ما هي القيمة السوقية المعقولة (AMV)؟
القيمة السوقية الميسورة (AMV) تشير إلى سعر البيع لوحدة سكنية متعددة الأسر تُباع من خلال برنامج الإسكان الميسور التابع لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC).
يشجع برنامج AHP مطوري الإسكان على شراء العقارات متعددة الأسر التي تحتفظ بها FDIC. يكون الملاك مسؤولين عن توفير وحدات بإيجارات ميسورة للأسر المحتاجة مقابل الحصول على عقارات AHP بأسعار شراء تقل عن القيمة السوقية العادلة.
النقاط الرئيسية
- القيمة السوقية الميسورة (AMV) هي نموذج تقييم يُستخدم لتحديد سعر بيع عقار سكني متعدد الأسر يُباع تحت برنامج الإسكان الميسور التابع لمؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC).
- يشجع البرنامج المستثمرين على شراء هذه العقارات بأسعار تكون عند القيمة السوقية المعقولة أو أقل من القيمة السوقية العادلة.
- القيمة السوقية العادلة (AMV) للعقارات المؤهلة أقل من قيمها المقدرة.
- يجب على مالكي العقارات توفير الوحدات للأسر ذات الدخل المنخفض من خلال إيجارات ميسورة والمشاركة في مشاريع تحسين متنوعة.
- تبقى أحكام القدرة على تحمل التكاليف سارية حتى إذا قام المالك الأصلي ببيع العقار لشخص آخر.
فهم القيمة السوقية المعقولة (AMV)
قيمة العقار في السوق هي المبلغ الذي يكون المشتري مستعدًا لدفعه، وليس بالضرورة القيمة التي يضعها البائع على العقار. مع زيادة القيم، تزداد أيضًا القروض العقارية أو قروض المنازل المرتبطة بها. القروض الأكبر تعني دفعات رهن عقاري أعلى للمشترين المحتملين للعقار، مما يعني أن الملاك قد يحتاجون إلى فرض إيجارات أعلى للتعويض. عندما تزداد القيم بمرور الوقت، يتم استبعاد المستأجرين ذوي الدخل المنخفض من السوق، مما يعني أنهم لا يستطيعون تحمل زيادات الإيجار.
أنشأت مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) برنامج الإسكان الميسور التكلفة (AHP) للمساعدة في بيع العقارات الفردية ومتعددة الأسر لصالح الأسر ذات الدخل المنخفض. في إطار البرنامج، يشجع AHP مطوري الإسكان على شراء العقارات متعددة الأسر التي تحتفظ بها FDIC. عادةً ما يكون سعر شراء العقار أقل من القيمة السوقية العادلة (FMV)، مما يعني أن السعر أقل مما يتم تحصيله عادةً في السوق.
بعبارة أخرى، فإن القيمة السوقية المعدلة (AMV) للعقار تكون أقل من القيمة المقدرة للعقار، لأنها تأخذ في الاعتبار الإيجارات المنخفضة التي تُفرض على بعض الوحدات. تشمل الاعتبارات الأخرى الحالة الفيزيائية للعقار، وتوقعات المصاريف التشغيلية، وخيارات التمويل.
أهلية المستأجر
مقابل شراء عقار بسعر أقل من القيمة السوقية العادلة، يوافق المشترون على توفير وحدات سكنية للأسر المحتاجة بإيجارات ميسورة. تم تصميم قيود الإيجار والدخل لضمان أن يخدم العقار، على مدى الأربعين إلى الخمسين سنة القادمة، العائلات المحتاجة إلى الإسكان الميسور.
تحدد مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) عتبات الدخل السنوي للأفراد للتأهل للحصول على الإسكان الميسر. هناك أيضًا قائمة بـالإيجارات القصوى المسموح بها. يتم تعديل هذه الحدود سنويًا لمواكبة التضخم. تختلف الأرقام لكل منها بناءً على الولاية والمنطقة/المقاطعة التي تعيش فيها.
اعتبارات خاصة
يحتوي البرنامج على أربعة متطلبات أساسية لضمان أن توفر العقارات المؤهلة السكن الميسر للمستأجرين الذين لا يستطيعون استئجار الوحدات بالسعر السوقي. يُلاحظ أن دخل الأسرة يُعرّف بواسطة برنامج القسم 8 الذي تديره وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة (HUD)، والتي تصدر أيضًا حدود الأهلية للدخل والإرشادات التي يعتمدها AHP:
- الإشغال: يحتوي برنامج AHP على أربعة متطلبات لمالكي العقارات السكنية متعددة الوحدات التي تم شراؤها من خلال البرنامج. يحتاج مالك العقار إلى تخصيص عدد محدد من الوحدات التي تُحجز للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض. يتطلب البرنامج أن يتم توفير ما لا يقل عن 35% من إجمالي عدد الوحدات للأسر ذات الدخل المنخفض.
- متطلبات إعادة البيع: يجب أن تظل متطلبات الإشغال، التي تحدد الحد الأدنى لعدد الوحدات التي يجب توفيرها للأسر ذات الدخل المنخفض وكذلك حدود الإيجار، سارية المفعول حتى إذا قام المالك ببيع العقار. بمعنى آخر، يجب على المشتري الجديد أيضًا الالتزام بمتطلبات البرنامج.
يتيح برنامج AHP شراء معظم الشقق السكنية والعقارات التي تتكون من وحدة إلى أربع وحدات، بما في ذلك تلك التي يتم شراؤها بالجملة من قبل المشترين المؤهلين. بغض النظر عن عدد الوحدات أو المباني المشتراة، يجب على مالكي العقارات اتباع نفس متطلبات الإشغال الأساسية. علاوة على ذلك، إذا تم تحويل بعض الوحدات إلى شقق سكنية مملوكة للمالك، يجب بيع عدد محدد من تلك الوحدات المحولة إلى عائلات ذات قيود مالية.
