ما هي سندات الإسكان؟
سندات الإسكان هي أوراق مالية دين، وهي نوع من سندات الإيرادات البلدية، تصدرها الحكومات المحلية أو الحكومية لجمع الأموال لمشاريع تطوير الإسكان الميسور التكلفة.
النقاط الرئيسية
- السندات السكنية هي أوراق مالية دين، وهي نوع من سندات الإيرادات البلدية، تصدرها الحكومات المحلية أو الحكومية لجمع الأموال لمشاريع تطوير الإسكان الميسر.
- توفر سندات الإسكان للحكومة تمويلاً منخفض التكلفة وللمقرض، خاصةً أولئك في الشرائح الضريبية العليا، مزايا ضريبية.
- الرهون العقارية المقدمة من خلال سندات الإسكان تقتصر على المشترين لأول مرة الذين لا يتجاوز دخلهم متوسط الدخل في المنطقة، ويقتصر سعر المنزل الذي يتم شراؤه على 90% من متوسط سعر الشراء في المنطقة.
فهم سندات الإسكان
تصدر الحكومات المحلية وحكومات الولايات سندات الإسكان لتمويل بناء أو إعادة تأهيل الإسكان الميسور التكلفة. بالإضافة إلى سداد المبلغ الأساسي للسند، يجب على الولاية أو الجهة المحلية دفع الفائدة على الأموال التي تقترضها. في بعض الأحيان، تتطلب سندات الإسكان موافقة الناخبين ويمكن أن تكون إصدارات قصيرة أو طويلة الأجل.
قد تصدر سلطة بلدية ديونًا في شكل سندات لجمع رأس المال لتمويل المشاريع. النوعان من السندات البلدية هما سندات الالتزام العام (GO) وسندات الإيرادات. يتم تمويل دفع الفائدة وسداد أصل الدين لسندات الالتزام العام من الخزائن المالية للحكومة المحلية أو الحكومية. هذه السندات مدعومة بـ الثقة والائتمان الكاملين للحكومة البلدية، التي قد تكون لديها السلطة لزيادة الضرائب من أجل الوفاء بالتزامات الدفع على سندات الالتزام العام. في المقابل، تكون التزامات الدفع على سند الإيرادات مدعومة بتدفق الإيرادات المتوقع للمشروع الذي أُصدر السند من أجله. سند الإسكان هو نوع من سندات الإيرادات.
كـ سندات النشاط الخاص (PABs)، يمكن إصدار سندات الإسكان نيابة عن المطورين المؤهلين من القطاعين الربحي وغير الربحي لتمويل مشاريع الإسكان المتعدد الأسر والدور السكنية لكبار السن ذات الدخل المنخفض. كما يمكن استخدام عائدات سندات الإسكان لتوفير تمويل رهن عقاري منخفض التكلفة للأسر أو الأفراد ذوي الدخل المنخفض لتمكينهم من شراء منزل.
متطلبات سندات الإسكان
الرهن العقاري المقدم من خلال سندات الإسكان يقتصر على المشترين لأول مرة للمنازل الذين لا يتجاوز دخلهم الوسطي في المنطقة. علاوة على ذلك، يقتصر سعر المنزل الذي يتم شراؤه برهن عقاري من سندات الإسكان على 90% من متوسط سعر الشراء في المنطقة.
عادةً ما تكون السندات السكنية ذات معدلات فائدة منخفضة ويمكن إصدارها إما كسندات ذات معدل ثابت أو كـ التزام طلب بمعدل متغير (VRDO). يتم دفع أصل الدين والفوائد إلى حاملي السندات من خلال سداد الرهون العقارية المرهونة وعائدات الاستثمارات. يتم جمع السداد الذي يقوم به المقترضون على الرهون العقارية بواسطة الوصي على السند السكني الذي يستثمر الأموال في استثمارات قصيرة الأجل حتى يحين الوقت المحدد لدفع الفائدة لحاملي السندات. في الواقع، يتم دعم الدفع على السندات السكنية من خلال الدفع الفوري والمتسق للفائدة وسداد أصل الدين للرهون العقارية الأساسية من قبل المقترضين.
فوائد سندات الإسكان
السندات السكنية مفيدة للدولة وكذلك للمستثمرين الخاصين. من ناحية، تحصل الحكومة على تمويل كبير بتكلفة منخفضة. ومن ناحية أخرى، فإن المزايا الضريبية التي تقدمها السندات السكنية جذابة للغاية للمقرضين في الشرائح الضريبية العليا.
بالنسبة للمستثمرين، فإن الفائدة المدفوعة من السندات السكنية معفاة من الضرائب الفيدرالية، وأحيانًا من ضرائب الدخل الحكومية. كلما ارتفع معدل الضريبة الهامشي، زادت قيمة الإعفاء الضريبي لسندات الإيرادات السكنية. على الرغم من أن المستثمرين الخاضعين لـ الضريبة الدنيا البديلة (AMT) قد يكونون عرضة للضرائب، فإن الإعفاء يعني أن المستثمرين في الشرائح الضريبية الفيدرالية العالية يستفيدون من سندات الإيرادات والسندات البلدية الأخرى. يساعد هذا الإعفاء الضريبي في تعويض انخفاض معدل الفائدة على السندات.
تُعتبر الائتمانات الضريبية الفيدرالية للإسكان منخفض الدخل مصدرًا آخر لرأس المال يمكن استخدامه بدلاً من، أو بالإضافة إلى، السندات السكنية لتمويل مشاريع الإسكان الميسور التكلفة. هذه الائتمانات هي ائتمانات ضريبية فيدرالية غير قابلة للاسترداد لجزء من فائدة الرهن العقاري التي يدفعها المشترون المؤهلون كل عام.