ما هو سند الثقة؟
عقد الثقة—المعروف أيضًا باسم deed of trust—هو وثيقة تُستخدم أحيانًا في معاملات العقارات في الولايات المتحدة. يتم استخدامه عندما يقوم طرف ما بأخذ قرض من طرف آخر لشراء عقار. يمثل عقد الثقة اتفاقًا بين المقترض والمقرض ليتم الاحتفاظ بالعقار في الثقة بواسطة طرف ثالث محايد ومستقل حتى يتم سداد القرض.
على الرغم من أن صكوك الثقة أصبحت أقل شيوعًا مما كانت عليه في السابق، إلا أن حوالي 20 ولاية لا تزال تفرض استخدام صك الثقة بدلاً من الرهن العقاري عند تمويل شراء العقارات. صكوك الثقة شائعة في ألاسكا، أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، أيداهو، إلينوي، ميسيسيبي، ميزوري، مونتانا، كارولاينا الشمالية، تينيسي، تكساس، فيرجينيا، وفيرجينيا الغربية.
تسمح بعض الولايات، مثل كنتاكي وماريلاند وداكوتا الجنوبية، باستخدام كل من صكوك الأمانة والرهون العقارية.
النقاط الرئيسية
- في معاملات العقارات الممولة، تقوم صكوك الأمانة بنقل الملكية القانونية للعقار إلى طرف ثالث - مثل بنك أو شركة ضمان أو شركة سندات - ليحتفظ بها حتى يقوم المقترض بسداد ديونه للمقرض.
- تُستخدم صكوك الأمانة بدلاً من الرهون العقارية في عدة ولايات.
- يمكن أن يوفر الاستثمار في سندات الثقة مصدر دخل عالي العائد.
فهم صكوك الثقة
عقد الثقة هو معاملة بين ثلاثة أطراف:
في معاملة عقارية—مثل شراء منزل—يقوم المقرض بإعطاء المال للمقترض مقابل واحد أو أكثر من السندات الإذنية المرتبطة بعقد الثقة. ينقل هذا العقد الملكية القانونية للعقار إلى الوصي المحايد، والذي يكون عادةً شركة سندات، أو شركة إسكرو، أو بنك، والذي يحتفظ بها كضمان للسندات الإذنية. تبقى الملكية العادلة—الحق في الحصول على الملكية الكاملة—مع المقترض، وكذلك الاستخدام الكامل والمسؤولية عن العقار.
يستمر هذا الوضع طوال فترة سداد القرض. يحتفظ الوصي بالملكية القانونية حتى يسدد المقترض الدين بالكامل، وعندها تنتقل ملكية العقار إلى المقترض. إذا تخلف المقترض عن سداد القرض، يتولى الوصي السيطرة الكاملة على العقار.
عقد الثقة مقابل الرهن العقاري
تُستخدم صكوك الثقة والرهون العقارية في القروض البنكية والخاصة لإنشاء الرهون على العقارات، وعادةً ما يتم تسجيل كلاهما كدين في المقاطعة التي يقع فيها العقار. ومع ذلك، هناك بعض الاختلافات.
عدد الأطراف
الرهن العقاري يتضمن طرفين: المقترض (أو الراهن) والمقرض (أو المرتهن). عندما يوقع المقترض على الرهن العقاري، فإنه يرهن العقار كضمان للمقرض لضمان السداد.
على النقيض من ذلك، تتضمن وثيقة الثقة ثلاثة أطراف: المقترض (أو المانح)، والمقرض (أو المستفيد)، والوصي. يحتفظ الوصي بالملكية لصالح المقرض؛ وإذا تخلف المقترض عن السداد، سيقوم الوصي ببدء وإكمال عملية حجز الرهن بناءً على طلب المقرض.
نوع حبس الرهن
في حالة التخلف عن السداد، ستؤدي وثيقة الثقة إلى إجراءات حجز مختلفة عن الرهن العقاري. سيؤدي الرهن العقاري المتخلف عن السداد إلى حجز قضائي، مما يعني أن المقرض سيحتاج إلى الحصول على أمر من المحكمة. تمر وثائق الثقة عبر حجز غير قضائي، بشرط أن تتضمن بند القوة للبيع.
