ما هي وثيقة الضمان الخاصة؟
سند الضمان الخاص هو سند للعقارات حيث يضمن البائع، المعروف باسم المانح، فقط ضد أي شيء حدث خلال فترة ملكيته الفعلية. بمعنى آخر، لا يضمن المانح ضد أي عيوب في الملكية الواضحة التي كانت موجودة قبل أن يتسلم العقار.
النقاط الرئيسية
- السند الخاص بالضمان هو سند يضمن فيه البائع لقطعة من العقار فقط المشاكل أو الأعباء المتعلقة بعنوان الملكية التي حدثت خلال فترة ملكيتهم.
- يضمن صك الضمان الخاص أمرين: أن المانح يمتلك العقار ويمكنه بيعه؛ وأن العقار لم يتعرض لأي أعباء خلال فترة ملكيته.
- إن صك الضمان الخاص يكون محدودًا أكثر من صك الضمان العام الأكثر شيوعًا، والذي يغطي التاريخ الكامل للعقار.
- توفر كل من صكوك الضمان العامة وصكوك الضمان الخاصة نفس الحماية العامة للمشتري.
- يكمن الاختلاف الرئيسي بين سند الضمان الخاص وسند الضمان العام في كيفية تعاملهما مع الإطار الزمني للحماية المقدمة لملكية العنوان.
كيف تعمل وثيقة الضمان الخاصة
تُستخدم صكوك الضمان الخاصة بشكل شائع في معاملات العقارات التجارية. بينما تُستخدم صكوك الضمان العامة عادةً في معاملات العقارات السكنية مثل المنازل الفردية وغيرها. يصر العديد من مقرضي الرهن العقاري على استخدام صك الضمان العام.
تُعرف صكوك الضمان الخاصة بأسماء مختلفة في ولايات مختلفة، بما في ذلك صك العهد، وصك المنحة، وصك الضمان المحدود. يغطي الضمان فقط الفترة التي كان فيها البائع يمتلك العنوان الخاص بالعقار بصك الضمان الخاص. لا تحمي صكوك الضمان الخاصة من الأخطاء في العنوان الحر والواضح التي قد تكون موجودة قبل ملكية البائع.
وبالتالي، فإن المانح لعقد الضمان الخاص يكون مسؤولاً فقط عن الديون أو المشاكل أو الأعباء الأخرى المتعلقة بالملكية التي تسبب بها خلال فترة ملكيته للعقار. ويتحمل المستفيد المسؤولية عن أي مشاكل تنشأ من المالكين السابقين.
سند الضمان العام
توفر وثيقة الضمان نقل الملكية أو العنوان إلى عقار تجاري أو سكني وتأتي مع ضمانات معينة يقدمها البائع. تشمل هذه الضمانات أن العنوان العقاري يتم نقله خالياً من أي مطالبات ملكية، أو رهون أو رهونات عقارية مستحقة، أو أي عبء آخر من قبل أفراد أو كيانات غير البائع.
يغطي صك الضمان العام التاريخ الكامل للعقار ويضمن أن العقار خالٍ من العيوب أو الأعباء، بغض النظر عن وقت حدوثها أو تحت أي ملكية. يضمن صك الضمان العام للمشتري أنه يحصل على حقوق الملكية الكاملة دون وجود قضايا قانونية محتملة صالحة تتعلق بالملكية.
صك الضمان العام هو النوع الأكثر شيوعًا والمفضل من الأدوات المستخدمة لنقل عناوين العقارات في الولايات المتحدة.
سند الضمان الخاص مقابل سند الضمان العام
سند الضمان الخاص—المعروف أيضًا باسم سند الضمان المحدود—هو نوع من سند الضمان العام. بينما قد توحي كلمة "خاص" للمشتري بأن السند ذو جودة أعلى، إلا أن سند الضمان الخاص أقل شمولاً. فهو يوفر حماية أقل بسبب الإطار الزمني المحدود الذي يغطيه. في العقارات السكنية، تُستخدم سندات الضمان الخاصة بشكل متكرر في حالات الحجز والبيع القسري للعقار لتسديد دين.
