النقاط المدفوعة من البائع: المعنى، الفوائد، المثال

ما هي النقاط المدفوعة من قبل البائع؟

يشير مصطلح "النقاط المدفوعة من قبل البائع" إلى تنازل أو خصم يقدمه البائع للمشتري في صفقة معينة. يمكن أن تقلل هذه النقاط من إجمالي الفائدة التي يدفعها المشتري على مدى فترة القرض. تُعتبر النقاط المدفوعة من قبل البائع شائعة في صفقات العقارات وعادة ما تتكون من مبلغ مقطوع يُدفع لمقرض المشتري. تساعد النقاط في تقليل معدل الفائدة الذي يجب على المشتري دفعه على الرهن العقاري، حيث تعادل النقطة الواحدة 1% من قرض الرهن العقاري.

النقاط الرئيسية

• النقاط المدفوعة من قبل البائع هي خصومات أو تكاليف يدفعها بائع العقارات أو أي أصل آخر نيابة عن المشتري.
• قد يعرض البائعون دفع نقاط الخصم في صفقة عقارية تجاه الرهن العقاري لجذب المشتري لإتمام الصفقة.
• النقاط المدفوعة من قبل البائع تقلل من معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري بدرجات متفاوتة، وذلك يعتمد على المقرض؛ عادةً، شراء نقطة واحدة يخفض المعدل بنسبة 0.25%.
• يمكن للبائعين أيضًا دفع تنازلات لتغطية تكاليف الإغلاق، والتي تأتي مع حدود على مقدار المساهمة الممكنة اعتمادًا على نوع القرض.
• يمكن أن تساهم التنازلات من البائع في تكاليف الإغلاق مثل رسوم الإنشاء، والضرائب العقارية المدفوعة مسبقًا، ورسوم المحاماة، وتأمين الملكية.

فهم النقاط المدفوعة من قبل البائع

نقاط الرهن العقاري تمثل رسومًا تُدفع لخفض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري لشراء منزل. تُعرف نقاط الرهن العقاري أيضًا بنقاط الخصم لأنها يمكن أن تقلل معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري بنسبة معينة.

غالبًا ما يقوم المشترون بشراء نقاط الرهن العقاري لتخفيض معدل الفائدة على القرض وتوفير التكلفة الإجمالية للفائدة على مدى فترة القرض. يتم دفع رسوم نقاط الرهن العقاري عند إغلاق القرض أو عندما يقوم المقرض العقاري بتوقيع المستندات. وعلى الرغم من أن المشترين عادة ما يشترون نقاط الرهن العقاري، إلا أنه في بعض الأحيان قد يعرض البائع دفع نقاط الرهن العقاري نيابة عن المشتري لجذب المشتري لشراء المنزل.

يمكن أن يختلف مقدار تخفيض سعر الفائدة لكل نقطة بين المقرضين، ولكن عادةً ما يؤدي شراء نقطة رهن عقاري واحدة إلى خفض سعر الفائدة على القرض بنسبة 0.25%. بمعنى آخر، سيتم تخفيض سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري من 4% إلى 3.75%.

عادةً، تكلف نقطة الرهن العقاري الواحدة 1% من مبلغ القرض، مما يعني أنه سيكلف 2,000 دولار لشراء نقطة رهن عقاري واحدة لقرض بقيمة 200,000 دولار (0.01 مضروبة في 200,000 دولار).

النقاط المدفوعة من البائع مقابل التنازلات من البائع

التنازلات من البائع هي عندما يقرر بائع المنزل دفع بعض تكاليف الإغلاق الخاصة بالمشتري. يقوم البائع بذلك لبيع المنزل بسرعة وإتمام الصفقة، خاصة في سوق يفضل المشترين.

لا يمكن أن تكون التنازلات المقدمة من البائع أعلى من إجمالي تكاليف الإغلاق الخاصة بالمشتري.

