ما هو إعادة التمويل بمعدّل وشروط؟
إعادة التمويل بمعدل وشروط هو نوع من إعادة تمويل القروض العقارية الذي يؤدي إلى خفض معدل الفائدة أو مدة القرض، أو مزيج من الاثنين معًا. لا توفر إعادة التمويل بمعدل وشروط أي أموال مقدمة للمقترض، ولهذا السبب تُعرف أيضًا باسم "إعادة التمويل بدون سحب نقدي."
على العكس من ذلك، مع إعادة التمويل النقدي cash-out refinance، يتم استبدال حقوق الملكية في المنزل بالنقد، مما يضيف الأموال النقدية إلى رصيد قرض الرهن العقاري. يحصل المقترض على نقد عند الإغلاق بالإضافة إلى قرضه الجديد. عادةً ما تحمل عمليات إعادة التمويل بمعدل وشروط فائدة أقل من عمليات إعادة التمويل النقدي.
النقاط الرئيسية
- إعادة التمويل بمعدّل وفترة جديدة هي عندما يتم استبدال قرض الرهن العقاري بقرض جديد بمعدّل فائدة أو فترة مختلفة دون تقديم أموال جديدة.
- غالبًا ما يحدث إعادة التمويل بمعدّل الفائدة والمدة بعد انخفاض معدلات الرهن العقاري، بينما يحدث إعادة التمويل النقدي عن طريق زيادة قيم المنازل.
- إذا تحسن تصنيفك الائتماني بشكل كبير، قد تتمكن من إعادة التمويل بمعدل فائدة أقل.
فهم إعادة التمويل بمعدّل وشروط جديدة
يتم تحفيز نشاط إعادة التمويل بمعدل وشروط بشكل أساسي من خلال انخفاض معدلات الفائدة في السوق بهدف خفض الدفعات الشهرية للرهن العقاري. وعلى النقيض من ذلك، يتم تحفيز نشاط إعادة التمويل النقدي عادةً من خلال زيادة قيم المنازل ومن قبل أصحاب المنازل الذين يسعون للاستفادة من حقوق الملكية في منازلهم.
تشمل الفوائد المحتملة لإعادة التمويل بمعدّل وفترة جديدة تأمين معدل فائدة أقل وشروط أكثر ملاءمة على الرهن العقاري بينما يبقى الرصيد الأساسي كما هو. ونتيجة لذلك، يمكنك تقليل دفعاتك الشهرية.
يمكنك أيضًا اختيار وضع جدول سداد جديد لسداد الرهن العقاري بشكل أسرع. على سبيل المثال، إذا كان لديك في الأصل رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا وكنت تسدده لمدة 10 سنوات، يمكنك إعادة تمويل القرض بسعر فائدة أقل ولكن اختيار فترة 15 عامًا. لن تستفيد من دفعة أقل بكثير بسبب السعر المنخفض، ولكنك ستسدد القرض بشكل أسرع.
نظرًا لوجود مزايا وعيوب مرتبطة بكل من إعادة التمويل بمعدّل وفترة وإعادة التمويل النقدي، تأكد من مقارنة عروض المعدّل والفترة من مختلف مقرضي الرهن العقاري. من هناك، يمكنك تقييم الإيجابيات والسلبيات لكل منها قبل اتخاذ القرار النهائي.
متطلبات إعادة التمويل بمعدّل الفائدة والمدة
لكي يكون إعادة التمويل بمعدّل الفائدة والشروط فعّالًا، يجب أن تكون هناك معدلات فائدة أقل متاحة للمقترض. هناك سببان رئيسيان لعدم حدوث ذلك. الأول هو أن معدلات الفائدة في الاقتصاد العام يمكن أن ترتفع خلال عملية التقديم، مما يجعلها غير متاحة بعد ذلك. هذا هو أحد العديد من العوامل المؤثرة في معدلات الفائدة التي لا يملك المقترضون أي سيطرة عليها.
ومع ذلك، لديك بعض السيطرة على الديون أو الائتمان الاستهلاكي. سيقوم مقرضو الرهن العقاري بمراجعة تاريخك الائتماني ودرجة الائتمان لتحديد مدى جدارتك الائتمانية. إذا تدهورت حالتك الائتمانية منذ حجز الرهن العقاري الأصلي، مثل إذا تخلفت عن سداد بطاقة ائتمان أو تأخرت في دفع أقساط الرهن العقاري، فمن المحتمل أن تواجه معدل فائدة أعلى.
يمكن أن يكون سجل الائتمان الخاص بك ودرجته أكثر أهمية من معدلات الفائدة على الرهن العقاري. من ناحية أخرى، إذا تحسن الائتمان الخاص بك بشكل كبير، فقد تتمكن من إعادة التمويل بمعدل فائدة أقل.
إعادة التمويل النقدي تزيد من مبلغ القرض المستحق على رهنك العقاري. نظرًا للمخاطر الائتمانية الإضافية، عادةً ما يفرض المقرضون معدلات أعلى لإعادة التمويل النقدي، مما يعني أن لديك دفعة شهرية أعلى مقارنة بأنواع أخرى من إعادة التمويل. ونتيجة لذلك، يمكن أن تزيد إعادة التمويل النقدي من خطر حبس الرهن.
