ما هي طريقة المبيعات المتكررة؟
طريقة المبيعات المتكررة هي أسلوب لحساب التغيرات في سعر بيع نفس العقار ضمن أطر زمنية محددة.
يستخدم محللو سوق الإسكان هذا النهج البسيط نسبيًا لتقدير التغيرات في أسعار المنازل على مدى فترات تمتد من شهور إلى سنوات. وقد اعتمدت مختلف مؤشرات أسعار المنازل على طريقة المبيعات المتكررة لتوفير معلومات عن سوق العقارات للمشترين والبائعين، والمستثمرين في العقارات، وأولئك الذين يعملون في صناعات الإسكان والتمويل العقاري.
النقاط الرئيسية
- تقيّم طريقة المبيعات المتكررة كيفية تغير تقييمات المنازل بمرور الوقت من خلال التركيز على أسعار البيع المختلفة لنفس العقار.
- اعتمدت العديد من مؤشرات أسعار المساكن طريقة المبيعات المتكررة للقضاء على مشكلة حساب الفروق في الأسعار بين المنازل ذات الخصائص المختلفة.
- طريقة المبيعات المتكررة ليست خالية من العيوب، حيث تقتصر البيانات على المنازل التي تم بيعها أكثر من مرتين خلال فترة العينة وتتجاهل حقيقة أن نفس العقار يمكن أن يتغير بمرور الوقت.
فهم طريقة المبيعات المتكررة
يُعتبر سوق الإسكان واحدًا من المؤشرات الاقتصادية الرائدة في الولايات المتحدة. حالة سوق الإسكان والاقتصاد بشكل عام مترابطان بطرق عديدة. عندما ترتفع أسعار العقارات، يزداد ثقة مالكي المنازل وغالبًا ما يصبحون أكثر استعدادًا للإنفاق، مما يؤدي إلى زيادة في الإنفاق الاستهلاكي. كما يشعر المطورون بالتفاؤل بسبب علامات زيادة الطلب، مما يعزز الناتج المحلي الإجمالي (GDP) من خلال الاستثمار بشكل أكبر في الأراضي الجديدة والمواد والوظائف لبناء منازل جديدة.
تُكلّف مؤشرات أسعار المساكن بمهمة مهمة ومعقدة تتمثل في تقييم اتجاهات العقارات. يسعى معظمها لتحقيق ذلك من خلال تتبع التقييمات في منطقة معينة على مدى فترة زمنية محددة. لسوء الحظ، يمكن أن تؤدي بعض الحسابات التي تستخدمها هذه المؤشرات إلى صورة غير دقيقة لاتجاهات أسعار المساكن.
تشمل الحسابات الخاطئة اختيار عينات عشوائية من المنازل لتتبعها. قد لا تكون هذه العقارات معروضة للبيع أو قد تكون هياكلها وأنواعها مختلفة جدًا. لن يتمكن مؤشر يراقب السعر الوسيط للمنازل في منطقة معينة - مثل مؤشر الوسيط لجمعية السماسرة الوطنية (NAR) أو مؤشر الوسيط لمكتب الإحصاء - من تحديد التغيرات في هيكل المنازل مقابل العوامل الخارجية في السوق التي قد تؤثر على السعر.
دخلت طريقة المبيعات المتكررة إلى الساحة للتغلب على هذه القضايا الهيكلية. تم إنشاؤها لتتبع التغير في سعر العقارات بين البيع الحالي وأي بيع سابق، مما يساعد على ضمان مقارنة الأشياء المماثلة ببعضها البعض.
مزايا وعيوب طريقة المبيعات المتكررة
تقوم طرق المبيعات المتكررة بحساب التغيرات في أسعار المنازل بناءً على مبيعات نفس العقار، مما يتجنب مشكلة محاولة حساب الفروق في الأسعار بين المنازل ذات الخصائص المختلفة. كما تقدم طرق المبيعات المتكررة بديلاً أكثر دقة لتحليل الانحدار أو لحساب متوسط سعر البيع حسب المنطقة الجغرافية.
طريقة المبيعات المتكررة ليست خالية من العيوب بأي حال من الأحوال. واحدة من العيوب الرئيسية لهذه الطريقة هي أنها لا تأخذ في الاعتبار المنازل التي بيعت مرة واحدة فقط خلال الفترة الزمنية المبلغ عنها.
هناك نقطة أخرى وهي أن العقار الذي يتم بيعه في أوقات مختلفة خلال فترة العينة قد لا يكون بالضرورة متطابقًا. فقد يكون المنزل نفسه قد تدهورت حالته بشكل كبير أو خضع لتجديدات كبيرة، مما يؤثر على قابليته للمقارنة.
أمثلة على طريقة المبيعات المتكررة
ربما يكون المؤشر السكني الأكثر شهرة الذي يعتمد على طريقة المبيعات المتكررة هو مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل. يقيس مؤشر Case-Shiller التغيرات في قيمة سوق الإسكان السكني في الولايات المتحدة من خلال تتبع سعر الشراء وقيمة إعادة البيع للمنازل العائلية المفردة التي خضعت لحد أدنى من اثنتين من المعاملات المستقلة.
لا يأخذ المؤشر في الاعتبار البناء الجديد، والشقق السكنية (condos) والتعاونيات (co-ops)، كما يستثني المعاملات غير المباشرة، مثل مبيعات المنازل بين أفراد العائلة بأسعار أقل من أسعار السوق.
تشمل المؤشرات الأخرى التي تستخدم طريقة المبيعات المتكررة مؤشر وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) الشهري لمؤشر أسعار المنازل (HPI)، والذي يعتمد على بيانات فاني ماي وفريدي ماك حول أسعار بيع المنازل العائلية الواحدة وتقييمات إعادة التمويل والتقييمات. كما يغطي مؤشر أسعار المنازل LoanPerformance من First American CoreLogic منطقة جغرافية أوسع من مؤشرات Case-Shiller أو FHFA. كما يتبنى مؤشر أسعار المنازل الرئيسي في كندا، وهو مؤشر أسعار المنازل المركب الوطني، طريقة المبيعات المتكررة.
تقوم المؤشرات مثل هذه عادةً بالإبلاغ عن التغيرات في أسعار المنازل من الشهر، والربع، والسنة السابقة. تشير زيادة أسعار المنازل إلى زيادة في الطلب، بينما تشير انخفاض الأسعار إلى انخفاض في الطلب.