يمكن استخدام التنازلات من البائع فقط لتغطية تكاليف الإغلاق الخاصة بالمشتري. فهي ليست نقاطًا تقلل من الفائدة على القرض. على الرغم من أن تكاليف الإغلاق المحددة التي يمكن أن تغطيها ستختلف حسب كل قرض، إلا أنها عادة ما تغطي رسوم الإنشاء، ورسوم فحص المنزل، والتقييمات، ورسوم المحامي، وتأمين الملكية، ورسوم التسجيل، والضرائب العقارية المدفوعة مسبقًا.

حدود التنازلات من البائع

هناك حدود لمقدار المساهمة التي يمكن للبائع تقديمها في تكاليف الإغلاق. الحد الأقصى لقروض FHA وUSDA هو 6% من مبلغ القرض. يتم اشتقاق الحد من مبلغ الدفعة المقدمة للقروض التقليدية المقدمة من Fannie Mae أو Freddie Mac. إذا كانت الدفعة المقدمة 10% أو أقل، يمكن للبائع المساهمة بنسبة 3% فقط. بالنسبة للدفعات المقدمة بين 10% و25%، يكون الحد 6%، وبالنسبة للدفعات المقدمة التي تزيد عن 25%، يكون الحد 9%. بالنسبة للعقارات الاستثمارية، الحد الأقصى هو 2%، وبالنسبة لقروض VA، الحد الأقصى هو 4%.

اعتبارات خاصة

قد تتمكن من تقليل عبء الضرائب الخاص بك كمشتري في صفقة من خلال استخدام الخصومات على فائدة الرهن العقاري والنقاط. ولكن يجب تلبية متطلبات معينة قبل أن تتمكن من القيام بذلك.

يمكنك خصم الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري فقط على أول 750,000 دولار من إجمالي ديونك. يسمح لك خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) بتجاوز هذا الحد - حتى مليون دولار - فقط إذا كنت قد تكبدت ديونك قبل 16 ديسمبر 2017.

يجب استخدام قرض الرهن العقاري لتمويل مسكنك الرئيسي. لا يمكن أن تكون النقاط المدفوعة لتغطية التكاليف المدرجة بشكل منفصل عند الإغلاق أو في ورقة التسوية. تشمل هذه التكاليف رسوم التقييم، ورسوم العنوان، ورسوم التفتيش، ورسوم المحامي، والضرائب العقارية.

أخيرًا، يجب أن يكون من الممارسات المعروفة في منطقتك المحلية أن يقدم المقرضون النقاط. يجب حساب النقاط كنسبة مئوية من المبلغ الأساسي للقرض، ويجب أن يظهر المبلغ بوضوح كنقاط في بيان التسوية الخاص بك لتكون مؤهلاً للحصول على خصم.

فوائد النقاط المدفوعة من البائع

تقدم النقاط المدفوعة من قبل البائع فوائد لكل من المشترين والبائعين على حد سواء.

تكاليف الفائدة المنخفضة

تقلل النقاط التي يقدمها البائع من معدل الفائدة الذي يدفعه المشتري للمقرض على الرهن العقاري. كما أن هذه النقاط تزيد من الدفعة المقدمة للمشتري عن طريق تقليل السعر الذي يُدفع في النهاية للمنزل، حيث سيدفع المقترض فائدة أقل طوال فترة القرض.

يمكن استخدام نقاط البائع أيضًا لخفض الدفعة الشهرية، مما يساعد المقترض على تحمل الرهن العقاري بسهولة أكبر. إذا تم تخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري، فعادةً ما يتم تخفيض الدفعة الشهرية أيضًا.

الخصم الضريبي

كما ذُكر أعلاه، فإن النقاط المدفوعة من قبل البائع توفر أيضًا مزايا ضريبية للمشتري. يمكن خصمها من ضرائب الدخل الخاصة بمشتري المنزل باعتبارها فائدة على الرهن العقاري. تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية النقاط المدفوعة من قبل البائع كفائدة مدفوعة مسبقًا أو فائدة مدفوعة من قبل مشتري المنزل. يمكن خصم فائدة الرهن العقاري من إجمالي الدخل الخاضع للضريبة لصاحب المنزل عند تقديم ضرائبهم. ونتيجة لذلك، يمكن أيضًا خصم نقاط البائع، مما يقلل من الالتزام الضريبي للمشتري.

