ما هو الرهن العقاري غير التقليدي؟
الرهن العقاري غير التقليدي يصف بشكل عام الرهون العقارية التي لا تتمتع بخصائص تقليدية قياسية. يمكن أن يشير هذا إلى أي نوع من الرهن العقاري الذي لا يتوافق مع جدول سداد قياسي أو لا يحتوي على دفعات أقساط قياسية.
غالبًا ما تأتي الرهون العقارية غير التقليدية بمعدلات فائدة أعلى بسبب المخاطر العالية المرتبطة بسداد القرض. تشمل الأمثلة على ذلك القروض البالونية، الرهون العقارية ذات السعر المتغير الهجين (hybrid ARMs)، أو الرهون العقارية التي تعتمد على الفائدة فقط.
النقاط الرئيسية
- الرهون العقارية غير التقليدية لا تحتوي على الخصائص التقليدية للرهن العقاري، مثل جدول الاستهلاك أو الدفعات القسطية الثابتة والموحدة.
- قد تأتي هذه الرهون العقارية بمعدلات فائدة أعلى بسبب المخاطر العالية المرتبطة بسداد القرض.
- في الرهن العقاري غير التقليدي، قد يتمكن المقترضون من تأجيل سداد رأس المال، وفي بعض الحالات، تأجيل سداد الفوائد حتى يحين موعد استحقاق الرصيد الكامل.
- تُعتبر القروض ذات الدفعة النهائية والفائدة فقط، والقروض الهجينة ذات معدل الفائدة القابل للتعديل (ARMS)، والرهون العقارية ذات الخيارات المتعددة للدفع أمثلة على الرهون العقارية غير التقليدية.
فهم الرهون العقارية غير التقليدية
الرهن العقاري هو وسيلة دين تُستخدم لشراء عقار - سواء كان منزلًا أو أرضًا أو أنواعًا أخرى من العقارات. يقوم المالك بسداد مبلغ محدد مسبقًا - وهو مزيج من الأصل والفائدة - على مدى فترة زمنية معينة. تُعرف هذه الفترة باسم فترة الاستحقاق. يتم تأمين الرهن العقاري بالعقار، لذا إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزاماته المالية، يمكن للمقرض حجز الأصول.
القروض العقارية التقليدية تتميز ببنية بسيطة، حيث يقوم المقترض بالاقتراض بسعر فائدة ثابت أو متغير، ويقوم بسداد الدفعات حتى يتم سداد القرض بالكامل. توفر هذه القروض للمقترضين القدرة على التنبؤ، لذا لا توجد مفاجآت فيما يتعلق بمبلغ الدفعة الشهرية أو موعد انتهاء القرض.
تختلف الرهون العقارية غير التقليدية لأنها تقدم مجموعة متنوعة من الخيارات الأخرى للمقترضين. توفر هذه المنتجات للمقترضين شروط سداد أكثر مرونة، مما يسمح لهم بتأجيل مدفوعاتهم - بشكل أساسي الرصيد الأساسي، ولكن في بعض الحالات، أيضًا الفائدة. هذا يقلل من المبلغ الذي يكون المقترض مسؤولاً عنه في البداية قبل أن يحين موعد الرصيد الكامل.
يمكن أيضًا تقديم الرهون العقارية غير التقليدية من قبل المقرضين الذين ليسوا بنوكًا أو مؤسسات مالية تقليدية.
غالبًا ما تأتي هذه الأنواع من الرهون العقارية مع مخاطر أعلى. وذلك لأن هناك خطرًا أكبر للتعثر في السداد. أي من هذه الرهون العقارية يتطلب متطلبات أقل للأصول والدخل. ومع ذلك، هناك مقايضة—يمكن للمقرض أن يفرض على المقترضين معدل فائدة أعلى. عادةً ما تُمنح الرهون العقارية غير التقليدية للمقترضين في أوضاع غير تقليدية بما في ذلك المقترضين من الفئة الفرعية. نظرًا لأنهم قد لا يكون لديهم مكان آخر للاقتراض منه، فإنهم عادةً ما يكونون على استعداد لقبول معدل فائدة أعلى مع المرونة التي يقدمونها.
أنواع الرهون العقارية غير التقليدية
تشمل بعض الرهون العقارية غير التقليدية الأكثر شيوعًا في السوق قروض الرهن العقاري بالبالون، والرهن العقاري بفائدة فقط، ورهون عقارية قابلة للتعديل مع خيارات الدفع (ARMs).
قروض الرهن العقاري بالون
في قروض الدفعة البالونية، يمكن تأجيل كل من رأس المال والفائدة حتى تاريخ الاستحقاق. بمجرد أن يصل الرهن العقاري إلى تاريخ الاستحقاق، يُطلب من المقترض سداد مبلغ إجمالي دفعة واحدة. يمكن أيضًا هيكلة قروض الدفعة البالونية بحيث تكون مدفوعات الفائدة فقط. تُستخدم قروض الرهن العقاري ذات الدفعة البالونية بشكل شائع من قبل المطورين. وعادةً ما تأتي مع معدلات فائدة أعلى وتوفر مدفوعات مؤجلة.
قروض الفائدة فقط
تمامًا مثل قروض الدفع بالبالون، يتم تقديم القروض ذات الفائدة فقط بشكل شائع من قبل المطورين. تتطلب هذه القروض من المقترض دفع الفوائد بانتظام يليها دفع المبلغ الأساسي كـ مبلغ إجمالي عند الاستحقاق. في حالة تطوير المباني، يستخدم العديد من المطورين قرض السحب عند الاستحقاق أو يعيدون تمويل قرض الدفع بالبالون مع ضمان بمجرد الانتهاء من البناء.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بخيارات الدفع
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بخيارات الدفع (ARMs) هو أحد القروض غير التقليدية الأكثر مرونة، حيث يقدم العديد من خيارات الدفع للمقترضين. تتبع هذه القروض إطار عمل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، ولكنها تمنح المقترضين الخيار لاختيار نوع الدفع الذي يرغبون في القيام به كل شهر.
تتطلب قروض "Payment-option ARMs" دفع فائدة بمعدل ثابت للأشهر أو السنوات الأولى من القرض. بعد ذلك، سيعاد ضبط القرض ليصبح قرضًا بمعدل متغير، وعادةً ما يتم فرض هامش مرتفع لتعويض المقرضين عن بعض المخاطر الأعلى. في قروض "Payment-option ARM"، يمكن للمقترض اختيار عدة خيارات يقدمها المقرض عند دفع القسط الشهري. تشمل خيارات الدفع عادةً خيارًا بمعدل ثابت منخفض يعتمد عادةً على معدل الفترة التمهيدية، أو دفع الفائدة فقط، أو دفعًا كاملاً على مدى 15 أو 30 عامًا.
يمكن أن تكون قروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة للدفع معقدة لكل من المقترضين والمقرضين لأنها تتضمن الاستهلاك السلبي. مع قرض الرهن العقاري ذو الخيار المتعدد للدفع، يتم إضافة أي مبلغ غير مدفوع من الأصل أو الفائدة التي تقل عن مبلغ الدفع القياسي إلى أصل المقترض المستحق، مما يزيد من مقدار الفائدة التي يتم تحميلها عليهم في الدفعات اللاحقة.