ما هو معدل التأهيل؟
يشير مصطلح نسبة التأهيل إلى مقياس الجدارة الائتمانية للمقترض الذي يساعد المقرضين في اتخاذ قرار بشأن منح الائتمان. تُستخدم نسبة التأهيل في عملية الاكتتاب لحساب مدى احتمالية قدرة المقترض على سداد القرض.
عادةً ما يستخدم المقرضون أحد نسبتين للتأهيل في عملية الاكتتاب الخاصة بهم. الأولى هي النسبة الشهرية للديون إلى الدخل (debt-to-income ratio (DTI))، بينما الثانية هي النسبة الخلفية (back-end ratio)، التي تحسب دفعة الدين الشهرية بالنسبة للدخل. تحدد نسب التأهيل أيضًا شروط أي طلب ائتمان، بما في ذلك شروط السداد وأسعار الفائدة.
النقاط الرئيسية
- نسبة التأهيل تحسب قدرة المقترض على سداد القرض، وعادة ما تكون كنسبة من الدين إلى الدخل أو نفقات السكن إلى الدخل.
- يستخدم المقرضون نسب التأهيل للمساعدة في كتابة طلب القرض للموافقة عليه و/أو لتحديد شروط الائتمان التي يجب تمديدها.
- يستخدم المقرضون نسبتي الواجهة الأمامية والخلفية لتحديد مقدار القرض.
- قد تلعب بعض العوامل النوعية دورًا أيضًا، مما يمنح المقرضين بعض المرونة لتمديد أو رفض القرض.
فهم نسب التأهيل
تقدم طلبات الائتمان الاستهلاكي لمقرضي الرهن العقاري نافذة على الأوضاع الشخصية والمالية للمتقدمين. يُطلب من المستهلكين تقديم معلومات مثل الاسم والعنوان والمعلومات المالية في هذه الطلبات. تتضمن هذه المعلومات معلومات التوظيف، والدخل، والديون. يستخدم المقرضون هذه المعلومات في عملية الاكتتاب لتحديد ما إذا كان سيتم الموافقة على طلب الائتمان الخاص بالمستهلك لمعظم منتجات الائتمان، وخاصة القروض والرهون العقارية.
لا يمكن أن تتجاوز نفقات السكن للمقترض، بما في ذلك تأمين أصحاب المنازل، والضرائب، والمرافق، ورسوم الحي أو الجمعية، نسبة 28% من الدخل الإجمالي الشهري للمقترض. نسبة تأهيل أخرى، وهي نسبة الدين إلى الدخل (DTI) للمقترض، تشمل نفقات السكن بالإضافة إلى الديون ولا يمكن أن تتجاوز عادةً 36% من الدخل الإجمالي الشهري.
تشير النسب الأعلى إلى زيادة خطر التخلف عن السداد. ومع ذلك، قد يقبل بعض المقرضين نسبًا أعلى مقابل عوامل معينة، مثل الدفعات المقدمة الكبيرة، والمدخرات الضخمة، ودرجات الائتمان المواتية. على سبيل المثال، قد يقدم المقرض رهنًا عقاريًا لمقترض لديه نسبة مقدمة عالية إذا دفع نصف سعر الشراء كدفعة مقدمة.
يفضل المقرضون عمومًا أن تكون نسبة المقدمة (front-end ratio) لا تزيد عن 31% أو أقل لقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
كما ذُكر أعلاه، يستخدم المقرضون عادةً أحد نسبتين لتحديد احتمالية السداد. يعتمد هذا على المعلومات المقدمة من قبل المتقدم وتقرير الائتمان الخاص بهم.
النسبة الأولى تتعلق بإجمالي الديون الشهرية للمتقدم مقارنة بإجمالي الدخل الشهري، بينما تحسب الأخرى إجمالي مدفوعات الديون الشهرية مقابل إجمالي الدخل الشهري. تأخذ هذه النسب إجمالي دخل الأسرة السنوي وتقسمه على 12. عادةً ما تستخدم البنوك الرقم الأقل من بين الاثنين لتحديد حجم القرض الذي يمكن أن تقدمه لك.
اعتبارات خاصة
نسب التأهيل ليست صارمة. غالبًا ما يعوض التاريخ الائتماني الممتاز عن نسبة ضعيفة، على سبيل المثال. بالإضافة إلى ذلك، يستفيد بعض المقترضين الذين لا يستوفون نسب التأهيل القياسية من برامج الرهن العقاري الخاصة التي تقدمها بعض البنوك. يعني الخطر الإضافي للتخلف عن السداد من قبل هؤلاء المقترضين أنهم يدفعون عمومًا معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية التي تفي بنسب التأهيل القياسية.