إعادة التمويل بمعدل وشروط مقابل الخيارات الأخرى
إعادة التمويل النقدي تأخذ من حقوق الملكية في منزلك لتستخدمها. تعمل بشكل أفضل عندما تزداد القيمة الإجمالية للعقار بسبب ارتفاع قيم العقارات. ومع ذلك، يمكن أيضًا القيام بإعادة التمويل النقدي إذا كنت قد قطعت شوطًا كبيرًا في سداد الرهن العقاري ودفعت جزءًا كبيرًا من حقوق الملكية. تزيد إعادة التمويل النقدي من المبلغ الأساسي المستحق على الرهن العقاري الخاص بك.
قد يتطلب هذا الشكل من إعادة التمويل إعادة تقييم للمنزل لتقدير قيمته الجديدة. قد تسعى إلى مثل هذا النوع من إعادة التمويل للحصول على رأس مال من قيمة المنزل، وهو المال الذي قد لا تراه إلا عند بيع المنزل. الخيار المعاكس يسمى "إعادة التمويل النقدي" ويتضمن وضع المزيد من المال نحو تسوية الرهن العقاري لتقليل أي مبلغ رئيسي متبقي.
عند النظر في أي من هذه الخيارات، من المهم حساب جميع التداعيات بعناية ومقارنتها مع الاحتفاظ بالرهن العقاري الحالي الخاص بك.
أمثلة على إعادة التمويل بمعدّل الفائدة والمدة
لنفترض أنك كنت تسدد قرضًا عقاريًا لمدة 30 عامًا لمدة 10 سنوات، وفجأة انخفضت معدلات الفائدة؛ قد ترغب في الاستفادة من المعدلات الجديدة. إحدى الخيارات ستكون إعادة تمويل الرصيد المتبقي من القرض العقاري الأصلي بمعدل الفائدة المنخفض الجديد لمدة 30 عامًا كاملة.
سيكون للقرض الجديد دفعات شهرية أقل، لكنه سيكون بمثابة البدء من جديد بمعدل أقل. سيضيف ذلك 10 سنوات إلى إجمالي الوقت لسداد الرهن العقاري. لقد تم قضاء 10 سنوات في سداد الرهن العقاري الأول، وسيكون هناك 30 سنة أخرى للرهن الجديد، مما يعني 40 سنة في المجموع. بين معدلات الفائدة المنخفضة والفترة الأطول، ستكون الدفعات الشهرية أقل بكثير.
يمكنك أيضًا استخدام خيار إعادة التمويل بمعدل وشروط جديدة لدفع سعر الفائدة الجديد والتفاوض على رهن عقاري لمدة 15 عامًا. ستكون دفعاتك الشهرية ضعف ما هي عليه في فترة 30 عامًا، إذا بقيت جميع العوامل الأخرى متساوية. ومع ذلك، نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة، قد تكون دفعاتك الشهرية أقل مما كانت عليه في السنوات العشرين المتبقية من الرهن العقاري الأصلي.
ومع ذلك، من المرجح أن تكون دفعاتك الشهرية أعلى بسبب الفترة الزمنية الأقصر. الميزة الرئيسية هي أنك ستوفر خمس سنوات من الدفعات. لقد قضيت 10 سنوات في دفع الرهن العقاري الأصلي، وسيكون هناك 15 سنة للرهن الجديد، مما يساوي 25 سنة في المجموع.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ما الفرق بين إعادة التمويل وإعادة التمويل النقدي؟
إعادة التمويل بمعدّل وفترة هي عندما يتم إعادة تمويل قرض الرهن العقاري عن طريق استبدال الرهن الحالي بقرض جديد، عادةً بمعدل فائدة أقل. إعادة التمويل النقدي هي عندما يتم استبدال قرض الرهن العقاري بقرض جديد، ولكن يزداد رصيد القرض لأن حقوق الملكية في المنزل تُستبدل بالنقد.
ما هي فوائد إعادة التمويل بمعدّل وشروط جديدة؟
يمكن أن يساعدك إعادة التمويل بمعدّل وشروط جديدة على الاستفادة من انخفاض معدلات الرهن العقاري، مما يقلل من دفعتك الشهرية. أو يمكنك اختيار تقصير مدة القرض وسداد الرهن العقاري في وقت مبكر بدلاً من الاستفادة من دفعة شهرية أقل.
ما هي مخاطر إعادة التمويل النقدي؟
إعادة التمويل النقدي تزيد من رصيد قرض الرهن العقاري لأنها تقلل من حقوق الملكية في المنزل مقابل الحصول على نقد. ونتيجة لذلك، يكون المقترضون الذين يفقدون وظائفهم أو يواجهون انخفاضًا في الدخل في خطر أكبر من التخلف عن السداد أو حجز الرهن.
الخلاصة
إعادة التمويل بمعدل وشروط جديدة تعني عادةً معدل فائدة أقل وشروط قرض أكثر ملاءمة. ومع ذلك، يبقى الرصيد الأساسي كما هو، بينما تكون الدفعة الشهرية غالبًا أقل. إذا قمت بإعادة التمويل واخترت عدم خفض دفعتك، يمكنك سداد الرهن العقاري بشكل أسرع. ومع ذلك، من المهم النظر في تكاليف ورسوم إعادة التمويل وما إذا كانت المبالغ الشهرية الموفرة تستحق ذلك.