الرهن القضائي أكثر تكلفة ويستغرق وقتًا أطول من الرهن غير القضائي. وهذا يعني أنه في الولايات التي تسمح بذلك، يُفضل استخدام سند الثقة على الرهن العقاري من وجهة نظر المقرض.
على عكس الاستخدام الشائع، فإن الرهن العقاري ليس قرضًا لشراء عقار بشكل تقني؛ بل هو اتفاق يضع العقار كضمان للقرض.
ما الذي يتضمنه سند الثقة؟
ستتضمن وثيقة الثقة نفس نوع المعلومات المذكورة في وثيقة الرهن العقاري، مثل:
- هويات المقترض والمقرض والوصي
- وصف كامل للعقار الذي سيتم وضعه في الثقة
- أي قيود أو متطلبات على استخدام الملكية أثناء وجودها في الثقة
- شروط القرض، بما في ذلك المبلغ الأساسي، الدفعات الشهرية، ومعدل الفائدة.
- شروط أي رسوم تأخير وغرامات في حالة السداد.
بالإضافة إلى ذلك، ستتضمن وثيقة الثقة أيضًا بند سلطة البيع الذي يمنح الوصي الحق في بيع العقار إذا تخلف المقترض عن السداد.
حالات حبس الرهن وصكوك الأمانة
الرهن العقاري وصكوك الأمانة لهما عمليات حجز مختلفة. عملية الحجز القضائي هي عملية تحت إشراف المحكمة تُنفذ عندما يقوم المقرض برفع دعوى قضائية ضد المقترض بسبب التخلف عن سداد الرهن العقاري. هذه العملية تستغرق وقتًا طويلاً وتكون مكلفة.
أيضًا، إذا لم تحقق مزاد العقار المحجوز أموالًا كافية لسداد السند الإذني، قد يقوم المقرض بتقديم حكم نقص ضد المقترض، مطالبًا بالمبلغ المتبقي. ومع ذلك، حتى بعد بيع العقار، يمتلك المقترض حق الاسترداد: حيث يمكنهم سداد المبلغ للمقرض خلال فترة زمنية محددة واستعادة ملكية العقار.
على النقيض من ذلك، يسمح سند الثقة للمقرض ببدء عملية حجز غير قضائية أسرع وأقل تكلفة، متجاوزًا النظام القضائي والالتزام بالإجراءات الموضحة في سند الثقة وقانون الولاية. إذا لم يقم المقترض بتحديث القرض، يتم عرض العقار للبيع في مزاد من خلال بيع الوصي.
ينتقل العنوان من الوصي إلى المالك الجديد من خلال صك الوصي بعد البيع. عندما لا يكون هناك مزايدون في بيع الوصي، يعود العقار إلى المقرض من خلال صك الوصي. بمجرد بيع العقار، لا يكون للمقترض حق الاسترداد.
علاوة على ذلك، يتحمل الوصي مسؤولية دفع العائدات من البيع إلى المقترض والمقرض بعد الانتهاء من عملية البيع. سيقوم الوصي بدفع المبلغ المتبقي من الدين إلى المقرض، ويدفع للمقترض أي مبلغ يتجاوز ذلك، مما يسمح للمقرض بشراء العقار.
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في سندات الثقة
المستثمرون الذين يبحثون عن عوائد مغرية يتوجهون أحيانًا إلى قطاع العقارات، وبالأخص إلى سندات الثقة.
في استثمار سند الثقة، يقوم المستثمر بإقراض المال لمطور يعمل على مشروع عقاري. يتم تسجيل اسم المستثمر على سند الثقة كالمقرض. يجمع المستثمر الفائدة على القرض؛ وعند الانتهاء من المشروع، يتم إعادة رأس المال إلى المستثمر بالكامل. عادةً ما يقوم وسيط سند الثقة بتسهيل الصفقة.
الإيجابيات
تدفق دخل عالي العائد
تنويع المحفظة الاستثمارية
سلبيات
عدم السيولة
لا يوجد تقدير رأسمالي
ما نوع المطور الذي يدخل في هذا الترتيب؟ غالبًا ما تكون البنوك مترددة في إقراض أنواع معينة من التطويرات، مثل المشاريع التجارية متوسطة الحجم - صغيرة جدًا بالنسبة للمقرضين الكبار، وكبيرة جدًا بالنسبة للمقرضين الصغار - أو المطورين الذين لديهم سجلات أداء ضعيفة أو قروض كثيرة. قد يتحرك المقرضون الحذرون ببطء شديد بالنسبة للمطورين الذين يواجهون مواعيد نهائية ضيقة لبدء أو إكمال مشروع.