يمكن للبائعين بيع منازلهم بسرعة

الأشخاص الذين يرغبون في بيع منازلهم بسرعة يمكنهم جذب المشترين من خلال تحسين العرض باستخدام النقاط المدفوعة من قبل البائع. يمكن أن تكون نقاط البائع خيارًا أكثر جاذبية من الخصم المباشر. إليك السبب.

لنفترض أنك تبيع منزلك، وسعره المدرج هو list price يبلغ 300,000 دولار، لكنك مستعد لقبول عرض بقيمة 295,000 دولار. يمكنك تخفيض السعر المدرج بمقدار 5,000 دولار، أو يمكنك بشكل استراتيجي تقديم 5,000 دولار كنقاط بائع بدلاً من ذلك.

ستظل تحصل على نفس المبلغ من المال، ولكن من المحتمل أن يكون المشتري في وضع أفضل مع النقاط مقارنةً بخصم 5000 دولار. ستأتي النقاط مع خصم ضريبي وتقلل من معدل الفائدة على القرض، مما يخفض التكلفة الإجمالية للفائدة على الرهن العقاري.

التفاوض على النقاط المدفوعة من قبل البائع

سيكون من الرائع أن يتم دفع النقاط أو تكاليف الإغلاق من قبل البائع عند شراء منزل، حيث ستوفر مبلغًا كبيرًا من المال. ومع ذلك، يفضل كلا الطرفين أن ينفقا أقل قدر ممكن من المال. اعتمادًا على سوق العقارات والمفاوضات، يمكن أن يكون طلب النقاط أو التنازلات المدفوعة من قبل البائع ممكنًا وجديرًا بالمحاولة.

الخطوة الأولى هي تحديد ما إذا كنت في سوق المشترين أو سوق البائعين. إذا كنت في سوق المشترين وكانت المنافسة على البيع عالية، فإن لديك فرصة أفضل لجعل البائع يدفع. أيضًا، إذا لم يتمكن مالك المنزل من بيع ممتلكاته لفترة من الوقت، فسيكون أكثر احتمالًا لتقديم نقاط لإتمام الصفقة.

نقطة أخرى يجب ملاحظتها هي مقدار ما تطلبه عند شراء المنزل. على سبيل المثال، إذا كان المنزل يحتاج إلى بعض الإصلاحات، فقد لا يكون من الحكمة أن تطلب من البائع تغطية تلك الإصلاحات بالإضافة إلى النقاط الخاصة بك. سيكون من الأفضل والأقل تعقيدًا أن تقرر أيهما أكثر أهمية، مما يجعل صاحب المنزل أكثر احتمالًا لبيعه لك.

إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري، يمكنك أن تسأله عن العقارات في نفس المنطقة وما إذا كانوا قد أتموا صفقات مع نقاط مدفوعة من البائع، مما يمكن أن يعزز موقفك في المفاوضات.

مثال على النقاط المدفوعة من قبل البائع

إليك مثال افتراضي يوضح كيفية عمل النقاط المدفوعة من قبل البائع. لنفترض أن المشتري يرغب في شراء منزل بسعر مدرج يبلغ 250,000 دولار. يخطط المشتري لوضع دفعة مقدمة بقيمة 50,000 دولار أو 20% من سعر الشراء.

نتيجة لذلك، يخطط المشتري للحصول على قرض رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار ليتم سداده على أقساط شهرية لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 4.50%. فيما يلي التفاصيل المالية للقرض.

