ما هو الرهن العقاري بدون قسيمة؟
الرهن العقاري بدون قسيمة هو رهن عقاري تجاري طويل الأجل يؤجل جميع دفعات الأصل والفائدة حتى استحقاق الرهن العقاري. يتم هيكلة القرض كملاحظة تراكمية، مما يعني أن الفائدة المستحقة تضاف إلى المبلغ المستحق المقترض. عند الاستحقاق، يقوم المقترض إما بسداد الملاحظة أو الحصول على قرض آخر بأسعار الفائدة الحالية.
النقاط الرئيسية
- الرهون العقارية بدون كوبون هي رهون عقارية تجارية طويلة الأجل تؤجل جميع دفعات رأس المال والفائدة حتى تاريخ الاستحقاق.
- الفائدة المستحقة تضاف إلى المبلغ المستحق المقترض، والذي يجب سداده عند تاريخ الانتهاء أو إعادة تمويله بأسعار الفائدة السائدة.
- قد تستخدم المشاريع التجارية الرهون العقارية ذات القسيمة الصفرية عندما لا تتوفر التدفقات النقدية اللازمة لسداد الدين حتى يقترب المشروع من الاكتمال.
- عادةً ما يقدم المقرضون الرهون العقارية بدون قسيمة فقط للمقترضين التجاريين المعروفين الذين لديهم سجلات ائتمانية نظيفة.
كيف يعمل الرهن العقاري بدون قسيمة
تشبه الرهون العقارية بدون قسيمة السندات بدون قسيمة. القسيمة، وهي معدل الفائدة السنوي المدفوع على القرض، تكون صفرًا حتى تاريخ الانتهاء، حيث يجب دفعها بالكامل دفعة واحدة مع المبلغ الكامل المقترض.
تستخدم المشاريع التجارية الرهون العقارية بدون قسيمة عندما يكون من غير المحتمل توفر التدفقات النقدية لخدمة الدين حتى يقترب المشروع من الاكتمال. مثال على ذلك سيكون ملعب رياضي. في هذه الحالة، لا يتم توليد أي إيرادات حتى يكتمل الهيكل ويكون قادرًا على استضافة الأحداث.
لأن إجمالي الفائدة بالإضافة إلى سداد رأس المال لا يتم استلامه من قبل المقرض إلا عند استحقاق القرض، فإن مخاطر الائتمان تكون أعلى بشكل كبير مقارنة بالقرض التقليدي. ونتيجة لذلك، يقدم المقرضون عادةً هذا الشكل من التمويل فقط للمقترضين التجاريين المعروفين بسجلات ائتمانية نظيفة. كما يميلون إلى فرض معدل فائدة أعلى على الرهون العقارية بدون قسيمة لتعويض نقص العائد الفوري.
مع الرهن العقاري بدون كوبون، يمكن للمقترض تمويل مشروع تجاري بتدفق نقدي أقل، على أمل أن تكون زيادة قيمة العقار على مدى عمر القرض كافية لسداده.
مثال على الرهن العقاري بدون قسيمة
لنقل أن شركة ABC تأخذ قرضًا عقاريًا بدون قسيمة بقيمة 400,000 دولار، مستحق السداد بعد 20 عامًا من الآن. على مدار العقدين المقبلين، لا تعيد ABC أي شيء للمقرض. على عكس القروض العقارية التقليدية، لا يُطلب من الشركة أن تبدأ فورًا في سداد رأس المال تدريجيًا، بالإضافة إلى الفائدة مقابل امتياز الحصول على القرض.
كل ذلك يتغير عندما تنتهي فترة الـ 20 عامًا. فجأة، يجب على شركة ABC أن تعيد مبلغ الـ 400,000 دولار الذي اقترضته دفعة واحدة، مع الفائدة المركبة على القرض، أو تقوم بإعادة التمويل بمعدلات الفائدة السائدة. الفشل في القيام بذلك سيؤدي إلى فقدانها للممتلكات وإجبارها على تسليم المفاتيح للمقرض.
الاستثمار في سندات الرهن العقاري بدون كوبون
لدى المستثمرين الفرصة للمشاركة في العمل وكسب المال من الرهون العقارية والسندات ذات القسيمة الصفرية. تحظى هذه الاستثمارات بشعبية بين بعض المستثمرين، جزئيًا بسبب توفرها في أسواق عقارية معينة وأيضًا لأن السندات ذات القسيمة الصفرية تُباع بخصم من القيمة الاسمية للسند.
لن يتلقى المستثمرون دفعات فائدة منتظمة. ومع ذلك، سيضيف المقترض مبلغ الفائدة إلى المبلغ الأساسي، والذي يتم إعادته إلى الدائنين عند الاستحقاق. ستتراكم الفائدة نصف سنويًا، ومع ارتفاع القيمة الأساسية، ستتولد دفعات فائدة أعلى، والتي ستعود إلى إجمالي المبلغ الأساسي.
نظرًا لأنها لا تدفع أي كوبونات وتقدم المال فقط عند الاستحقاق، يمكن أن تكون أسعار الرهن العقاري بدون كوبون شديدة التقلب. كما أنها تخضع لمدفوعات ضريبة الدخل السنوية، على الرغم من أن الدخل يُنسب ولا يُستلم بانتظام من قبل المستثمرين. سيكون هناك استثناء إذا لم يتضمن اتفاق الاستثمار وعدًا بدفع عائد محدد للمستثمرين، وفي هذه الحالة لن يكون هناك دخل سنوي خاضع للضريبة حاليًا.
نوع آخر مشابه من الاستثمارات يُدار بشكل أساسي لحسابات التقاعد الفردية (IRAs) والكيانات الأخرى حيث لا يُعتبر فرض الضرائب للسنة الحالية أمرًا مهمًا.