تعريف
كان قرض الرهن العقاري ذو الدخل المصرح به/الأصول المصرح بها (SISA) ضحية لأزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2008. كان بإمكان المقترضين الذين لديهم قروض SISA التصريح بدخلهم دون التحقق منه، مما أدى إلى قيام العديد منهم بتضخيم قيمتهم للحصول على قروض أكبر مما يمكنهم تحمله.
ما هو قرض الرهن العقاري ذو الدخل/الأصول المصرح بها (SISA)؟
طلب قرض برهن عقاري بموجب دخل/أصول مصرح بها (SISA) يسمح للمقترض بالإفصاح عن دخله دون التحقق من قبل المقرض. تم تصميم هذه القروض لتسهيل عملية التقديم للمشترين الذين يصعب توثيق دخولهم، مثل العاملين لحسابهم الخاص وأولئك الذين يعتمدون على الإكراميات كجزء كبير من دخلهم.
قروض SISA هي نوع من القروض ضمن فئة من المنتجات تُعرف باسم Alt-A. تُعرف قروض SISA أيضًا باسم قروض بدون دخل وبدون أصول (NINA) وقروض الكذب. سمحت متطلبات الإقراض المتساهلة لقروض SISA بأن تلعب دورًا مؤثرًا في أزمة الرهن العقاري الثانوي المالية لعام 2008.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو الدخل المعلن والأصول المعلنة (SISA) هو نوع من طلبات القروض Alt-A التي تسمح للمقترضين بالإعلان عن دخلهم دون التحقق من قبل المقرض.
- في البداية، واجه المقترضون من SISA متطلبات صارمة للحصول على القروض، بما في ذلك معدلات فائدة أعلى، ودفعات مقدمة كبيرة، ومتطلبات أعلى للدرجات الائتمانية.
- في العقد الأول من الألفية الثانية، أصبحت متطلبات SISA أكثر تساهلاً حيث كان المقرضون متحمسين لإصدار القروض، وكان المقترضون سعداء بتجنب متطلبات التوثيق.
- في النهاية، ساهم الانتشار الواسع لقروض SISA وحالات حبس الرهن المرتبطة بها في تفاقم الأزمة المالية لعام 2008.
- اليوم، تُستخدم قروض SISA فقط للمقترضين الذين يسعون لشراء عقارات استثمارية.
فهم الرهن العقاري ذو الدخل المصرح به/الأصول المصرح بها (SISA)
نشأ قرض الرهن العقاري SISA كأداة للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل في حالات مالية معينة للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري. على سبيل المثال، غالبًا ما يقوم الأفراد العاملون لحسابهم الخاص بتعظيم الخصومات الضريبية لتقليل الدخل الإجمالي المعدل (AGI). وبالتالي، لديهم إمكانية الوصول إلى تدفقات نقدية قد لا تظهر في الإقرارات الضريبية الفردية.
عادةً، تجعل الدخل الإجمالي المعدل (AGI) المنخفض هؤلاء المقترضين أقل جاذبية للمقرضين. يمكن لقرض SISA أيضًا أن يساعد المشترين الذين يحصلون على دخلهم من الإكراميات أو المدفوعات النقدية غير التقليدية الأخرى.
في البداية، كانت هذه القروض تحتوي على شروط صارمة لتعويض المخاطر التي يواجهها مقرض الرهن العقاري بسبب متطلبات الإفصاح عن الدخل المخفضة. واجه المقترضون في نظام SISA مزيجًا من معدلات الفائدة الأعلى، ودفعات أولى أكبر، ومتطلبات درجات الائتمان الأعلى مقارنة بالقروض التقليدية. قد يحتاج المقترض إلى احتياطيات نقدية كبيرة متاحة في حساباتهم المصرفية. بالإضافة إلى ذلك، قد يحد القرض من دفعة الرهن العقاري الشهرية الجديدة إلى نسبة مئوية فوق دفعتهم السكنية الحالية.
