ما هو القرض ذو الوثائق القليلة أو بدون وثائق؟
قرض ذو وثائق قليلة أو بدون وثائق يسمح للمقترض المحتمل بالتقدم للحصول على رهن عقاري مع تقديم معلومات قليلة أو معدومة بخصوص وظيفتهم أو دخلهم أو أصولهم. لقد تطورت تنظيمات هذه القروض بشكل كبير منذ عام 2008، لكنها لا تزال خيارًا لبعض المقترضين في الأوضاع المالية غير التقليدية.
النقاط الرئيسية
- يسمح قرض ذو توثيق منخفض أو بدون توثيق للمقترض المحتمل بالتقدم للحصول على رهن عقاري مع تقديم معلومات قليلة أو معدومة بشأن وظيفته أو دخله أو أصوله.
- لقد تطورت تنظيمات هذه القروض بشكل كبير منذ عام 2008، على الرغم من حظر القروض التقليدية ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة.
- منذ عام 2013، سمحت قاعدة القدرة على السداد بنسخة معدلة من القروض ذات الوثائق المنخفضة تُعرف باسم القروض ذات الوثائق البديلة.
كيف تعمل القروض ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة
المقترضون الذين يبحثون عن قروض ذات وثائق قليلة أو معدومة يميلون إلى أن يكون لديهم مصادر دخل غير تقليدية قد يكون من الصعب توثيقها في طلب الرهن العقاري التقليدي. تشمل الأمثلة على ذلك الاستثمارات البديلة أو ترتيبات العمل الحر حيث يقلل المقترض من الإبلاغ عن الدخل لأغراض ضريبية.
المقرضون العقاريون الذين يفكرون في هذه القروض يميلون إلى التركيز على درجة الائتمان للمتقدم، وقدرته على دفع دفعة أولى أكبر من المعتاد، والوثائق غير التقليدية مثل الكشوف البنكية. تميل أسعار الفائدة على هذه القروض إلى أن تكون أعلى من الرهون العقارية التقليدية الموثقة.
أصول القروض ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة
قد يبدو القرض ذو الوثائق القليلة أو المعدومة وكأنه عودة إلى أيام ما قبل عام 2008 من قروض الكذب والإقراض الثانوي، لكنه لا يزال خيارًا لبعض قطاعات صناعة الرهن العقاري. تعود أصول هذا المصطلح إلى الفترة التي سبقت انهيار العقارات في عام 2008.
أوائل العقد الأول من الألفية الثانية
في أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، قام المقرضون الذين كانوا يشعرون بالضغط لإصدار قروض بشروط أكثر ملاءمة بتخفيف متطلبات الوثائق إلى الحد الذي أصبحت فيه المنتجات ذات الوثائق المنخفضة شائعة. قروض NINJA، والتي تعني "بدون تحقق من الدخل أو الوظيفة أو الأصول"، كانت فئة من هذه المنتجات. غالبًا ما كان المقرضون يمنحون قروض NINJA للمقترضين بناءً على درجاتهم الائتمانية، دون الحاجة إلى وثائق إضافية تثبت قدرة الفرد على السداد.
أزمة المالية لعام 2008
بعد قيام الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وممارسات الإقراض العقاري المتساهلة، ظهرت فقاعة في سوق الإسكان. تباطأ سوق الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، وأصبح المقترضون غير قادرين بشكل متزايد على مواكبة الدفعات المطلوبة.
بحلول عام 2007، كانت أسعار المنازل تتراجع، وكان المقرضون في سوق الرهن العقاري الثانوي يتقدمون بطلبات الإفلاس. قروض NINJA وغيرها من القروض ذات الوثائق المنخفضة، إلى جانب ممارسات الإقراض الثانوي، أدت في النهاية إلى انهيار سوق الإسكان والأزمة المالية لعام 2008.
