ما هو أداة الرهن العقاري البديلة (AMI)؟
أداة الرهن العقاري البديلة (AMI) هي أي قرض رهن عقاري سكني ينحرف عن ممارسات الرهن العقاري القياسية. على سبيل المثال، قد يكون رهنًا عقاريًا ليس بسعر فائدة ثابت، أو ليس مستهلكًا بالكامل، أو له دفعات شهرية أو دورية، أو ليس له فترة سداد قياسية. في بعض الأحيان، يكون AMI قرضًا بضمان عقاري حقيقي، حيث يتم استخدام المال لغرض آخر غير شراء العقار.
النقاط الرئيسية
- يشير مصطلح أداة الرهن العقاري البديلة (AMI) إلى الرهون العقارية التي تحتوي على شروط غير قياسية.
- تختلف قروض AMI عن القروض التقليدية فيما يتعلق بأمور مثل شروط السداد البديلة، أو معدلات الفائدة المتغيرة، أو الفائدة غير القابلة للتسديد.
- تشمل الأمثلة الشائعة على AMIs القروض العقارية ذات الفائدة فقط، أو القروض ذات الدفعة الأخيرة الكبيرة (balloon)، أو القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل.
فهم أدوات الرهن العقاري البديلة (AMIs)
يُستخدم مصطلح "أداة الرهن العقاري البديلة (AMI)" لوصف القروض التي لا تفي بالمعايير المعتادة للرهن العقاري التقليدي. على عكس قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أو قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، فإن القروض التقليدية ليست جزءًا من أي برنامج إقراض مدعوم من الحكومة. لذا يمكن أن تشمل قروض AMI القروض ذات معدلات الفائدة المتغيرة وكذلك القروض ذات الفائدة فقط. معظم قروض AMI هي قروض رهن عقاري سكنية وتُعتبر نوعًا من القروض غير المطابقة، مما يعني أن أهلية التأهيل والتسعير والميزات يمكن أن تختلف حسب المقرض.
غالبًا ما تجعل هذه الرهون العقارية غير التقليدية من السهل على المستهلكين شراء العقارات عن طريق تقليل مبالغ الدفعات الشهرية وزيادة السعر الذي يمكن للمقترضين تمويله. يمكن أن توفر هذه الرهون العقارية مساكن أكثر تكلفة للمشترين من الطبقة المتوسطة. ومع ذلك، قد يتم تعويض الفائدة التي تقدمها بارتفاع تكلفة الرهن العقاري إذا لم تنمو دخول المقترضين بنفس وتيرة دفعات الرهن العقاري.
هذه القروض ذات الفائدة غير الثابتة تتميز بمعدل فائدة متغير يتقلب مع مرور الوقت. يعتمد المعدل على معدل فائدة أو مؤشر مرجعي يتغير بشكل دوري. عندما يتحرك المؤشر المرجعي صعودًا أو هبوطًا، تتغير أيضًا الدفعات المجدولة للقرض. لا تحتوي قروض AMIs على إطفاء لرأس المال. مع الإطفاء، يتم حساب إجمالي رأس المال والفائدة وتوزيعها على دفعات متساوية طوال مدة القرض.
مهم
يمكن أن تؤدي قروض AMI بخيار الدفع إلى السداد السلبي إذا كانت الدفعة الدنيا أقل من الفائدة المستحقة.
تاريخ AMI
أصبحت قروض AMI شائعة لأول مرة في أوائل الثمانينيات، عندما جعلت معدلات الفائدة المرتفعة شراء المنازل بعيد المنال للعديد من المشترين لأول مرة. قامت البنوك والمؤسسات الادخارية بتقديم مجموعة متنوعة من الرهون العقارية البديلة المصممة لتقليل دفعة الرهن العقاري للمشتري. كما ساعدت هذه البدائل المشتري في تمويل منزل أكبر وأكثر تكلفة.
مع انخفاض معدلات الفائدة من عام 2001 إلى 2005، ارتفعت مبيعات المنازل وقيمها إلى مستويات قياسية. استجابت المؤسسات المالية بتقديم المزيد من القروض العقارية البديلة، مثل القروض التي تتيح اختيار المدفوعات الشهرية كما في خيار الذراع، والقروض ذات الدفعة الأولى المنخفضة مع تمويل يصل إلى 100 بالمائة، والقروض بجدول سداد يمتد إلى 40 عامًا، بالإضافة إلى الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة، والرهون العقارية ذات المدفوعات المتدرجة، والرهون العقارية العكسية. بعض القروض العقارية البديلة تم تصميمها لحالات اقتراض محددة. ومع ذلك، فهي مكلفة في الإنشاء ونادرًا ما تُستخدم.
