ما هو قرض FHA 203(k)؟
قرض FHA 203(k) هو نوع من الرهون العقارية المؤمنة من قبل الحكومة والذي يسمح للمقترض بالحصول على قرض واحد لغرضين: شراء المنزل وتجديده. يتمحور قرض FHA 203(k) حول إعادة التأهيل أو الإصلاحات لمنزل سيصبح المسكن الرئيسي للمقترض.
قرض FHA 203(k) هو في الأساس قرض بناء من FHA construction loan.
النقاط الرئيسية
- قرض FHA 203(k) هو رهن عقاري مدعوم من الحكومة، وهو في الأساس قرض بناء يمول كلاً من شراء وإصلاح المنزل.
- تهدف هذه القروض إلى دعم تملك المنازل بين الأسر ذات الدخل المنخفض، مما يتيح لهم تحسين وتحديث العقارات القديمة لتكون مقر إقامتهم الرئيسي.
- تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أنواعًا مختلفة من قروض 203(k) حسب مدى الإصلاحات المطلوبة.
فهم قروض FHA 203(k)
قرض FHA 203(k) يهدف إلى تشجيع العائلات ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط على شراء المنازل التي تحتاج إلى إصلاحات، خاصة المنازل في المجتمعات القديمة. يتيح البرنامج للفرد شراء منزل وتجديده تحت قرض واحد بسعر فائدة ثابت أو قرض بسعر فائدة متغير. يشمل المبلغ المقترض سعر شراء المنزل وتكلفة التجديد، بما في ذلك المواد والعمالة المستأجرة.
قد يغطي القرض أيضًا السكن المؤقت (إذا لزم الأمر)، والذي قد يكون إيجارًا للفترة التي يكون فيها المنزل تحت الترميم. يلغي القرض ذو الغرض المزدوج الحاجة إلى أن يقدم المقترض طلبين منفصلين للحصول على رهن عقاري وقرض لتجديد المنزل، حيث قد لا يوافق البنك على أي منهما أو قد يأتي بتكلفة مجمعة أعلى.
عادةً ما يكون المقرضون غير راغبين في تقديم رهن عقاري لعقار يحتاج إلى إصلاحات كبيرة بسبب معايير السلامة والعيش. ومع ذلك، فإن قروض FHA 203(k)، التي تدعمها الحكومة، تطمئن المؤسسات المالية لأن تكلفة تجديد المنزل مشمولة في حزمة الرهن العقاري. يتم وضع رسوم التجديد في حساب الضمان ويتم صرفها كدفعات للمقاولين عند اكتمال العمل. يجب ألا تستغرق عملية تجديد المنزل بالكامل أكثر من ستة أشهر، كما هو موضح في دليل FHA لقرض 203(k).
أنواع قروض 203(k)
هناك نوعان من قروض 203(k): قرض 203(k) المحدود وقرض 203(k) القياسي. تنطبق هذه القروض فقط على الأفراد والعائلات الذين ينوون جعل العقار مقر إقامتهم الرئيسي. وهذا يعني أن المستثمرين العقاريين ومقلبي المنازل لا يتأهلون للحصول على هذه القروض.
يجب أن يتم التعاقد على العمل مع حرفي مرخص. إذا كان المقترض مؤهلاً كحرفي مرخص، يمكنه أن يعمل كمتعهد عام لنفسه ويقوم بأعمال الإصلاح بنفسه، باستخدام الأموال الموفرة لتغطية تجاوزات التكلفة أو تحسينات إضافية. ومع ذلك، لا يمكن تعويضهم عن عملهم الشخصي.
محدود 203(k): إصلاحات طفيفة
عادةً ما يُستخدم قرض محدود 203(k) لدفع تكاليف منزل لا يتطلب الكثير من العمل. لا تتضمن هذه الخيار أعمالًا هيكلية، مثل إضافة غرف جديدة أو تنسيق الحدائق، ويجب أن يكون المنزل صالحًا للسكن طوال فترة التجديد. يتم تحديد سقف الإصلاحات تحت القرض المحدود 203(k) بمبلغ 35,000 دولار.
المعيار 203(k): الأعمال الواسعة النطاق
يشمل المعيار 203(k) أي إصلاحات واسعة النطاق وأعمال هيكلية مطلوبة في المنزل، دون تحديد سقف لتكلفة الإصلاح. الحد الأدنى للمبلغ الذي يمكن اقتراضه هو 5,000 دولار، ولكن يجب أن تظل القيمة الإجمالية للعقار ضمن حد الرهن العقاري الخاص بـ FHA للمنطقة.