تكلفة قرض الرهن العقاري بدون نقاط مدفوعة من البائع

شروط

بدون نقاط مدفوعة من البائع

مبلغ القرض

٢٠٠٬٠٠٠ دولار

سعر الفائدة

٤.٥٪

الدفع الشهري

١٬٠١٣ دولارًا

إجمالي الفائدة المدفوعة

١٦٤٬٨١٤ دولارًا

كما هو موضح أعلاه، ستكون الدفعة الشهرية للرهن العقاري للمشتري 1,013 دولارًا، باستثناء ضرائب الممتلكات وتأمين المنزل. بحلول نهاية فترة الثلاثين عامًا، ستكلف المنزل المشتري 164,814 دولارًا كفوائد.

يقرر البائع تقديم نقطتين مدفوعتين من قبله. يقوم المقرض بتخفيض سعر الفائدة بنسبة 0.25% لكل نقطة، مما يعني أن سعر الفائدة الجديد هو 4.0%. فيما يلي التفاصيل المالية الجديدة للقرض.

تكلفة قرض الرهن العقاري مع النقاط المدفوعة من قبل البائع

شروط

بدون نقاط مدفوعة من البائع

مع النقاط المدفوعة من البائع

مبلغ القرض

٢٠٠٬٠٠٠ دولار

٢٠٠٬٠٠٠ دولار

سعر الفائدة

٤.٥٪

٤.٠٪

الدفع الشهري

١٬٠١٣ دولارًا

٩٥٥ دولارًا

إجمالي الفائدة المدفوعة

١٦٤,٨١٣ دولارًا

١٤٣٬٧٣٩ دولارًا

إجمالي الفائدة الموفرة

—

٢١٬٠٧٤ دولارًا

ستنخفض الدفعة الشهرية للمشتري على الرهن العقاري إلى 955 دولارًا شهريًا، باستثناء ضرائب الممتلكات وتأمين المنزل. بحلول نهاية فترة الثلاثين عامًا، ستكلف المنزل المشتري 143,739 دولارًا في الفائدة.

بافتراض عدم إجراء أي دفعات إضافية خلال فترة القرض، فإن المشتري سيوفر مبلغ 21,074 دولارًا بحلول الوقت الذي يتم فيه سداد قرض الرهن العقاري بالكامل خلال 30 عامًا، وذلك بفضل النقاط المدفوعة من قبل البائع.

هل النقاط المدفوعة من قبل البائع قابلة للخصم الضريبي؟

وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية، "النقاط التي يدفعها بائع المنزل لا يمكن خصمها كفائدة في إقرار البائع الضريبي، لكنها تُعتبر مصروفات بيع تقلل من مقدار الربح المحقق."

ما هي النقاط المدفوعة عند الإغلاق؟

النقاط الأكثر شيوعًا التي تُدفع عند الإغلاق هي نقاط الرهن العقاري. يدفع المشتري الرسوم مباشرة إلى المقرض في وقت الإغلاق للحصول على معدل فائدة مخفض على الرهن العقاري الخاص بهم. يمكن أيضًا أن يدفع البائع النقاط عند الإغلاق لإتمام الصفقة.

لماذا قد يدفع البائع النقاط؟

قد يدفع البائع النقاط لعدة أسباب. إذا كان سوق الإسكان في صالح المشترين وكان بيع المنزل صعبًا بسبب المنافسة الكبيرة، فقد يدفع البائع النقاط لجذب المزيد من المشترين وإتمام الصفقة. هذا صحيح بشكل خاص إذا كان البائع بحاجة إلى النقد من عملية البيع.

كم تخفض النقطة من سعر الفائدة لديك؟

كل نقطة عادةً ما تخفض معدل الفائدة الخاص بك بنسبة 0.25%.

الخلاصة

يستفيد كل من المشترين والبائعين من النقاط التي يدفعها البائع بطرق مختلفة. يستفيد المشترون من دفع أقل طوال فترة الرهن العقاري عندما يدفع البائع النقاط بدلاً من خفض سعر العقار. يستفيد البائعون من خلال جذب المشترين لبيع منازلهم بسرعة أكبر. يمكن أن تكون هذه استراتيجية مفيدة في سوق المشترين حيث يوجد الكثير من المنافسة، ويرغب البائع في إتمام الصفقة أو يحتاج إلى النقد من البيع.