ماذا يعني نصف العمر؟
يشير مصطلح نصف العمر إلى النقطة التي يصبح فيها نصف إجمالي الأصل في التزام الدين مستحقًا أو تم سداده. يُعرف أيضًا باسم العمر المتوسط، حيث يسمح نصف العمر للمقترضين بتحديد النقطة التي قاموا فيها بسداد نصف الأصل بالكامل.
يتم تحديد نصف عمر أداة الدين عادةً في العقد بين المقرض والمقترض. قد لا يكون بالضرورة النقطة الوسطى الدقيقة لفترة السداد حيث تؤثر المتغيرات مثل أسعار الفائدة وجدول الاستهلاك على الإطار الزمني.
النقاط الرئيسية
- تمثل فترة نصف العمر تاريخًا في المستقبل عندما يتم سداد نصف إجمالي رأس المال الأساسي لالتزام الدين بالكامل.
- يمكن تحديد فترة النصف لأي شكل من أشكال الديون، بما في ذلك القروض، الرهون العقارية، السندات، أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
- يمكن أن تؤثر معدلات الفائدة وجداول الاستهلاك على نصف عمر أداة الدين، خاصة الرهون العقارية.
فهم فترة نصف العمر
الجزءان الرئيسيان في الالتزام المالي عادة ما يشملان الرصيد الأساسي والفائدة. الرصيد الأساسي هو المبلغ الإجمالي المقترض، والفائدة هي تكلفة الاقتراض معبراً عنها كنسبة مئوية. في البداية، تذهب معظم الدفعات نحو الفائدة. ولكن مع مرور الوقت، يتم تخصيص المزيد من الدفعات نحو الرصيد الأساسي.
نصف العمر هو النقطة التي يتم فيها سداد نصف الرصيد الأساسي للدين بالكامل. ينطبق هذا على القروض، والرهون العقارية، والسندات المختلفة الصادرة عن الشركات أو البلديات، والأصول الأخرى مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
في العقارات، يشير مصطلح "نصف العمر" إلى نقطة منتصف سداد الرهن العقاري repayment. أما السندات التي تقع خارج نطاق الرهن العقاري، فإن نصف عمرها يعتمد على السداد من خلال الاستهلاك أو من خلال بند صندوق الاستهلاك.
في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، تُباع قروض المنازل من قبل البنوك المُصدرة إلى الشركات المالية أو المؤسسات المدعومة من الحكومة، مثل فاني ماي، وفريدي ماك، وجيني ماي. ثم تُجمع هذه القروض معًا لتشكيل أوراق مالية قابلة للاستثمار. يحدث نصف العمر عندما يتم سداد نصف إجمالي رأس المال لجميع الرهون العقارية الأساسية.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
عادةً ما يحدث تاريخ نصف العمر للرهن العقاري في وقت لاحق من النقطة الزمنية الوسطى للقرض. ومع ذلك، في بعض الظروف، يمكن أن يحدث هذا اللحظة بشكل أسرع بكثير. متوسط مدة الرهن العقاري في الولايات المتحدة هو 30 عامًا، ومع ذلك فإن متوسط نصف العمر للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو حوالي 12 عامًا. لماذا؟
يحدث هذا لأن بعض الرهون العقارية المجمعة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) يتم سدادها قبل الموعد المحدد. في كل مرة يقوم فيها صاحب المنزل بعمل سداد مسبق، فإنه يسرع من الوقت اللازم لاسترداد نصف رأس المال على الرهون العقارية الأساسية لهذه الاستثمارات.
الحصول على المدفوعات بشكل أسرع من المتوقع هو عادة أمر جيد. لكن هذا ليس الحال لحاملي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). عندما يقوم أصحاب المنازل بإعادة تمويل قروضهم، يحصل المستثمرون على المبلغ الأساسي المستحق لهم ولكنهم يفقدون أيضًا الفائدة التي كانت لا تزال مستحقة على الرهن العقاري الأصلي.
هذا يجعل من التنبؤ باتجاه أسعار الفائدة أمرًا أساسيًا لمستثمر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يجب أن تؤدي الأسعار المستقرة إلى إطالة مدة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وبالتالي طول نصف العمر، مما يضمن استرداد المزيد من الأموال من الاستثمار. أما ارتفاع الأسعار فهو ليس مفضلًا، حيث يترك المستثمرين غالبًا عالقين بعوائد أقل مما يمكنهم الحصول عليه في أماكن أخرى.