ديون بطاقات الائتمان ونسب التأهيل
يُعتبر دين بطاقة الائتمان أيضًا جزءًا من نسبة الدين الخلفية، ولكن هذا الأمر أكثر تعقيدًا بكثير. كان المقرضون في السابق يطبقون الحد الأدنى للدفع على رصيد بطاقة الائتمان ويعتبرون ذلك دينًا شهريًا. ومع ذلك، لم يكن هذا النظام عادلاً لمستخدمي بطاقات الائتمان الذين يسددون رصيدهم بالكامل كل شهر ويستخدمون بطاقات الائتمان أساسًا للراحة ونقاط المكافآت.
معظم المقرضين الآن ينظرون إلى إجمالي الرصيد المتجدد للمقترض ويطبقون 5% من الإجمالي كدين شهري. لنفترض أنك تحمل دينًا بقيمة 10,000 دولار على بطاقات الائتمان. في هذه الحالة، يضيف البنك 500 دولار كدين شهري إلى نسبة الدين الخلفية الخاصة بك.
مثال على نسبة التأهيل
إليك مثال افتراضي يوضح كيفية عمل نسب التأهيل. لنفترض أنك وزوجك تكسبان معًا 96,000 دولار سنويًا؛ سيكون الدخل الإجمالي لعائلتك 8,000 دولار شهريًا. اضرب 8,000 دولار في نسبة 28% المطلوبة من قبل معظم المقرضين، وستحصل على الحد الأدنى لنفقات السكن التي يمكنك تحملها، والتي يسميها المقرضون النسبة الأمامية أو front-end ratio.
في هذه الحالة، ستكون عائلتك مؤهلة للحصول على قرض إذا لم تتجاوز إجمالي نفقات السكن الشهرية 2,240 دولارًا. لاحظ أن هذا الرقم للنفقات يشمل الضرائب العقارية، وتأمين المنزل، والتأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، ورسوم مثل رسوم الشقق السكنية.
الآن، دعونا نلقي نظرة على نسبة الدين الخلفية باستخدام نفس المثال. في هذه الحالة، قم بضرب الدخل الشهري البالغ 8,000 دولار في الحد الأدنى البالغ 36%. هذه هي نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك، وستحصل على مبلغ 2,880 دولار. بعد ذلك، قم بخصم أي مدفوعات ديون شهرية من هذا المبلغ البالغ 2,880 دولار. لنفترض أن هذه المدفوعات تتكون من 300 دولار شهريًا كدفعة سيارة و400 دولار شهريًا كدفعة قرض طالب. هذا يترك لك 2,180 دولار لتغطية نفقات السكن. لاحظ أن هذا الرقم عادة ما يكون أقل من نسبة الدين الأمامية.
كيف يمكنني تحسين نسبة التأهيل الخاصة بي؟
قد يستغرق تحسين النسبة بعض الوقت، حيث ستحتاج عادةً إلى سداد جزء كبير من ديونك أو زيادة دخلك لتعويض ديونك.
ما هي النسب المؤهلة التي يستخدمها FHA؟
يتطلب برنامج القروض الفيدرالية للإسكان (FHA) أن لا يتجاوز معدّل النسبة الأمامية 31%، بينما لا يمكن أن يتجاوز معدّل النسبة الخلفية 43%. ومع ذلك، إذا كان لديك درجة ائتمان 580 أو أكثر ولديك احتياطيات نقدية، ولا يوجد لديك ديون اختيارية، أو دخل متبقي، أو دخل آخر، فقد تكون مؤهلاً لنسب أعلى.
هل يمكنني الحصول على رهن عقاري مع نسبة دين إلى دخل مرتفعة؟
يعتمد ذلك على المُقرض ونوع الرهن العقاري الذي تحاول الحصول عليه. يقوم المُقرضون بفحص دقيق لديونك ودخلك ودرجة الائتمان الخاصة بك لاتخاذ قراراتهم. إذا كنت تعلم أن لديك نسبة دين إلى دخل (DTI) مرتفعة، فمن المرجح أن تكون مؤهلاً إذا كنت تستطيع دفع دفعة أولى كبيرة.
الخلاصة
قد يبدو معدل التأهيل كعامل اعتباطي في تحديد أهلية شخص ما للحصول على رهن عقاري. ومع ذلك، فهو أداة مفيدة لمعرفة مقدار الرهن العقاري الذي يمكن لشخص ما تحمله بشكل واقعي. تحسين معدل التأهيل الخاص بك يظهر للمقرضين أنك تمتلك عادات مالية صحية ودخلًا يمكنه دعم دفع الرهن العقاري.