ما هي النقاط السلبية؟
النقاط السلبية هي في الأساس خصومات يدفعها المقرضون إلى وسطاء العقارات أو المقترضين لمساعدتهم في تحمل تكاليف إغلاق الرهون العقارية التي يصدرونها. يتيح هذا النظام لبعض المقترضين المؤهلين الذين لا يمكنهم تحمل نفقات تكاليف الإغلاق ورسوم التسوية شراء منزل - عادةً مقابل دفع معدل فائدة أعلى على مدى فترة القرض.
عادةً ما يتم التعبير عن النقاط السلبية كنسبة مئوية من مبلغ القرض الأساسي أو من حيث نقاط الأساس (BPS). يمكن مقارنتها مع نقاط الخصم، التي تُعرف أيضًا بنقاط الإغلاق، والتي يتم شراؤها مقدمًا كفائدة مدفوعة مسبقًا من قبل المقترضين لتقليل تكلفتهم الشهرية على مدى فترة الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- تهدف هذه الخصومات إلى مساعدة بعض مشتري المنازل في توفير ما يكفي من المال لإتمام عملية الشراء، والتي يمكن أن تكون مكلفة للغاية.
- يُعرف استخدام المقترض للنقاط السلبية أيضًا باسم الرهن العقاري بدون تكلفة.
- ومع ذلك، فإن المقترضين الذين يتلقون مساعدة عبر النقاط السلبية سيضطرون لدفع معدل فائدة أعلى طوال فترة القرض.
- يمكنك أن تحصل على تكاليف إغلاق سلبية، مما يعني أنك تتلقى أكثر من اللازم.
كيف تعمل النقاط السلبية
النقاط السلبية تأتي في شكلين عامين: إلى الوسطاء وإلى المقترضين مباشرة. تُعرف الحسومات المدفوعة لوسيط الرهن العقاري باسم علاوات فروق العائد (YSP) وهي جزء من تعويض وسيط الرهن العقاري.
عندما يكون الخصم عبارة عن ائتمان للمقترض، يمكن استخدامه لتغطية بعض تكاليف تسوية القرض أو تكاليف الإغلاق. يُعرف استخدام المقترض للنقاط السلبية باسم الرهن العقاري بدون تكلفة.
قد لا يتجاوز المبلغ المودع في حساب المقترض تكاليف التسوية ولا يمكن أن يكون جزءًا من الدفعة المقدمة. يمكن استخدام النقاط السلبية لتغطية بعض تكاليف الإغلاق غير المتكررة، مثل رسوم البنك ورسوم العنوان، ولكن لا يمكن استخدامها لتمويل النفقات المتكررة، مثل الفائدة أو ضريبة العقار.
مزايا وعيوب النقاط السلبية
النقاط السلبية تسمح للمقترضين الذين لديهم القليل من المال أو لا يملكون أي أموال بدفع تكاليف التسوية للحصول على رهن عقاري. ومع ذلك، فإن الجدوى الاقتصادية لاستخدام النقاط السلبية تعتمد على الأفق الزمني للمقترض.
إذا كان المقترض يعتزم الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة قصيرة، فقد يكون من الاقتصادي تجنب التكاليف المبدئية مقابل الحصول على معدل فائدة أعلى نسبيًا—حيث إن العديد من الرهون العقارية التي تحتوي على نقاط سلبية ستحمل معدل فائدة أعلى على مدى فترة القرض. من ناحية أخرى، إذا كان المقترض يعتزم الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة طويلة، فمن المحتمل أن يكون من الأكثر اقتصادية دفع تكاليف التسوية المبدئية مقابل الحصول على معدل فائدة أقل.
الإيجابيات
تكاليف مبدئية أقل
مرونة المقترض
سلبيات
معدل الفائدة الأعلى
يمكن للمقترضين أن ينتهوا بتمديد القرض بشكل مفرط.
أمثلة على النقاط السلبية
تطبيق النقاط السلبية على الرهن العقاري يزيد من معدل الفائدة ولكنه يمكن أن يقلل من تكاليف الإغلاق. إذا قبل المقترض نقطة سلبية واحدة، يمكن للمقرض أن يرفع معدل الفائدة الثابت للقرض بنسبة 0.25% ولكنه يمنح المقترض 1% من القرض كـ رصيد ضد تكاليف الإغلاق.
