ما هو الملكية المشتركة؟
يشير مصطلح "الملكية المشتركة" إلى ترتيب قانوني يمتلك فيه شخصان أو أكثر ملكية معًا، حيث يتمتع كل منهم بحقوق والتزامات متساوية. يمكن إنشاء الملكيات المشتركة من قبل الأزواج المتزوجين وغير المتزوجين، والأصدقاء، والأقارب، والشركاء التجاريين.
تُنشئ هذه العلاقة القانونية ما يُعرف بـ حق البقاء، بحيث إذا توفي أحد المالكين، يتم نقل حصته في الملكية مباشرة إلى الطرف (أو الأطراف) الباقية على قيد الحياة دون الحاجة إلى المرور عبر إجراءات إثبات الوصية أو النظام القضائي.
النقاط الرئيسية
- الملكية المشتركة هي شكل من أشكال ملكية العقارات المرتبطة عادةً بالعقارات.
- لكل طرف في الملكية المشتركة مصلحة متساوية في العقار، سواء كانت الالتزامات المالية أو أي فوائد.
- يُنشئ التملك المشترك حق البقاء، مما يعني أنه إذا توفي أحد الأطراف، يتم تلقائيًا نقل حصته إلى المستأجرين الباقين على قيد الحياة.
- الملكية المشتركة تختلف عن الملكية بالتقاسم، حيث يتم تمرير حصة المستأجر المتوفى إلى ورثته.
- يمكن إنهاء الملكية المشتركة بشكل أحادي دون موافقة المستأجرين الآخرين.
كيف تعمل الملكية المشتركة
الملكية المشتركة هي شكل من أشكال ملكية الممتلكات المرتبطة عادةً بـالعقارات. يجتمع طرفان أو أكثر في نفس الوقت لإبرام اتفاق قانوني ملزم مع بعضهما البعض من خلال صك. قد يكون هؤلاء الأطراف من الأقارب أو الأصدقاء أو حتى شركاء الأعمال. على سبيل المثال، لنفترض أن زوجين غير متزوجين يشتريان منزلاً. في وقت الشراء، يختاران الملكية المشتركة. سيتم تسمية المالكين الاثنين في صك الملكية كمستأجرين مشتركين.
نظرًا لأن كل طرف لديه حق في الملكية، فإنهم يتشاركون أيضًا في الفوائد. إذا قرروا تأجير المنزل لشخص آخر أو إذا باعوا العقار، فإن كل طرف يستحق الحصول على حصة 50% من الأرباح. لكن العلاقة تعني أيضًا أنهم مسؤولون بالتساوي عن دفع تكاليف العقار، بما في ذلك دفعات الرهن العقاري، وضرائب الملكية، والصيانة. إذا فشل أحد الأطراف في الوفاء بالالتزامات المالية، يجب على الطرف الآخر تحمل المسؤولية.
حقوق البقاء للورثة
تُنشئ هذه الاتفاقية أيضًا ما يُعرف بـ حق البقاء. وهذا يعني أنه إذا توفي أحد الأشخاص، فإن الطرف الآخر يتولى تلقائيًا الملكية الكاملة للممتلكات. هذا يلغي الحاجة إلى إثبات الوصية أو نقل أصول الشخص المتوفى إلى التركة. تقوم محاكم إثبات الوصايا بتحديد صحة الوصية وتقسيم الأصول بشكل مناسب بين المستفيدين من المتوفى.
على الرغم من أن الملكية المشتركة ترتبط بشكل وثيق بملكية العقارات، إلا أن المفهوم القانوني الأوسع لـ الملكية المشتركة بحق البقاء يمكن أن ينطبق على مجموعة من الأصول، بما في ذلك الأعمال التجارية وحسابات الوساطة. يوجد ارتباط قوي بالعقارات لأن مصطلح الملكية يُعتبر مرادفًا لامتلاك أو العيش في منزل.
لا حاجة لأن تمر الملكية عبر نظام إثبات الوصية لأن الملكية المشتركة تخلق حق البقاء للوريث.
إنشاء الملكية المشتركة
في معظم الحالات، هناك أربعة عناصر يجب أن تكون موجودة عند إنشاء الملكية المشتركة. لاحظ أن ليس كل الولايات القضائية قد تتطلب هذه العناصر، وفي بعض الحالات، قد توجد متطلبات أخرى لإنشاء الملكية المشتركة. تدور المفاهيم الأربعة حول الوقت، والملكية، والفائدة، والحيازة.
