ما هو الرهن العقاري الشامل؟
الرهن العقاري الشامل هو نوع من الرهن العقاري الذي يسمح لصاحب المنزل بسداد المزيد من الفوائد في المدى القصير مع الوصول إلى حقوق الملكية المتراكمة في العقار. يجمع بين عناصر حسابات الشيكات والادخار، والرهن العقاري، وخط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC) في منتج واحد. يعتبر رائعًا للأشخاص الذين يتمتعون بائتمان جيد، حيث يتيح الرهن العقاري الشامل لأصحاب المنازل سداد قروضهم بشكل أسرع دون الحاجة إلى إعادة التمويل.
النقاط الرئيسية
- تتيح الرهون العقارية الشاملة لأصحاب المنازل سداد المزيد من الفوائد في المدى القصير مع إمكانية الوصول إلى حقوق الملكية المتراكمة في العقار.
- يجمعون بين حساب بنكي، ورهن عقاري، وخط ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) في منتج واحد.
- يتم تطبيق المدفوعات على رأس المال والفائدة الخاصة بالرهن العقاري، لكنها تظل متاحة للسحب عند الحاجة.
- تتطلب الرهون العقارية الشاملة الكثير من الانضباط المالي لأن كلما زاد ما يسحبه صاحب المنزل، كلما استغرق القرض وقتًا أطول للسداد.
الكل في واحد مقابل الرهن العقاري التقليدي
مع الرهن العقاري التقليدي، يقوم صاحب المنزل بدفع الأقساط لتقليل المبلغ الأساسي والفوائد المستحقة. أما الرهن العقاري الشامل، فيأتي مع بعض المزايا الإضافية، حيث يسمح للمقترض بدمج حساب التوفير مع الرهن العقاري، تمامًا مثل الرهن العقاري المعوض أو خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC).
يتم تطبيق الدفعات على رأس المال والفائدة، تمامًا مثل الرهن العقاري العادي، مع اختلاف رئيسي واحد: يتم إيداع الدفعات في حساب التوفير، بحيث تكون متاحة للسحب. يقلل الرهن العقاري الشامل من مقدار الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض. كما يوفر الوصول إلى حقوق الملكية. وهذا يوفر المال على الرسوم التي ستكون مطلوبة لإعادة التمويل، والتي يمكن أن تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات على مدى العمر النموذجي للرهن العقاري الذي يمتد لـ 30 عامًا.
يمكنك استخدام حقوق الملكية من الرهن العقاري الشامل بالطريقة التي تختارها، بما في ذلك للنفقات اليومية مثل البقالة وللطوارئ مثل إصلاحات المنزل والنفقات الطبية. يمكنك الوصول إلى حقوق الملكية الخاصة بك عن طريق إجراء السحوبات باستخدام بطاقة الخصم، أو كتابة الشيكات مباشرة من الحساب، أو تحويل الأموال من الرهن العقاري إلى حساب جاري تقليدي أو حساب توفير.
عادةً ما تسمح المقرضون الذين يقدمون رهنًا عقاريًا شاملاً بسحوبات غير محدودة طالما تم دفع الحساب كما هو متفق عليه، وتتوفر الأموال، وأي سحوبات يتم استردادها في النهاية. ومع ذلك، يمكن أن تختلف طرق الوصول إلى رأس المال بين المؤسسات.
الرهن العقاري الشامل مخصص للأشخاص الذين ينفقون أقل مما يكسبون.
قيود الرهون العقارية الشاملة
على الرغم من أن هذا النوع من الرهن العقاري يمنحك الوصول إلى السيولة، إلا أن كمية الأسهم التي تبدو بلا نهاية يمكن أن تكون عيبًا كبيرًا، خاصة للأشخاص الذين لا يتمتعون بالانضباط المالي.
هناك خطر أن يقوم صاحب المنزل الذي لديه رهن عقاري شامل بالاستمرار في السحب من حقوق الملكية الخاصة به مع بنائها، ولا يسدد رهنه العقاري بالكامل أبدًا. هناك تحذير آخر وهو أن الرهون العقارية الشاملة غالبًا ما تتطلب معدل فائدة أعلى قليلاً من منتجات الرهن العقاري الأخرى.