على سبيل المثال، يسعى المقترض للحصول على قرض رهن عقاري بقيمة 1,000,000 دولار لشراء منزل مع دفعة مقدمة بنسبة 20% تبلغ 200,000 دولار. عرض لقرض بفائدة 5% ونقطتين سلبيتين سيؤدي إلى خصم بقيمة 20,000 دولار لتطبيقه على تكاليف إغلاق القرض (1,000,000 دولار × 2% = 20,000 دولار).
الهيكل التقليدي للقرض لنفس مبلغ شراء المنزل قد يكون قرضًا بفائدة 4% ونقطة واحدة كـ دفعة مقدمة. هذا القرض لديه معدل فائدة أقل، لكنه يتطلب من المقترض دفع دفعة مقدمة بقيمة 10,000 دولار.
اعتبارات خاصة
قد لا يخبر بعض وسطاء الرهن العقاري المستهلكين عن توفر قروض النقاط السلبية وقد يكونون أكثر اهتمامًا بـ العمولة الخاصة بهم في الصفقة. في الماضي، كان معروفًا أن الوسطاء يقومون بـ زيادة أسعار الرهن العقاري ويحتفظون بالمبلغ الناتج عن النقاط السلبية كتعويض عن التوسط في القرض.
وجد الباحثون أن الهوامش التي يحققها وسطاء الرهن العقاري كانت أعلى باستمرار في القروض ذات النقاط السلبية مقارنة بالقروض ذات النقاط الإيجابية. أظهرت دراسة أجراها The Mortgage Professor في مطلع القرن أن القروض التي تم اقتباسها من قبل المقرض بنسبة 6% بالإضافة إلى 3 نقاط، كان الهامش للمقترض نقطة مئوية واحدة. ولكن، في القروض التي تم اقتباسها بنسبة 7% وناقص 2.25 نقطة، كان هامش الوسيط 2.375 نقطة.
يجب على المشترين المؤهلين للمنازل أن يكونوا على دراية ببرامج النقاط السلبية وأن يسألوا وسيطهم بنشاط عن هيكل الرسوم الخاص بهم. تذكر أن النقاط السلبية ستزيد أيضًا من التكلفة الإجمالية لفائدة الرهن العقاري المدفوعة على مدى عمر القرض، مما يزيد من الدفعات الشهرية لتعويض خصم تكاليف الإغلاق.
ماذا تعني النقاط السلبية على الرهن العقاري؟
النقاط السلبية على الرهن العقاري هي عندما يقوم المقرض بإعادة بعض تكاليف الإغلاق المبدئية. يتم ذلك لضمان قدرة المقترض على إتمام الرهن العقاري. تكون هذه النقاط مفيدة بشكل خاص للمشترين الذين قد يكون لديهم دخل شهري يمكنهم من التعامل مع الرهن العقاري ولكن ليس لديهم احتياطيات نقدية متاحة للدفع المبدئي.
ما هي النقاط على الرهن العقاري؟
يتم دفع النقاط مقدمًا للحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري. يتم حسابها بالنسبة لمبلغ القرض، وكل نقطة تعادل واحد بالمائة من مبلغ القرض.
هل يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق سلبية؟
يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق سلبية إذا عرض المقرض تمويل أكثر مما هو مطلوب، بحيث تتلقى فعليًا نقدًا. ومع ذلك، تذكر أنه على الرغم من أنك تتلقى مبلغًا كبيرًا مقدمًا، فقد تدفع أكثر على المدى الطويل بسبب الفائدة على مبلغ أكبر.
الخلاصة
قد تكون قد وجدت المنزل المثالي ولكن تفتقر إلى المتطلبات النقدية الأولية. يمكن للمقرض أن يقدم نقاطًا سلبية لمساعدتك في تأمين الرهن العقاري وشراء المنزل، ولكن هذا قد يعني دفع المزيد من الفوائد على مدى فترة القرض.