ما هي عملية الإبطال؟
عملية التسديد المسبق هي وسيلة يمكن من خلالها للمقترضين استبدال الضمان المستخدم في قرض الرهن العقاري بأصل آخر أو ضمان بديل، وعادة ما يكون محفظة من السندات الحكومية المدعومة من قبل الخزانة الأمريكية.
عادةً ما يكون الضمان على الرهن العقاري هو المنزل أو العقار. يجب أن تكون الأوراق المالية المستخدمة كبديل للضمان ذات قيمة كافية لتوليد تدفق نقدي كافٍ لتغطية المبلغ الأساسي والفائدة المتبقية المستحقة على القرض. يمكن أيضًا استخدام عملية الاستبدال في أنواع أخرى من المعاملات المالية. اكتشف كيف تعمل عملية الاستبدال مع قروض الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- في حالة الرهون العقارية، يشير مصطلح "defeasance" إلى النقطة التي يحصل فيها المقترض على ملكية العقار بعد سداد جميع الدفعات المطلوبة.
- توجد عادةً فقرة الإبطال في الرهون العقارية الصادرة في بعض الولايات، والمعروفة باسم "ولايات نظرية الملكية".
- إذا تم تحديد ذلك في عقد الرهن العقاري، يمكن أيضًا استخدام عملية الاستبدال لاستبدال ضمانات أخرى (مثل السندات الحكومية) بالضمانات الأصلية (المنزل أو العقار الآخر).
- يمكن أن تنطبق عملية الإبطال أيضًا على المعاملات المالية الأكثر تعقيدًا، مثل قروض العقارات التجارية.
كيف تعمل عملية الإبطال
مع عملية الإبطال، لا تختفي الالتزامات الديونية، ولكن عملية الإبطال تُحرر ملكية العقار المرهون لصالح المقترض. تتيح هذه العملية للمقترض إعادة التمويل أو بيع العقار قبل أن يتم سداد قرض الرهن العقاري بالكامل.
بنود الإبطال شائعة في أنواع معينة من عقود الرهن العقاري، خاصة في الولايات التي تتبع ما يُعرف بنظرية الملكية. تنص نظرية الملكية على أن المقرض يحتفظ بـالملكية للعقار حتى ينتهي الرهن العقاري، وعند هذه النقطة يصبح العقار ملكًا للمقترض. في ولايات أخرى، يحصل المقترضون على الملكية للعقار فورًا، لكن المقرض يحتفظ بـرهن عليه في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض.
الخطوات في عملية الإبطال
إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يحتوي على بند الاستبدال، فيجب أن يحدد كيفية المتابعة. تبدأ العملية بإرسال المقترض إشعار نية للاستبدال إلى مقرض الرهن العقاري أو مقدم خدمة القرض الذي يقوم بإعداد الوثائق القانونية اللازمة، والتي تتضمن تاريخ إغلاق الاستبدال.
سيحتاج المقترض، بالطبع، إلى شراء الضمان البديل لاستخدامه كضمان بديل ما لم يكن لديه بالفعل. عادةً، يجب أن يحقق العائد على الفائدة من السندات تدفقًا نقديًا كافيًا لتلبية التزامات سداد القرض من أصل الدين والفائدة.
في الحالات الأكثر تعقيدًا—مثل العقارات التجارية—سيحتاج المقترض عادةً إلى الحصول على الخدمات القانونية والمالية من المتخصصين المتمرسين في عملية الإبطال. وذلك لأن الإبطال سيتطلب إنشاء كيانات جديدة، مثل مقترض خلف يحتفظ بـ السندات في حساب خاص وينقل مدفوعات فوائد السندات إلى المقرض أو مقدم خدمة الرهن العقاري لتلبية مدفوعات القرض.
قد تستغرق عملية الإغلاق بضعة أيام لأنها تتضمن حصول المقترض على الضمان البديل ونقل السندات إلى حساب الضمان. بمجرد اكتمال عملية الإبطال، يتم تحرير الرهن على العقار، ويصبح الضمان البديل هو الذي يضمن القرض.