تاريخ القيمة السوقية الميسورة (AMV)
يرتبط برنامج AHP بـ مؤسسة إدارة الأصول (RTC)، التي تم إنشاؤها استجابة لأزمة المدخرات والقروض في الثمانينيات وأوائل التسعينيات. تم تصميم مؤسسة RTC للمساعدة في إدارة والتخلص من أصول المؤسسات المالية الفاشلة.
لأنها تولت بعض المسؤوليات الحكومية، أراد دعاة الإسكان الميسور التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض أن تساعد في تلبية احتياجات الإسكان في المناطق التي تخدمها البنوك الفاشلة.
قدمت RTC لهذه العائلات حق الرفض الأول (الحق في الدخول في اتفاقية تجارية قبل أي شخص آخر)، وسمحت للمنظمات بإجراء عمليات شراء إذا تم تخصيص نسبة معينة من وحدة متعددة العائلات للمقيمين ذوي الدخل المنخفض. كانت هذه السياسة تعني أن أعلى مزايد لم يكن بالضرورة هو الذي ينتهي بالحصول على العقار.
فوائد القيمة السوقية المعقولة (AMV)
تم إنشاء برنامج الإسكان الميسر بناءً على هدف مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) لمساعدة المجتمعات في تلبية احتياجاتها السكنية. يهدف برنامج الإسكان الميسر إلى مساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط في شراء العقارات السكنية التي كانت مملوكة سابقًا لبنوك فاشلة.
عندما تفشل المؤسسة المالية، يضمن FDIC بيع أصولها في الوقت المناسب. يقوم بإحضار وكيل إدارة لتولي العمليات ويضم متخصصين يقومون بتقييم الأصول والعمل مع مديري الأصول لبيعها.
من خلال شبكة من وكالات الإسكان الحكومية، تقوم مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) بمراقبة وضمان الامتثال لاتفاقيات تقييد استخدام الأراضي (LURA) التي تحكم استخدام العقارات الفردية ومتعددة الأسر في البرنامج. الاتفاقية هي وثيقة يجب على مالكي عقار برنامج الإسكان الميسر (AHP) توقيعها عند شراء عقار مؤهل. تحدد اتفاقية LURA متطلبات القدرة على تحمل التكاليف للعقار بالإضافة إلى حدود الإيجار وأي قيود تتعلق باستخدام العقار.
يلزم اتفاق LURA المشتري وأي مالكين لاحقين للعقار بالاتفاقية التي تظل شروطها سارية حتى إذا تم بيع العقار لمشتري آخر. ونتيجة لذلك، يتم ضمان وحدات الإيجار الميسورة التكلفة من خلال البرنامج لسنوات عديدة في المستقبل.
ما هو السكن الميسور التكلفة؟
الإسكان الميسور يهدف إلى توفير السكن للأشخاص ذوي الدخل المحدود. عادةً ما تحدد السلطات والوكالات المحلية والولائية للإسكان حدودًا سنوية للدخل لتحديد مقدار ما يجب أن يكسبه الأفراد للتأهل. قد يكون بعض المستأجرين مؤهلين للحصول على مساعدة سكنية من خلال البرامج الحكومية. قد يتمكن مالكو العقارات من الحصول على ائتمانات ضريبية عندما يقدمون وحدات سكنية ميسورة التكلفة للمستأجرين.
ما هو برنامج الإسكان الميسور التكلفة التابع لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC)؟
برنامج الإسكان الميسر التابع لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) يتيح للمستثمرين شراء بعض العقارات بقيم سوقية ميسرة بدلاً من قيمها المقدرة، بشرط اتباعهم لبعض الإرشادات. يتضمن ذلك تخصيص جزء من العقارات للأفراد والعائلات التي تحتاج إلى سكن ميسر.
ما هي متطلبات برنامج الإسكان الميسر التابع لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC)؟
يجب على المستثمرين الذين يمتلكون عقارات تحت برنامج AHP تلبية أربعة متطلبات رئيسية. يجب تخصيص ما لا يقل عن 35% من الوحدات في العقار كإسكان ميسور التكلفة، ويجب الحفاظ على الإيجارات بمعدلات ميسورة، ويجب أن تبقى الوحدات الميسورة كذلك حتى إذا قام المالك ببيع العقار، ويجب على المالك الامتثال لأحكام الميسورية طوال العمر المفيد للعقار.
كيف أتأهل للحصول على وحدة سكنية ميسورة التكلفة؟
يجب أن تستوفي حدود دخل معينة لتكون مؤهلاً للحصول على وحدة سكنية. تقوم مؤسسة التأمين الفيدرالي (FDIC) بنشر قوائم بالإيجارات المعقولة وحدود الدخل على موقعها الإلكتروني، والتي غالبًا ما يتم تعديلها سنويًا لمواكبة التضخم. يمكنك البحث عن وحدات سكنية ميسورة التكلفة من خلال الوكالات السكنية المحلية والولائية وكذلك المنظمات غير الربحية في منطقتك.
الخلاصة
تساعد القيمة السوقية الميسورة في تحديد أسعار البيع للعقارات السكنية متعددة الأسر التي تعد جزءًا من برنامج الإسكان الميسور. تكون القيم السوقية الميسورة أقل من القيم المقدرة وتهدف إلى جعل هذه العقارات جذابة للمستثمرين المستعدين لتوفير وحدات للسكان ذوي الدخل المنخفض.