أمثلة على قروض AMI
المثال الأكثر شيوعًا لقرض AMI هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، يدفع المشتري سعر فائدة ثابت منخفض لفترة زمنية محددة. ثم يتم تعديل هذا السعر وفقًا لمعدل المؤشر الأساسي الخاص به. يمكن أن يستمر السعر في التعديل بشكل دوري طوال مدة القرض.
على سبيل المثال، إذا كان لديك قرض عقاري بمعدل فائدة متغير لمدة 10/1، وخلال السنوات العشر الأولى من القرض تدفع معدل فائدة بنسبة 3.25% للرهن العقاري. بمجرد انتهاء فترة العشر سنوات، يتم تعديل معدل الرهن العقاري الخاص بك بناءً على معدل المؤشر الأساسي. إذا كان المعدل أقل من 3%، فإن معدل القرض الخاص بك سينخفض. أما إذا كان معدل المؤشر الأساسي 4.25%، فإن معدل الرهن العقاري الخاص بك سيزداد. يمكن أن يؤدي تغيير معدلات الفائدة على القرض العقاري بمعدل فائدة متغير إلى تحريك دفعتك الشهرية صعودًا أو هبوطًا وفقًا لذلك.
نوع آخر من الرهن العقاري القابل للتعديل هو الرهن العقاري بفائدة فقط. هذه القروض تقلل من الدفعة الشهرية المطلوبة للمقترض عن طريق استبعاد الجزء الأساسي من الدفعة. بالنسبة للمشترين لأول مرة، يسمح لهم الرهن العقاري بفائدة فقط بتأجيل الدفعات الكبيرة إلى سنوات مستقبلية عندما يتوقعون أن يكون دخلهم أعلى.
تشمل الأنواع الأخرى من الرهون العقارية البديلة الرهن العقاري الهجين (hybrid ARMs)، والرهون العقارية ذات السعر المتغير، والرهن العقاري الاختياري (option ARMs)، على سبيل المثال لا الحصر.
إيجابيات وسلبيات الإقراض عبر AMI
قد تجعل AMIs شراء المنازل أكثر سهولة لبعض المقترضين، خاصة في سوق الإسكان التنافسي. قد تكون متطلبات الدفعة المقدمة أقل مقارنة بقرض الرهن العقاري التقليدي، مما قد يسهل على شخص لديه أصول سائلة أقل شراء منزل. قد تجذب أيضًا شخصًا بدأ للتو في مسيرته المهنية ولم يحقق بعد دخلًا كبيرًا. إذا كانوا يتوقعون زيادة رواتبهم مع مرور الوقت، فقد يمكنهم ذلك من إدارة المدفوعات المحتملة الأعلى المرتبطة بقرض ARM أو قرض الفائدة فقط.
ومع ذلك، هناك بعض العيوب لاختيار قرض AMI بدلاً من القروض التقليدية أو المدعومة من الحكومة. نظرًا لأن قروض AMI تميل إلى أن تكون قروضًا غير مطابقة، فقد يضع المقرضون متطلبات أعلى للـ درجة الائتمان أو الدخل للتأهل. وبالتالي، فإن الحصول على الموافقة ليس مضمونًا.
علاوة على ذلك، يجب على المقترضين النظر في التكاليف المتضمنة. في حين أن الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) قد يأتي بمعدل منخفض في البداية، إلا أن الرهن العقاري قد يصبح غير ميسور التكلفة بسرعة بمجرد تعديل السعر. يفترض هذا أن معدلات الرهن العقاري ترتفع بشكل كبير مقارنة بما كانت عليه عندما اشترى المقترض المنزل. يمكن أن يوفر إعادة التمويل "مخرجًا"، إذا جاز التعبير، ولكنه قد يستغرق وقتًا ويكون المقترض مسؤولاً عن دفع التقييم وتكاليف الإغلاق الأخرى.
ما هي أدوات الرهن العقاري؟
أداة الرهن العقاري هي أداة تضع رهنًا أو عبئًا على الممتلكات المرتبطة بدين الرهن العقاري. تشمل أمثلة أدوات الرهن العقاري قروض الرهن العقاري، وصكوك الأمانة، وصكوك الضمان.
ما هو الرهن العقاري البديل؟
الرهن العقاري البديل هو أي رهن عقاري لا يتناسب مع قالب القرض العقاري التقليدي. يمكن أن تحتوي الرهون العقارية البديلة على معدلات فائدة متغيرة بدلاً من معدلات فائدة ثابتة أو تفرض معدلات أعلى من أنواع القروض العقارية الأخرى.
ماذا يعني AMI في مصطلحات الرهن العقاري؟
يمكن أن تشير AMI إلى أدوات الرهن العقاري البديلة عند مناقشتها في سياق قروض المنازل. كما يمكن أن تشير إلى متوسط الدخل في المنطقة، والذي يُستخدم لتحديد حدود القروض التقليدية كما هو محدد من قبل وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA).