ما هو العنوان السيء؟
يشير مصطلح "العنوان السيء" إلى وثيقة قانونية مرتبطة بأصل لا تمنح الملكية للكيان الذي يحمل العنوان. قد يكون ذلك بسبب مشاكل قانونية و/أو مالية، بما في ذلك قضايا قانونية غير محلولة أو حتى التزامات مالية غير مدفوعة، أو حتى شيء بسيط مثل خطأ كتابي.
العناوين السيئة ترتبط دائمًا بالعقارات ويمكن أن تمنع حامل العنوان من بيع العقار. يمكن لحاملي العناوين إزالة العيوب في عناوينهم من خلال تلبية شروط معينة.
النقاط الرئيسية
- العنوان السيئ هو مستند قانوني مرتبط بأصل لا يمنح الملكية للكيان الذي يحمل العنوان.
- قد تكون العناوين السيئة نتيجة لمشاكل قانونية أو مشاكل مالية أو حتى أخطاء كتابية بسيطة.
- العناوين السيئة ترتبط دائمًا بالعقارات ويمكن أن تمنع حامل العنوان من بيع الممتلكات.
- العناوين الواضحة أو المثالية مطلوبة من أجل نقل ملكية قطعة من العقار بشكل قانوني.
- يمكن لحامل اللقب تسوية العنوان من خلال حل المشكلات القانونية أو المالية أو الإدارية.
فهم العناوين السيئة
العناوين هي وثائق تثبت الملكية القانونية للأصول الملموسة مثل المنازل أو المركبات، أو الممتلكات الشخصية مثل المجوهرات والحيوانات. في حالات أخرى، يمكن لحاملي العناوين إثبات الملكية على قطع من الممتلكات غير الملموسة، مثل العلامات التجارية. إذا رغب حامل العنوان في بيع أو التخلص من الأصل بأي طريقة، يجب عليه التأكد من أن العنوان واضح. العنوان الذي ليس خالياً وواضحاً يُشار إليه بأنه عنوان سيء.
العنوان السيئ هو الذي يكون معيبًا. يمنع حامل العنوان من التصرف قانونيًا في الأصل عن طريق بيعه أو نقله إلى طرف آخر. تُعرف العناوين السيئة أيضًا باسم العناوين الغائمة أو تلك التي تحتوي على انقطاع في سلسلة العنوان، مما يعني وجود مشاكل في العنوان. قد يكون حامل العنوان على علم بهذه المشاكل أو لا يكون.
قد يكون العنوان سيئًا لأسباب مختلفة. يظهر هذا المصطلح بشكل شائع في العقارات وملكية السيارات، حيث قد يكون العنوان معقدًا بسبب وجود رهن على الممتلكات، أو الضرائب المتأخرة، أو الفشل في تصحيح مخالفة بناء. قد تنشأ العناوين المعقدة أيضًا إذا فشل مالك العقار في سداد الرهن العقاري أو القرض الخاص بالسيارة. كما يمكن أن تؤدي الأخطاء الكتابية، مثل خطأ في تهجئة الاسم أو الفشل في تسجيل العنوان بشكل صحيح، إلى عناوين سيئة.
لكي يتمكن صاحب الملكية من نقل ممتلكاته قانونيًا (ولكي يتمكن المالك الجديد من الاستحواذ عليها)، يجب أن يكون لديه ملكية كاملة. وهذا يعني أنه يجب عليهم حل أي مشاكل مرتبطة بالملكية. إذا قام صاحب الملكية ببيع أو نقل ملكية سيئة، فإن الطرف المستلم لا يمتلك العقار قانونيًا. بمعنى آخر، لكي تنتقل الملكية السيئة بأي شكل من الأشكال من طرف إلى آخر، يجب القضاء على وضعها كملكية سيئة أولاً.
قد تتمكن من تجنب المشاكل المتعلقة بالعناوين السيئة من خلال الحصول على تأمين العنوان. يمكن لشركات تأمين العنوان التعامل مع أي مشكلات بمفردها دون أي متاعب لمالك العقار.
اعتبارات خاصة
إذا قمت بالمزايدة على عقار وبدأت عملية الرهن العقاري، تقوم شركة الرهن العقاري بإجراء بحث عن العنوان كجزء إلزامي من العملية. إذا اكتشف الباحث عن العنوان أن تاريخ العقار يحتوي على سجل للضرائب غير المدفوعة أو أي رهون غير مدفوعة أخرى، أو شهادة إشغال غير مكتملة، أو صكوك مكتوبة، أو أي ديون قانونية غير محلولة، أو انتهاكات لقوانين البناء، يُعتبر العنوان عنوانًا سيئًا. وهذا يعني أنه لا يمكن بيع العقار قانونيًا بعد الآن، ولن يتمكن مالك العقار من شراء ذلك العقار في ذلك الوقت.
كما هو مذكور أعلاه، يمكن تصحيح العناوين السيئة من خلال عمليات قانونية مختلفة. وهذا يعني تسوية أي رهون و/أو سداد أي ديون مستحقة. في حالة وجود أخطاء كتابية، يجب على حامل العنوان طلب التغييرات وتقديم إثبات، مثل التهجئة الصحيحة للاسم و/أو العنوان.
كمستثمر في العقارات، يجب عليك التأكد من أن العقار لا يعاني من مشاكل في الملكية قبل المضي قدمًا في أي عملية شراء. المنازل التي تكون في حالة حجز، على سبيل المثال، قد تواجه عددًا من المشاكل العالقة. قد يفكر المشترون في شراء تأمين ملكية لحماية أنفسهم من المطالبات غير المتوقعة ضد الملكية.