تخفيف متطلبات الرهن العقاري في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين
شجعت ظروف سوق الرهن العقاري المقرضين على تخفيف متطلبات الرهن العقاري في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. أصبحت قروض SISA وغيرها من قروض Alt-A شائعة بعد ذلك.
هذه القروض خدمت احتياجات كل من مقرضي الرهن العقاري والمقترضين. كان المقرضون يرغبون في تسجيل أكبر عدد ممكن من القروض الجديدة قبل إعادة بيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي. وكان المقترضون سعداء بـتجنب متطلبات الوثائق، خاصةً مع اقتراب شروط قروض SISA وأسعار الفائدة من تلك الخاصة بالقروض التقليدية. أدى توافق المصالح إلى حصول المقترضين غير المؤهلين على قروض والتخلف عن سدادها، مما لم يكن بإمكانهم تحمله. ونتيجة لذلك، زادت حالات حبس الرهن في عام 2007، مع بدء الأزمة المالية 2007-2008.
في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008، قام المشرعون والمنظمون بتدقيق قروض SISA، وشهد السوق لهذه القروض تشديدًا مرة أخرى. قام قانون إصلاح وول ستريت وحماية المستهلك لعام 2010 بتقييد قروض SISA بشدة، مما جعلها غير متاحة للعقارات التي يشغلها مالكوها. اليوم، تُستخدم هذه المنتجات للمقترضين الذين يسعون لشراء عقارات استثمارية.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك قد تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ما هي الوثائق التي يمكنك استخدامها للتحقق من الدخل إذا كنت تعمل لحسابك الخاص؟
عادةً ما تُستخدم قسائم الرواتب للتحقق من الدخل للعمال بالساعة أو الموظفين براتب ثابت. ومع ذلك، فإن العاملين لحسابهم الخاص لا يتلقون قسيمة راتب تقليدية. ونتيجة لذلك، يقبل المقرضون عادةً الإقرار الضريبي على الدخل، وكشوف الحسابات البنكية الشخصية والتجارية، وبيان الدخل من عملك، أو إثبات دخل إضافي مثل دخل الإيجار أو أرباح الفوائد.
هل يمكنني التأهل للحصول على رهن عقاري إذا أصبحت مؤخرًا أعمل لحسابي الخاص؟
عادةً ما يكون المقرضون مترددين في تقديم الرهون العقارية لأولئك الذين لديهم تاريخ دخل محدود—حيث يتطلب العديد منهم على الأقل سنتين من تاريخ دخل العمل الحر للحصول على الموافقة على القرض. ومع ذلك، يختلف كل مقرض عن الآخر. قد تجد مقرضًا يأخذ في الاعتبار العمل التقليدي السابق أو يقبل فترة أقصر من العمل الحر. عند البحث عن مقرضين، ابحث عن أولئك الذين لديهم معايير أقل صرامة إذا كنت جديدًا في العمل الحر.
هل يمكن للشخص العامل لحسابه الخاص الحصول على قرض تقليدي؟
على الرغم من أن الأشخاص العاملين لحسابهم الخاص قد يحتاجون إلى المزيد من الأوراق لتحديد لياقتهم المالية، إلا أنهم لا يزالون مؤهلين للحصول على قروض الرهن العقاري التقليدية.
الخلاصة
إثبات الجدارة الائتمانية هو جزء كبير من عملية التقديم للحصول على رهن عقاري. بعد المعايير المتساهلة للتحقق من الدخل التي فاقمت من انهيار الرهن العقاري الثانوي في عام 2008، لم تعد قروض SISA متاحة للاستخدام السكني. يمكن للأشخاص العاملين لحسابهم الخاص التأهل للحصول على قرض عقاري. ومع ذلك، يتطلب المقرضون وثائق إضافية ومختلفة لتقييم قدرتهم على سداد ديونهم.