تشمل بعض الإصلاحات التي يغطيها قرض FHA 203(k) السباكة، والأرضيات، والطلاء، وأنظمة التدفئة والتكييف، وتجديد الحمامات والمطابخ، وتحسين معايير الصحة والسلامة، وتحسين المناظر الطبيعية، وتنفيذ أدوات الوصول للأشخاص ذوي الإعاقة، وإضافة أنظمة الحفاظ على الطاقة، واستبدال النوافذ والأبواب. أما التجديدات التي تعتبر مبالغ فيها أو فاخرة - مثل ملاعب التنس، والأجنحة، وأحواض السباحة الجديدة - فلا يغطيها قرض FHA 203(k).
كيف يستخدم المقرضون قرض FHA 203(k)؟
تم إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في عام 1934 خلال فترة الكساد الكبير، التي شهدت معدلات عالية من حالات حبس الرهن والتعثرات. قامت إدارة الإسكان الفيدرالية بتشجيع البنوك على تقديم قروض سكنية لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، والأفراد ذوي التقييمات الائتمانية المنخفضة، والمشترين لأول مرة الذين ليس لديهم تاريخ ائتماني. ساعد ذلك في تحفيز الاقتصاد لأن الأشخاص الذين لم يكن من الممكن عادةً الموافقة على قروضهم تم منحهم رهون عقارية. تم إنشاء قرض إدارة الإسكان الفيدرالية لتأمين هذه الأنواع من الرهون العقارية بحيث إذا تعثر المقترض، تتدخل إدارة الإسكان الفيدرالية لتغطية المدفوعات، مما يقلل من مخاطر المقرض.
يفضل أصحاب الدخل المرتفع عمومًا الشراء في المناطق الأحدث والأكثر تطورًا في المدينة. قدمت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قرض 203(k) خصيصًا لتشجيع أصحاب الدخل المنخفض الذين لا يتأهلون للحصول على رهن عقاري قياسي على اختيار العيش في الأحياء المهملة وتحسينها.
الحصول على قرض FHA 203(k)
من المهم ملاحظة أن إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) ليست مقرضًا؛ بل هي شركة تأمين على الرهن العقاري. يمكنك الحصول على قرض FHA 203(k) من خلال التقديم عبر البنك الخاص بك أو الاتحاد الائتماني أو مقرض آخر. ليس جميع المقرضين يقدمون هذه القروض. للعثور على مقرض معتمد، يمكنك الاطلاع على دليل المقرضين المعتمدين من HUD.
لا تعتبر إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) شركة تأمين على المنازل أو مزود ضمانات. لا يزال يتعين على مشتري المنازل شراء التأمين والضمانات لمنازلهم وممتلكاتهم.
إيجابيات وسلبيات قروض FHA 203(k)
كما هو الحال مع قروض FHA الأخرى، يمكن للفرد دفع دفعة أولى بنسبة 3.5% فقط على قرض 203(k). نظرًا لأن FHA تؤمن القرض، قد يقدم المقرضون معدلات فائدة أقل لقرض 203(k) مقارنة بما قد يُعرض على المقترضين في أماكن أخرى. ستختلف معدلات الفائدة لكل مقترض بناءً على تاريخهم الائتماني.
ومع ذلك، فإن قرض FHA 203(k) ليس بدون تكاليفه. يجب على المقترض دفع قسط تأمين الرهن العقاري المقدم كل شهر، وقد تفرض المؤسسة المقرضة رسوم إنشاء إضافية. بالإضافة إلى التكاليف المالية على المقترض، فإن الأوراق الصارمة المطلوبة والوقت الطويل الذي يستغرقه الحصول على رد من FHA والمقرض هي عوامل يجب أخذها في الاعتبار عند التقدم لهذا البرنامج.
بشكل عام، قد يقرر الفرد الذي لديه درجة ائتمان منخفضة ويسعى لامتلاك منزل قد يحتاج إلى إصلاح وتحديث أن قرض FHA 203(k) يقدم فوائد كبيرة تفوق تكاليفه.
قرض FHA 203(k) مقابل قروض البناء
على الرغم من أن قرض FHA 203(k) هو نوع من قروض البناء التابعة لبرنامج FHA، إلا أنه من الممكن الحصول على قروض بناء خارج برنامج FHA. عادةً ما يكون قرض البناء قرضًا قصير الأجل يوفر التمويل لتغطية تكلفة بناء أو تجديد منزل.
قد تكون قروض البناء ذات معدلات فائدة أعلى من قروض الرهن العقاري التقليدية. قد يتم دفع الأموال على شكل دفعات مع بدء واستمرار البناء بدلاً من دفعها كمبلغ إجمالي. يمكن دفع الرصيد المستحق على قرض البناء كمبلغ إجمالي في نهاية مدة القرض. بدلاً من ذلك، يمكن لأصحاب المنازل تحويل قرض البناء إلى رهن عقاري تقليدي.
