ما هو حبس الرهن غير العقاري (Non-REO Foreclosure)؟
يشير حجز العقار غير المملوك للعقارات، أو حجز العقار غير REO، إلى نجاح عملية الحجز على عقار عقاري. تبدأ عملية الحجز بعد أن يفشل المقترض في سداد دفعات الرهن العقاري لعدة أشهر، وهي فترة زمنية محددة ضمن شروط الرهن العقاري. في حالة حجز العقار غير REO، عندما يتم عرض العقار المحجوز في مزاد، يوافق المشتري على دفع المبلغ المستحق للبنك عن العقار، أو أقل إذا كان البنك مستعدًا لتقديم خصم.
النقاط الرئيسية
- يشير حجز غير مملوك للعقارات، أو حجز غير REO، إلى عملية حجز ناجحة على عقار عقاري.
- تبدأ عملية حبس الرهن بعد أن يفشل المقترض في سداد دفعات الرهن العقاري لفترة زمنية محددة ضمن شروط الرهن العقاري.
- في حالة حبس الرهن غير العقاري (non-REO foreclosure)، عندما يتم عرض العقار المحجوز للبيع في المزاد، يوافق المشتري على دفع المبلغ المستحق للبنك.
كيف تعمل حبس الرهن غير العقاري (Non-REO)
مع قرض الرهن العقاري، يتم استخدام المنزل أو العقار كضمان، مما يعني أن المقرض لديه الحق في أخذ العقار إذا فشل المقترض في الالتزام بشروط اتفاقية الرهن العقاري. عادةً ما تبدأ عملية الحجز عندما يتخلف المقترض عن سداد دفعاته. يستجيب البنك أو المقرض عادةً بإرسال إشعار بالدفعة الفائتة إلى المقترض. إذا استمر المقترض في تفويت الدفعات، يرسل البنك خطاب طلب.
بعد مرور 90 يومًا من عدم سداد المدفوعات، يقوم المقرض بإصدار إشعار بالتقصير، وهو الفشل في سداد المدفوعات. قد يُمنح المقترض مزيدًا من الوقت للعمل مع البنك لتسوية أي مدفوعات مستحقة وإعادة تفعيل القرض. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق وما زالت المدفوعات غير مستلمة، يبدأ البنك في عملية الحجز، وهي العملية القانونية لأخذ المنزل وبيعه لمشتري آخر عبر مزاد.
البيع على المكشوف
لتجنب حبس الرهن، قد يقوم مالك المنزل بعرض العقار في السوق عبر البيع القصير للعقارات. يحدث البيع القصير عندما يقوم مالك المنزل الذي يعاني من ضائقة مالية ببيع منزله أو عقاره بأقل من المبلغ المستحق على قرض الرهن العقاري. إذا لم يتمكن مالك المنزل من بيع العقار بسرعة، فقد يقوم المقرض باستعادته وعرضه في مزاد علني.
مزاد حبس الرهن
غالبًا ما تُقام مزادات حبس الرهن في محاكم المقاطعات. عادةً ما يكون سعر العقار هو المبلغ المستحق على صاحب المنزل بالإضافة إلى التكاليف القانونية، على الرغم من أن المقرض قد يقبل أقل في بعض الحالات. عندما يشتري المزايد الفائز عقارًا معروضًا في المزاد، يكون الحبس الرهني غير تابع للبنك (non-REO foreclosure) لأن المقرض وجد مشتريًا ولم يُجبر على تملك العقار.
اعتبارات خاصة: تخفيف حجز الرهن العقاري
قد يكون أصحاب المنازل الذين تأخروا في سداد أقساط الرهن العقاري بسبب الأزمة الاقتصادية التي بدأت في عام 2020 مؤهلين للحصول على حماية التأجيل. تم تقديم هذه الحماية مع تمرير قانون CARES Act بقيمة 2 تريليون دولار في مارس 2020.
التسامح يسمح للمقترضين بتخطي الدفعات على المدى القصير إذا كانوا يواجهون صعوبات مالية بسبب الأزمة الاقتصادية. من المهم ملاحظة أن الدفعات الفائتة لا تُعفى. بدلاً من ذلك، تُضاف إلى نهاية مدة القرض. يمكن أن يوفر التسامح من المقرض فترة تصل إلى 180 يومًا من الإعفاء من الدفعات.