التغييرات التنظيمية
شملت الاستجابات التنظيمية لهذا الانهيار قاعدة تم سنها في عام 2008 من قبل الاحتياطي الفيدرالي من خلال قانون الإفصاح عن الإقراض (TILA)، والتي تطلبت من المقرضين التحقق من قدرة المقترض على سداد أي قرض يتم فيه فرض معدل فائدة أعلى بسبب ضعف ملف المتقدم.
تبع قانون إصلاح وول ستريت وحماية المستهلك لعام 2010 المعروف باسم دود-فرانك، وتم تعديل دود-فرانك من خلال قاعدة تُعرف باسم القدرة على السداد والتي تم الانتهاء منها من قبل مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) في يناير 2013. تطلبت هذه القاعدة من المقرضين تحديد قدرة أي مقترض على سداد الدفعات الشهرية المطلوبة للرهن العقاري بشكل كافٍ. المقرضون الذين يفشلون في القيام بذلك سيكونون عرضة للعقوبات التي يحددها الكونغرس الأمريكي.
عودة القروض ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة
اختفت العديد من فئات القروض الأكثر خطورة ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة، مثل قروض NINJA، بعد انهيار عام 2008 وصدور قانون دود-فرانك. ومع ذلك، فإن قاعدة القدرة على السداد سمحت ببعض المجال للقروض ذات الوثائق المنخفضة، بما في ذلك فئة تُعرف باسم القروض ذات الوثائق البديلة.
قانون صدر في عام 2018 ألغى أجزاء من قانون دود-فرانك وخفف المعايير للقروض المحتملة لتُعتبر رهونًا مؤهلة. لم يتأثر قانون القدرة على السداد بهذا القانون، لكنه جعل من الأسهل على المقترضين تجنب تصنيف الوثائق المنخفضة.
دفعت العديد من البنوك الصغيرة نحو هذا التعديل، بحجة أن قيود قانون دود-فرانك كانت مرهقة بشكل غير ضروري على هذه البنوك. وادعوا أن المقرضين الوطنيين قد تخلوا عن القروض الأكثر خطورة التي يمكن أن تكون مفيدة للمجتمعات المحلية، وأن البنوك الصغيرة يمكن أن تدعم انتعاش أسواق العقارات من خلال ممارسات إقراض أكثر تساهلاً.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
هل لا تزال القروض ذات الوثائق القليلة أو المعدومة متاحة؟
في المعنى التقليدي، لم تعد القروض ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة موجودة، ولكن لا تزال تُستخدم أنواع مختلفة منها. على سبيل المثال، تستخدم قروض الوثائق البديلة كشوفات الحسابات المصرفية والأصول للتحقق من الجدوى المالية للمقترض. ومع ذلك، فإن هذه القروض ذات الوثائق الأقل مخصصة للمقترضين الذين يتمتعون بائتمان جيد جدًا إلى ممتاز.
هل تتطلب القروض ذات الوثائق القليلة أو المعدومة درجة ائتمان أعلى؟
عادةً ما تتطلب القروض ذات الوثائق المنخفضة أو المعدومة من المقترضين أن يكون لديهم سجل ائتماني جيد ودرجة ائتمان أعلى من القروض العقارية القياسية. ومع ذلك، يمكن أن تختلف درجة الائتمان الدنيا حسب المقرض.
ما هو الرهن العقاري التقليدي ذو السعر الثابت؟
الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو قرض سكني يُستخدم عادةً لشراء عقار سكني. يتم تثبيت سعر الفائدة والمدفوعات الشهرية طوال مدة القرض، والتي تكون عادةً 15 أو 20 أو 30 عامًا. تقدم البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضون عبر الإنترنت قروض الرهن العقاري التقليدية.
الخلاصة
القروض ذات الوثائق القليلة أو المعدومة هي منتجات رهن عقاري تتطلب القليل أو لا تتطلب أي معلومات بخصوص التوظيف أو الدخل أو الأصول. لقد تطورت اللوائح المحيطة بهذه القروض منذ عام 2008 وتظل خيارًا لبعض المقترضين في الأوضاع المالية غير التقليدية.