الرهن العقاري الشامل مقابل إعادة التمويل
عندما يرغب مالك المنزل في تغيير شروط الرهن العقاري الحالية، يمكنه إعادة التمويل. يمكن أن تختلف أسباب إعادة التمويل؛ فقد ترغب في الاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة، على سبيل المثال، أو إزالة اسم الزوج من القرض بعد الطلاق.
لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، يجب عليك اتخاذ بعض الخطوات نفسها التي قمت بها عند شراء العقار لأول مرة. ستحتاج إلى الاتصال بوسيط رهن عقاري مرخص أو وكيل قروض لمراجعة دخلك والائتمان الخاص بك والتحقق من أنك ستتأهل لأي تغييرات ترغب في إجرائها. لا يزال يتعين على المنزل تلبية المعايير المطلوبة، واعتمادًا على برنامج القرض، قد تكون هناك أيضًا عمليات تحقق من الوثائق.
بمجرد إكمال طلب إعادة التمويل وموافقة البنك على القرض الجديد، لا يزال عليك إتمام عملية الإغلاق للقرض. عادةً ما يتطلب ذلك أوراقًا أقل من عملية الشراء الأصلية ولكنه لا يزال يتطلب سند رهن عقاري جديد يحتوي على شروط القرض الجديد.
كما هو الحال مع إعادة التمويل النقدي، يتيح لك الرهن العقاري الشامل الاستفادة من حقوق الملكية في المنزل. ولكنك لست بحاجة إلى أخذ قرض جديد، أو دفع تكاليف الإغلاق، أو تقديم طلب، لأن الرهن العقاري الشامل مكتمل بالفعل. كل ما عليك فعله هو الاستفادة من حقوق الملكية. يمكنك توفير الكثير من الوقت والمال باستخدام الرهن العقاري الشامل من خلال تجنب جميع الأوراق والرسوم المرتبطة بإعادة التمويل التقليدية.
هل الرهن العقاري الشامل هو نفسه خط الائتمان العقاري (HELOC)؟
على الرغم من أن هناك بعض التشابه بينهما، إلا أن الرهن العقاري الشامل ليس هو نفسه خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية. يعتبر HELOC رهنًا عقاريًا ثانيًا يمنحك خط ائتمان متجدد مضمون بمنزلك. بينما الرهن العقاري الشامل هو رهن عقاري أول. كما يتيح لك الاستفادة من حقوق الملكية في منزلك، ولكن دون الحاجة إلى التقدم للحصول على قرض ثانٍ كما هو الحال مع HELOC.
هل قروض الكل في واحد فكرة جيدة؟
قد تكون القروض الشاملة فكرة جيدة للمقترض المناسب. لاستخدامها بنجاح، ستحتاج إلى دخل ثابت ويمكن التنبؤ به وتدفق نقدي إيجابي كافٍ لتقليل رأس المال (أحد فوائد الرهن العقاري الشامل). إذا كنت تجد صعوبة في التحكم في إنفاقك مع توفر الكثير من الائتمان لك، فقد يكون الرهن العقاري التقليدي خيارًا أفضل.
ما هي عيوب الرهن العقاري الشامل؟
هناك بعض العيوب للرهن العقاري الشامل. أولاً، غالباً ما تأتي هذه القروض بمعدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية التقليدية. ثانياً، على الرغم من أنها تجعل الأموال متاحة بسهولة، يجب أن تكون حذراً من سحب الكثير، وإلا فإن رصيد القرض الخاص بك سيبدأ في النمو بدلاً من الانكماش. وأخيراً، قد تحتاج إلى سجل ائتماني جيد أو ممتاز ودفعة مقدمة كبيرة للتأهل لهذا النوع من القروض.
الخلاصة
على الرغم من أنها ليست خيار القرض الشائع، إلا أن الرهون العقارية الشاملة قد تكون مناسبة لأصحاب المنازل الذين يتمتعون بائتمان جيد وضبط نفس قوي. إذا قمت بدفع مبالغ إضافية نحو رصيدك وتمكنت من كبح نفسك عن إنفاق رأس المال مع نموه، يمكن أن تساعدك الرهن العقاري الشامل في توفير الفائدة ومنحك الوصول إلى رأس المال الخاص بك دون الرسوم والأوراق المطلوبة لإعادة التمويل.