لا يمكن للبنك أو المقرض حجز الرهن العقاري المدعوم من الكيانات المدعومة من الحكومة (GSEs)، مثل فاني ماي أو فريدي ماك. عندما وقع الرئيس دونالد ترامب على قانون CARES، تم منع المقرضين والخدمات من حجز الرهن على المقترضين حتى 31 ديسمبر 2020. قام الرئيس جو بايدن بتمديد هذا الموعد النهائي في الأصل إلى 31 مارس 2021، عندما وقع أمرًا تنفيذيًا في أول يوم له في المنصب. ثم قام بتمديد الموعد النهائي مرة أخرى حتى 30 يونيو 2021. وفي 23 يوليو، قام بتمديده مرة أخرى حتى 31 يوليو 2021، كما قام بتمديد نافذة التسجيل في برنامج التحمل حتى 30 سبتمبر 2021، وتوفير ما يصل إلى ثلاثة أشهر إضافية من التحمل لبعض المقترضين.
تحقق مع المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو قرض مدعوم من GSE لتكون مؤهلاً للحصول على تأجيل السداد.
يمكن للمقترضين أيضًا طلب تمديد لمدة تصل إلى 180 يومًا إضافية ليصبح المجموع 360 يومًا. ومع ذلك، يجب على المقترضين الاتصال بمقدم خدمة القرض أو البنك الخاص بهم لطلب هذا النوع من التأجيل. لن تكون هناك أي عقوبات أو رسوم أو فوائد إضافية (بخلاف المبالغ المجدولة) تُضاف إلى القرض.
حجز الرهن غير المملوك للبنك مقابل العقارات المملوكة للبنك
حجز الرهن غير المملوك للبنك يختلف عن حجز الرهن المملوك للبنك (REO). يصبح حجز الرهن غير المملوك للبنك مملوكًا للبنك عندما يحدث مزاد، ولكن لا يتقدم أي مشترٍ بعرض يفي بالحد الأدنى للمزايدة. مع العقار المملوك للبنك، يتولى المقرض الملكية، وغالبًا ما يقوم البنك بنشر العقار المملوك للبنك عبر الإنترنت لإعادة بيعه. قد تستعين البنوك أيضًا بمساعدة وكلاء العقارات للوصول إلى المزيد من المشترين وتسريع عملية البيع. لجذب المشترين بشكل أكبر، قد تقوم المقرضون بإدراج عقاراتهم المملوكة للبنك بخصم وإزالة بعض النفقات المرتبطة بعناوينها. لهذا السبب، قد تكون العقارات المملوكة للبنك استثمارًا أكثر أمانًا من حجز الرهن غير المملوك للبنك.
ومع ذلك، فإن كل من العقارات المملوكة للبنك (REO) وغير المملوكة للبنك غالبًا ما تكون بحاجة إلى إصلاحات كبيرة. أيضًا، بالنسبة للمستثمرين الذين يقررون الانتظار حتى تصبح العقارات المحلية مملوكة للبنك (REO)، قد يفوتهم فرصة شراء عقار غير مملوك للبنك عبر مزاد. بعبارة أخرى، يتيح المزاد على العقارات غير المملوكة للبنك للمستثمرين فرصة الدخول مبكرًا في شراء العقارات المحجوزة مقارنة بالعقارات المملوكة للبنك (REO).
مزايا وعيوب حبس الرهن غير العقاري (Non-REO Foreclosure)
تعتبر العقارات المحجوزة جذابة للمشترين الذين يبحثون عن شراء عقار بخصم. ونتيجة لذلك، تميل المزادات العلنية إلى جذب حشد من المشترين المهتمين. في بعض الأحيان، تتيح العقارات غير المملوكة للبنوك (Non-REO) للمشترين فرصة شراء عقار قد لا يتمكنون من تحمله في الظروف العادية.
ومع ذلك، فإن شراء عقار في حالة حجز غير مملوك للبنك (non-REO) ليس خاليًا من المخاطر. يتحمل المشترون للعقارات غير المملوكة للبنك أيضًا مسؤولية دفع أي ضرائب مستحقة والرهون على العقار. الرهن هو مطالبة قانونية على العقار إذا تم استخدامه كضمان لتسديد دين. كما يتحمل المشترون للعقارات غير المملوكة للبنك مسؤولية أي صيانة قد يحتاجها العقار، والتي قد تكون كبيرة. من الممكن أيضًا أن يضطر المالك الجديد للتعامل مع إخلاء المستأجرين الذين يقيمون في العقار.