غالبًا ما يكون المطورون مثل هؤلاء في حالة ضغط. لهذه الأسباب، قد يتوقع مستثمرو سندات الثقة غالبًا معدلات فائدة مرتفعة على أموالهم. يمكنهم جني فوائد التنويع في فئة أصول مختلفة دون الحاجة إلى أن يكونوا خبراء في بناء أو إدارة العقارات. هذا شكل من أشكال الاستثمار السلبي.
الاستثمار في سندات الثقة يحمل بعض المخاطر والعيوب. على عكس الأسهم، فإن الاستثمارات العقارية ليست سائلة، مما يعني أن المستثمرين لا يمكنهم استرداد أموالهم عند الطلب. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين توقع الفائدة التي يولدها القرض فقط؛ ومن غير المحتمل تحقيق أي زيادة إضافية في رأس المال.
قد يستغل الأطراف المستثمرون أي ثغرات قانونية في صك الثقة، مما يؤدي إلى تعقيدات قانونية مكلفة قد تعرض الاستثمار للخطر. قد يواجه المستثمر العادي ذو الخبرة القليلة صعوبة، حيث يتطلب الأمر خبرة محددة للعثور على مطورين ومشاريع ووسطاء موثوقين وجديرين بالثقة.
مثال واقعي على سند الثقة
وثيقة قصيرة الشكل لعقد الثقة المستخدمة في مقاطعة أوستن، تكساس، تغطي متطلبات معظم المقرضين. يبدأ النموذج بتعريف المصطلحات ومساحات للمقترض والمقرض والوصي لملء أسمائهم. كما يتطلب تحديد المبلغ المقترض وعنوان العقار.
بعد هذا القسم، يستمر المستند في تحديد نقل الحقوق في الملكية والعهود الموحدة بما في ذلك:
- تفاصيل حول سداد رأس المال والفائدة
- أموال الضمان
- الامتيازات
- التأمين على الممتلكات وصيانة الهيكل
- إشغال الهيكل—يشترط على المقترض أن يشغل السكن خلال 60 يومًا
يتضمن النموذج أيضًا تعهدات غير موحدة، والتي تحدد حالات التخلف أو خرق أي من شروط الاتفاقية. كما يحدد أن القرض الذي يتعامل معه المستند ليس قرضًا home equity loan - أي شيء سيحصل المقترض على نقد منه - بل هو قرض لشراء العقار.
ينتهي سند الثقة بمكان لتوقيع المقترض، والذي يجب أن يتم بحضور كاتب العدل وشاهدين، والذين يقومون أيضًا بالتوقيع.
ما هو التنازل في سند الثقة؟
في قانون العقارات، "التنازل" هو ببساطة نقل سند الثقة من طرف إلى آخر. يحدث هذا عادة عندما يقوم المستفيد من سند الثقة ببيع قرضه إلى مقرض آخر.
ما هو إعادة التحويل في سند الثقة؟
في قانون العقارات، تعني إعادة التحويل نقل الملكية من المقرض أو الوصي إلى المقترض. يحدث هذا عادة في نهاية الرهن العقاري أو القرض الآخر، عندما يكون المقترض قد أوفى بشروط دينه.
من يمكن أن يكون وصيًا في سند الثقة؟
بعض الولايات لديها قوانين تحدد من يمكنه العمل كوصي في سند الثقة. في هذه الولايات، يجب أن يكون الوصي بنكًا أو اتحادًا ائتمانيًا أو مؤسسة ادخار أو شركة تأمين على الملكية أو محاميًا أو شركة أخرى مخولة بشكل خاص لحمل الثقة. في ولايات أخرى، يمكن لأي شخص أن يعمل كوصي.
الخلاصة
تُعتبر سندات الثقة بديلاً للرهن العقاري في بعض الولايات. بدلاً من الاتفاق المباشر بين المقرض والمقترض، يضع سند الثقة ملكية العقار في يد طرف ثالث، أو الوصي. فقط بعد أن يفي المقترض بشروط دينه للمقرض سيتم نقل الملكية بالكامل إلى المقترض.