سيختلف عدد الأطراف المعنية وتكلفة الإبطال، حيث تختلف القوانين التي تحكم العملية من ولاية إلى أخرى. عادةً ما تستغرق العملية من 30 إلى 45 يومًا.
عادةً، يمكن أن تحدث عملية الإبطال فقط إذا كانت وثائق قرض الرهن العقاري توضح أن الإبطال مسموح به.
التعويض والقروض المورقة
نشأت عملية الإبطال في سوق السندات كوسيلة لضمان حصول المستثمرين على العوائد المتوقعة في حال قرر مُصدر السندات سداد التزاماته لحاملي السندات مسبقًا. ومع ذلك، أصبحت عملية الإبطال شائعة في عالم تمويل العقارات عندما ازدهرت عملية التوريق للرهن العقاري.
القروض المورقة تُحتفظ بها عادةً كيانات تُعرف باسم قنوات استثمار الرهن العقاري العقاري (REMICs). تعمل هذه الكيانات تحت قائمة محكمة من القواعد التي يحددها قانون الإيرادات الداخلية، والتي تحدد الشروط التي يجب أن يستوفيها المقترض للتأهل لعملية الإبطال.
القانون الأول يمنع الإعفاء إذا كان الرهن العقاري عمره أقل من سنتين. تحدد القوانين اليوم الذي تم فيه تحويل القرض إلى أوراق مالية كبداية للسنتين بدلاً من اليوم الذي تم فيه إغلاق القرض. بعض القروض ستحدد أن القرض يجب أن يكون أقدم من سنتين للإعفاء.
تنص القواعد أيضًا على أن وثائق القرض يجب أن تسمح صراحةً للمقترض بالسعي لتحقيق الاستبدال. لا يجوز تعديل الوثائق لاحقًا للسماح بالاستبدال. الأوراق المالية المستخدمة كضمان جديد يجب أن تكون عادةً أوراق مالية حكومية، والتي تعتبر تمثل أقل مخاطر للمستثمرين. وأخيرًا، يمكن تحرير الرهن العقاري على العقار فقط لتسهيل التصرف في العقار، مثل البيع أو إعادة التمويل.
ماذا يعني إبطال القرض؟
عملية الإبطال هي بند ضمن وثيقة قرض الرهن العقاري يسمح للمقترض باستبدال الضمان الخاص بالرهن بضمان بديل، مثل السندات الحكومية. بمعنى آخر، إذا كان المنزل مستخدمًا كضمان للقرض، يجب شراء واستبدال عدد كافٍ من السندات لتلبية التزامات القرض. ستقوم مدفوعات الفائدة من السندات بتغطية مدفوعات القرض الشهرية من أصل الدين والفائدة.
كم من الوقت يستغرق إتمام عملية الاستبدال؟
عادةً ما تستغرق عملية الإطفاء 30-45 يومًا، ولكن بعض المعاملات قد تستغرق وقتًا أطول إذا كانت أكثر تعقيدًا.
ما هو مثال على الإبطال في العقارات؟
يرغب المقترض الذي يمتلك عقار استثماري في التخلص من قرض الرهن العقاري ويبدأ عملية الاستبدال. يتم نقل السندات الحكومية إلى كيان خاص أو مقترض خلفي يعمل كوسيط، مما يسهل نقل السندات كضمان ونقل دخل الفائدة من السندات إلى المقرض لتلبية دفعات قرض الرهن العقاري المتبقية. عند الإغلاق، يتم تحرير الرهن على العقار، ويمكن للمقترض إعادة تمويل أو بيع العقار.
الخلاصة
عملية الإبطال هي عندما يقوم المقترض باستبدال الأوراق المالية، مثل السندات الحكومية، بالضمان الحالي على قرض الرهن العقاري الخاص بهم، والذي يكون عادةً المنزل. يجب أن يكون الدخل من السندات كافيًا لتغطية مدفوعات القرض. من المهم مراجعة وثائق قرض الرهن العقاري الخاص بك لأن ليس كل قروض الرهن العقاري تسمح بالإبطال.