الوقت
عادةً ما يشير شرط الوقت إلى أن جميع المالكين المشتركين يجب أن يحصلوا على حقوق ملكيتهم في العقار في نفس الوقت. لا يعني ذلك بالضرورة أن جميع المالكين المشتركين يجب أن يوقعوا على نفس الوثيقة في نفس اللحظة بالضبط، ولكن يجب أن يحصلوا على حقوقهم في العقار من نفس الحدث. على سبيل المثال، إذا قام شخصان بشراء عقار معًا وظهرت أسماؤهم على نفس السند بنفس التاريخ، فإن وحدة الوقت تكون محققة.
لاحظ أنه مع تقدم الملكية، فإن التغييرات في هيكل الملكية تكون شائعة وطبيعية. على سبيل المثال، إذا لم يعد هذان الشخصان يتواصلان، فقد يقوم أحدهما بقطع ملكيته أو يتم استبداله بمالك مشترك جديد. بشكل عام، يحدث التملك المشترك في الغالب بشكل طبيعي في بداية اتفاقية الملكية، على الرغم من أنه قد يتغير مع مرور الوقت.
العنوان
يتطلب العنوان أن يحصل جميع المالكين المشتركين على حقوق ملكيتهم من خلال نفس الأداة القانونية أو الوثيقة. من الناحية العملية، يعني هذا أنه إذا كان شخصان أو أكثر يشترون عقارًا معًا، فيجب أن يتم إدراجهم كمالكين مشتركين في نفس السند أو الوثيقة القانونية المناسبة. على سبيل المثال، إذا تم تسمية ثلاثة أفراد كمالكين مشتركين في سند واحد ينقل الملكية إليهم، فإن الملكية المشتركة تكون صالحة.
هذا المتطلب ضروري للحفاظ على حالة الملكية الحقيقية. في حال وجود وثائق ملكية متعددة، قد يكون من الصعب أو غير الفعال تحديد ليس فقط من يملك العقار ولكن أيضًا متى حدثت ملكيتهم. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن المالكين المشتركين لديهم مصالح مالية مشتركة في العقار، فمن المهم أن يتم تحديد جميع المالكين المشتركين بوضوح في حالة حدوث ضائقة مالية.
فائدة
تشير الفائدة إلى حصة المالك المشترك من الملكية. تضمن الفائدة أن كل مستأجر مشترك يحتفظ بحصة متساوية وغير مقسمة في الملكية. هذا يعني أن جميع المالكين المشتركين لديهم نفس النسبة المئوية من الملكية. على سبيل المثال، في حالة الملكية المشتركة بين شخصين، سيكون لكل مستأجر مشترك فائدة بنسبة 50%. وفي حالة الملكية المشتركة بين ثلاثة أفراد، سيكون لكل مستأجر مشترك فائدة بنسبة 33.33%، وهكذا.
هناك أشكال أخرى من الملكية القانونية حيث لا يكون اهتمام المالك بالضرورة عادلاً أو متساوياً. بشكل عام، في معظم معاملات العقارات - ما لم يُذكر ويُتفق عليه صراحةً من قبل جميع الأطراف - سيشارك كل مالك مشترك في مصلحة متساوية.
حيازة
الملكية المشتركة تعني أن جميع المالكين المشتركين لديهم حق متساوٍ في حيازة واستخدام العقار بأكمله. وهذا يعني أنه لا يمكن لأي مالك مشترك أن يطالب بحقوق حصرية لأي جزء محدد من العقار. بدلاً من ذلك، يحق لجميع المالكين المشتركين الوصول إلى واستخدام العقار بأكمله ككل.
هذا المفهوم يميز الملكية المشتركة عن أشكال أخرى من الملكية المشتركة، مثل الملكية بالتساوي، حيث يمكن لكل مالك مشترك أن يكون له أجزاء متميزة ومنفصلة من الملكية. بالإضافة إلى ذلك، يعزز جانب المسؤولية عن الملكية في حالة حدوث مشكلة. على سبيل المثال، إذا حدث ضرر كبير بالمياه في غرفة واحدة، فإن جميع المالكين المشتركين غالبًا ما يكونون مسؤولين عن تقاسم تلك التكاليف (مع تجاهل أي أسباب صريحة للضرر أو اتفاقيات منفصلة).
التداعيات المالية للملكية المشتركة
الملكية المشتركة في العقارات تتضمن العديد من الجوانب المالية. حيث يمتلك الشركاء المشتركون حصة متساوية من العقار، مما يضمن تقاسم الأعباء المالية والفوائد بالتساوي بين جميع المالكين المشاركين. كما يتشاركون في تكاليف الحصول على العقار، مثل الدفعات المقدمة، وتكاليف الإغلاق، والنفقات المرتبطة بذلك.
بعد الإغلاق، يكون المالكون المشتركون مسؤولين بشكل جماعي عن سداد مدفوعات الرهن العقاري والحفاظ على وضع ائتماني جيد. يتم تقاسم ضرائب الملكية بالتساوي بين جميع المالكين المشتركين، بغض النظر عن المساهمات الفردية. كما يجب تقاسم الصيانة والإصلاحات بالتساوي بين المالكون المشتركون، مع اتخاذ القرارات المتعلقة بالإصلاحات والتحسينات بشكل مشترك وتقسيم النفقات بالتساوي.
يجب أن يتم تقاسم الدخل المستمد من العقار بالتساوي بين جميع المستأجرين المشتركين بناءً على نسب حصص الملكية. بالإضافة إلى ذلك، قد تنطبق الأرباح (والضرائب الناتجة عن مكاسب رأس المال) إذا تم بيع العقار، مع اختلاف التداعيات الضريبية اعتمادًا على القوانين المحلية، ومدة الملكية، وحصة كل مستأجر مشترك في العقار.
قطع الملكية المشتركة
يمكن إنهاء الملكية المشتركة في العقارات من خلال طرق مختلفة. يتيح الاتفاق الطوعي لجميع المالكين المشتركين إنهاء الملكية المشتركة وتحويلها إلى ملكية مشتركة، وغالبًا ما يتم ذلك من خلال اتفاقية أو عقد مكتوب. إذا لم يتفق جميع الأطراف، فإن هذا الاتفاق الطوعي غالبًا ما يواجه عقبات وقد لا يتم تنفيذه بالكامل.
النقل يتضمن نقل أو بيع حصة المستأجر المشترك في الملكية إلى طرف ثالث، الذي يصبح مستأجرًا مشتركًا مع المستأجرين المشتركين المتبقين. في بعض الحالات، قد يقوم المستأجرون الحاليون بمراجعة أو الموافقة على المالك الجديد (على سبيل المثال، النظر في الملكية الجزئية لفرق الرياضات الاحترافية التي يجب أن تلتزم بعملية مراجعة صارمة مع متطلبات ملكية محددة).
تعتبر إجراءات التقسيم دعاوى قانونية يمكن أن تكون مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً، وقد يتم إصدار أمر بالفصل القسري من قبل المحكمة بسبب ظروف معينة. قد ينشأ هذا بسبب نزاع أو مصالح متضاربة بين المستأجرين المشتركين.
مزايا وعيوب الملكية المشتركة
على الرغم من أن الملكية المشتركة لها عدد من المزايا، إلا أن هناك بعض العيوب المميزة التي يجب أخذها في الاعتبار قبل الدخول في هذا الترتيب.
مزايا الملكية المشتركة
كما ذُكر سابقًا، طالما أن أحد المالكين المشتركين لا يزال على قيد الحياة، فإنه يتجنب المتاعب المتعلقة بتصفية الممتلكات من خلال التركة عبر الوصية. عادةً، تمر وصية الشخص عند الوفاة بعملية إثبات صحة الوصية، وهي عملية قانونية تقوم فيها المحاكم بمراجعة الوصية للتحقق من صحتها. عادةً، عندما يتوفى الشخص، لا يمكن الوصول إلى أصوله أو المطالبة بها من قبل الناجي حتى يتم الإفراج عنها من خلال عملية إثبات صحة الوصية.
تساعد عملية إثبات الوصية أيضًا في تحديد كيفية توزيع الأصول الخاصة بالطرف المتوفى إذا لم يقم الشخص بتسمية المستفيدين أو لم يكن لديه وصية. ومع ذلك، يمكن أن تستغرق العملية بسهولة عدة أشهر لحلها. تجنب الملكية المشتركة عملية إثبات الوصية والإجراءات القانونية الطويلة التي تسمح للمالك المشترك بتولي ملكية الأصول فورًا.
بالإضافة إلى مشاركة فوائد الملكية، يتشارك جميع الأطراف في الملكية المشتركة المسؤولية عن العقار. على سبيل المثال، لا يمكن لشخص واحد في الزوجين أن يأخذ قرض الرهن العقاري على العقار ويترك شريكه مع الدين. تنطبق الملكية المشتركة على جميع الأصول وكذلك الديون، مما يعني أنه إذا تم أخذ قرض على العقار، فإن كلاهما مسؤول عن الدين.
سلبيات الملكية المشتركة
الطلاق أو المشاكل الزوجية يمكن أن تعقد الملكية المشتركة. كما ذكر سابقًا، جميع الديون مملوكة من قبل الطرفين، ولا يمكن لأي منهما بيع أصولهما المملوكة بشكل مشترك دون موافقة الشريك.
