الاستثمارية بقيمة 318 مليون دولار.
وفقًا لبيان من الشركة، "بناءً على أكثر من 525 مليون دولار التي قامت الشركة بتوريقها في عام 2019، اعتبارًا من ديسمبر 2021، أكملت الشركة 10 معاملات توريق بإجمالي 2 مليار دولار وتظل الجهة الوحيدة التي لديها سجل ناجح ومستمر في توريق أصول PACE السكنية والتجارية (C-PACE)."
تصدر السندات PACE من قبل الجهات الحكومية المحلية، وهي سندات بلدية خاضعة للضريبة. تمول هذه السندات تحسينات الطاقة لأصحاب المنازل السكنية أو أصحاب العقارات التجارية وغالبًا ما تكون غير مصنفة ومهيكلة كسندات التزام محدود، وسندات تقييم خاص. السبب في ذلك هو أنها تُسدد من خلال مدفوعات تقييم العقارات، وتضيف رهنًا ضريبيًا لأي عقار يحتوي على قرض PACE.
مثال على قرض الطاقة النظيفة المقيّم على الممتلكات (PACE)
في ديسمبر 2018، تم إصدار قرض PACE للعقارات التجارية بقيمة 24.9 مليون دولار، وهو أكبر تمويل C-PACE منفرد لهذا العام. مُنح القرض لشركة Shamrock Development, Inc.، وهي شركة تطوير مقرها نبراسكا، ومن المقرر أن يساعد القرض في تمويل مشروع تجديد حضري لاثنين من مربعات وسط مدينة أوماها.
استخدم المطور الأموال لترقية وتنفيذ تدابير كفاءة الطاقة لفندق ماريوت، ومبنى سكني، ومساحة تجارية تبلغ 90,000 قدم مربع. قامت مدينة أوماها بإدارة تمويل C-PACE لمنطقة تقييم الطاقة النظيفة في شرق نبراسكا. اعتبارًا من عام 2021، تم الانتهاء من أجزاء من التطوير، وتستمر أعمال البناء في أجزاء أخرى من الحي.
اعتبارات خاصة
تمت مقارنة هذا الوصول السهل نسبيًا إلى التمويل بأجواء الإقراض في سوق الإسكان السكني خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي (subprime).
في يوليو 2016، أعلنت إدارة الإسكان الفيدرالية أنها ستبدأ في تأمين الرهون العقارية التي تحمل امتيازات مرتبطة ببرنامج قروض PACE. سيتم وضع مدفوعات قروض PACE في حساب ضمان مع الضرائب العقارية العادية. أولئك الذين يشترون منزلاً من خلال برنامج FHA الذي يحتوي على قرض PACE سيكونون مسؤولين عن أي رصيد غير مدفوع متبقٍ على القرض.
من أين يأتي تمويل PACE؟
عادةً ما يتم تمويل قروض Pace من خلال السندات البلدية.
هل يمكنك سداد قرض PACE مبكرًا؟
نعم، يمكنك سداد قرض PACE مبكرًا عن طريق دفع التقييم بالكامل بدلاً من شروط القرض. يُطلق على هذا اسم السداد الكامل، ويعني أنك تزيل التقييم الضريبي من ممتلكاتك.
هل يمكنك بيع منزل بقرض PACE؟
نعم، يمكنك بيع منزل يحتوي على قرض PACE لأن هذا النوع من القروض مرتبط بالعقار بدلاً من المنزل نفسه، حتى لو تم استخدام المال لشيء يعد جزءًا من المنزل. القرض مرتبط بتقييم العقار، لذا فإن المشترين سيرثون القرض من البائعين.
كيف يمكنني إعادة التمويل باستخدام قرض PACE؟
قد يكون من الصعب إعادة التمويل باستخدام قرض PACE لأن هذه القروض تعتبر امتيازات ضريبية ويجب دفعها أولاً. هذا يعني أنك قد تضطر إلى سداد الامتياز بالكامل قبل إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. قد لا تسمح لك قروض الرهن العقاري التقليدية بإعادة التمويل مع وجود قرض PACE ما لم تقم بسداده أولاً. قد يسمح لك بعض المقرضين بإعادة التمويل بشرط أن تسدد قرض PACE من العائدات.