إذا كان المقرض الخاص بك لا يسمح بالتحويل التلقائي لقرض البناء إلى رهن عقاري تقليدي، فقد تحتاج إلى التقدم للحصول على قرض جديد تمامًا لتجنب الحاجة إلى دفع دفعة بالون كبيرة واحدة.
متطلبات التأهل لقرض FHA 203(k)
إذا كنت مهتمًا بقرض FHA 203(k)، فمن المهم أن تفهم ما ستحتاجه للتأهل. الخطوة الأولى هي العثور على مقرض مؤهل إذا لم تكن قد فعلت ذلك بالفعل. بعد ذلك، ستحتاج إلى التأكد من أن الغرض من الحصول على القرض يتماشى مع إرشادات FHA 203(k). مرة أخرى، يمكن أن تغطي هذه الأنواع من القروض:
- التعديلات الهيكلية وإعادة البناء
- تحديث وتحسين وظائف المنزل
- القضاء على مخاطر الصحة والسلامة
- تغييرات تحسن من مظهر العقار وتزيل التقادم.
- إعادة تأهيل أو استبدال السباكة وتركيب بئر و/أو نظام صرف صحي
- إضافة أو استبدال الأسقف والمزاريب وأنابيب التصريف
- إضافة أو استبدال الأرضيات و/أو معالجة الأرضيات
- أعمال رئيسية في تنسيق الحدائق وتحسينات الموقع
- تحسين إمكانية الوصول للأشخاص ذوي الإعاقة
- إجراء تحسينات في الحفاظ على الطاقة
إذا كانت العقار تلبي تلك الإرشادات، يمكنك المضي قدمًا في عملية التقديم. متطلبات التأهل لقرض FHA 203(k) مشابهة لتلك الخاصة بـ قرض FHA العادي من حيث درجة الائتمان، الدخل، الدفعة المقدمة، وحدود القرض. هذا يعني أنك ستحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 لشراء منزل، مع دفعة مقدمة بنسبة 3.5%. الدرجة النموذجية المطلوبة للحصول على رهن عقاري قياسي هي 620، على الرغم من أن بعض المقرضين يتطلبون درجة تصل إلى 740.
كيف يعمل قرض FHA 203(k) وما هي أنواعه؟
قرض FHA 203(k) هو لشراء المنازل وتجديدها. هناك نوعان منه: المحدود والقياسي. يشمل المبلغ المقترض كلاً من سعر شراء المنزل وتكاليف تجديده، والتي تتضمن المواد والعمالة. يهدف هذا القرض إلى المساعدة في إعادة تأهيل المجتمعات الفقيرة ومساعدة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض.
هل تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) القرض؟
لا. تقوم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بتأمين القرض. يجب عليك الحصول على القرض من خلال مؤسسة مالية مثل بنك أو اتحاد ائتماني.
هل يمكنك استخدام قرض 203(k) لجميع التحسينات؟
لا، أي شيء يعتبر مبالغًا فيه أو فاخرًا - مثل ملعب التنس أو الكشك أو حمام سباحة جديد - غير مسموح به. ومع ذلك، فإن معظم الإصلاحات والتحديثات مؤهلة، بما في ذلك تجديد حمام السباحة الموجود بالفعل.
الخلاصة
قروض FHA 203(k) هي قروض عقارية مدعومة من الحكومة تعمل كقروض بناء لتمويل كل من شراء العقار وتكلفة تجديده، بما في ذلك المواد والعمالة. إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ليست مقرضًا بل هي جهة تأمين للرهن العقاري. يجب على المقترضين التقديم من خلال بنك أو اتحاد ائتماني أو مقرض آخر للحصول على قرض FHA 203(k)؛ وليس جميع المقرضين يقدمون هذا النوع من القروض.
قروض FHA 203(k) هي حل ممتاز للمقترضين الذين لديهم درجة ائتمان منخفضة ويسعون لامتلاك منزل يحتاج إلى إصلاحات، سواء كانت بسيطة أو واسعة النطاق. كما أن الدفعة المقدمة المنخفضة وأسعار الفائدة المنخفضة (سواء كانت ثابتة أو متغيرة) تجعل هذا الخيار جذابًا أيضًا.
ومع ذلك، يحتاج المقترضون إلى النظر في العيوب عند التقدم لهذا البرنامج، مثل قسط تأمين الرهن العقاري المقدم الذي يجب دفعه كل شهر، ورسوم الإنشاء الإضافية، والكمية الكبيرة من الأوراق المطلوبة، والوقت الطويل الذي يستغرقه الحصول على الموافقة.