عيب آخر من عيوب الملكية المشتركة يمكن أن يظهر عند التعامل مع الأصول بعد وفاة واحد أو أكثر من المالكين المشتركين. تمنح الملكية المشتركة جميع الحقوق للناجي، لذا حتى إذا كان المتوفى يأمل في نقل قيمة الممتلكات إلى الورثة المحددين، فلا يوجد التزام قانوني على الناجي للالتزام بهذا الطلب.
الإيجابيات
الملكية المشتركة تتجنب محكمة الوصايا عندما يتوفى أحد المالكين.
حتى في حالة عدم وجود وصية أو تسمية مستفيدين، يرث الشريك المشترك كل شيء فورًا.
السلبيات
يمكن أن تؤدي المشاكل الزوجية إلى تعقيد وتأخير بيع الأصول نظرًا لأن كلا الطرفين يجب أن يتفقا.
الملكية المشتركة تمنح جميع الأصول للشريك، مما لا يسمح للمتوفى بتمرير الأصول إلى الورثة.
الملكية المشتركة مقابل الملكية بالتقاسم
لتجنب فقدان السيطرة على التصرف في الممتلكات عند الوفاة، يختار بعض المالكين المشتركين خيار الملكية المشتركة بدلاً من الملكية المشتركة بالتساوي. تتيح الملكية المشتركة توزيع الملكية بناءً على النسب المئوية، ويمكن تداول الحصص وإضافة المستأجرين طوال فترة الاتفاقية وليس فقط عند بدايتها.
بعبارة أخرى، عند الوفاة، لا تنتقل الأصول تلقائيًا إلى الشريك الباقي على قيد الحياة كما هو الحال في الملكية المشتركة. بدلاً من ذلك، تتيح الملكية المشتركة توزيع الأصول كما هو منصوص عليه في وصية المتوفى والقوانين المحلية.
ماذا يعني الملكية المشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة؟
الملكية المشتركة مع حق البقاء هي شكل من أشكال الملكية حيث يتشارك كل طرف حقوقًا متساوية في الممتلكات. إذا توفي أحد المالكين، فإن حصته من الممتلكات لا تخضع لإجراءات الوصاية مع ممتلكاته، بل تنتقل إلى المالكين المشتركين الآخرين.
كم عدد المستأجرين المشتركين المسموح بهم في عقار واحد؟
يمكن أن يكون هناك مستأجران مشتركان أو أكثر في الملكية المشتركة. لا يوجد حد قانوني لعدد المالكين المشاركين في الملكية المشتركة، طالما أن جميع المستأجرين المشتركين لديهم حصص متساوية في الملكية.
ماذا يحدث إذا توقف أحد المالكين المشتركين عن المساهمة في نفقات العقار؟
كل مستأجر مشترك لديه مسؤولية قانونية للمساهمة في نفقات العقار، مثل دفعات الرهن العقاري، والضرائب العقارية، وتكاليف الصيانة، وذلك بما يتناسب مع حصتهم في الملكية. إذا توقف أحد المستأجرين المشتركين عن المساهمة، قد يحتاج المستأجرون المشتركون الآخرون إلى تغطية حصتهم لتجنب التخلف عن السداد أو المشاكل المالية. إذا نشأت نزاعات، قد يكون من الضروري اتخاذ إجراءات قانونية لفرض اتفاقية الملكية المشتركة.
هل يمكن للمستأجرين المشتركين إضافة مالكين جدد إلى العقار؟
بشكل عام، يتطلب التملك المشترك أن يحصل جميع المالكين المشتركين على حصصهم في نفس الوقت. إضافة مالكين جدد بعد الشراء الأولي من المحتمل أن يؤدي إلى إنشاء تملك مشترك بدلاً من تملك مشترك. ومع ذلك، يمكن للمالكين المشتركين بيع أو نقل حصصهم، ويمكن إضافة مالكين جدد من خلال هذه العملية.
هل يمكن للدائنين متابعة الممتلكات لتحصيل الديون من أحد المالكين المشتركين؟
نعم، إذا كان لدى أحد المالكين المشتركين ديون شخصية أو أحكام قضائية، فقد يسعى الدائنون لوضع رهن على العقار أو إجبار بيع العقار لتحصيل المبلغ المستحق. يمكن أن تؤثر إجراءات الدائن على المالكين المشتركين الآخرين وحالة العقار كملكية مشتركة.
الخلاصة
الملكية المشتركة هي طريقة قانونية بسيطة ليتشارك شخصان أو أكثر في مصالح متساوية في العقارات أو شكل آخر من أشكال الملكية. عندما يتوفى أحد المالكين، لا توجد حاجة لإجراء عملية إثبات الوصية على حصتهم من الملكية مع ممتلكاتهم. بدلاً من ذلك، يتم ببساطة نقل الحصة التي تخص المالك المتوفى إلى المالكين المشتركين الباقين.