كمثال، تخيل منزلاً كان له مالكان سابقان قبلك. كان المالك الأول شخصًا يجمع الأشياء بشكل مفرط، وسرعان ما سقط المنزل والفناء في حالة من الإهمال. أصدرت إدارة تنفيذ القوانين في المدينة غرامات ضد المالك، والتي تم ربطها بالعقار. تأخر المالك في دفع الرهن العقاري، واستولت البنك على المنزل وباعته للمالك الثاني.
لإسعاد الجيران، قام المالك الجديد بإصلاح المنزل وتنظيف الفناء. بعد 10 سنوات، عرضوا المنزل للبيع، وقمت بشرائه باستخدام سند ضمان خاص. بعد بضع سنوات، قررت بيع المنزل. ومع ذلك، نظرًا لأن الامتيازات المتعلقة بإنفاذ القوانين لا تزال قائمة ضد العقار، فقد تعيق عملية بيعك. على الأقل، ستحتاج إلى تسوية امتياز المدينة لتحرير الملكية.
أوجه التشابه بين صكوك الضمان العامة وصكوك الضمان الخاصة
تحدد كل من صكوك الضمان العامة والخاصة:
- اسم البائع—المانح
- الموقع الفعلي للعقار
- العقار خالٍ من الديون أو الأعباء باستثناء تلك المذكورة في السند.
- يضمن المانح أنه المالك الشرعي للعقار ولديه الحق القانوني لنقل الملكية.
- هناك ضمان بأن العنوان سيتحمل أي مطالبات من طرف ثالث بملكية العقار.
- سيتخذ المانح كل ما يلزم لضمان صحة ملكية المستفيد للعقار.
الإيجابيات
تتيح الضمانات الخاصة نقل ملكية العقار بين البائع والمشتري.
يمكن لشراء تأمين الملكية أن يخفف من مخاطر المطالبات السابقة على سند الضمان الخاص.
إنه مفيد لشراء منزل في حالة حبس الرهن.
السلبيات
توفر صكوك الضمان الخاصة حماية محدودة للممنوحين أو المشترين.
تغطي صكوك الضمان الخاصة فقط فترة ملكية المانح أو البائع.
لا تُستخدم صكوك الضمان الخاصة غالبًا في العقارات السكنية.
مثال على سند الضمان الخاص
على الرغم من أن صكوك الضمان العامة أكثر شيوعًا في معاملات العقارات السكنية، إلا أن هناك مجالًا واحدًا يصبح فيه صك الضمان الخاص هو القاعدة. هذا هو الحال بالنسبة للعقارات المحجوزة، أو العقارات المملوكة للعقارات (REO)، أو العقارات المباعة بشكل قصير.
تُباع معظم العقارات المملوكة من قبل فاني ماي (الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالي، أو FNMA)، والإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، والبنوك باستخدام هذا النوع من الصكوك. ربما يكون أحد الأسباب الرئيسية لاستخدام صكوك الضمان الخاصة هو أن الجهة البائعة لا ترغب في أن تكون مسؤولة عن أي وضع يتعلق بالعقار قبل الاستيلاء عليه.
على سبيل المثال، في عام 2012، تخلف زوجان يمتلكان منزلاً في مقاطعة جرينادا، ميسيسيبي، عن سداد دفعات القرض على العقار. في فبراير 2013، تم حجز العقار من قبل المقرض الخاص بهم، بنك ويلز فارجو. أشارت الوثائق القانونية اللاحقة إلى أن ويلز فارجو "نقل الملكية إلى FNMA في صك ضمان خاص."
اعتبارات خاصة
في معظم الأحيان، يكشف البحث عن العنوان عن أي رهون أو مطالبات تتعلق بملكية العقار. البحث عن العنوان هو مراجعة للسجلات العامة المتاحة لتحديد ملكية العقار. يمكن للمحامين وشركات العنوان والأفراد إجراء عمليات البحث عن العنوان للتحقق من ملكية العقار. وعلى الرغم من أن هذه الأبحاث تكون شاملة، إلا أنه دائمًا ما يكون هناك احتمال أن يتم تفويت شيء ما.
لهذا السبب، يقوم معظم المشترين—بغض النظر عن نوع سند الضمان الذي يستخدمونه—أيضًا بشراء تأمين الملكية عند شراء عقار. تأمين الملكية هو بوليصة تأمين تعويضية تحمي المشتري من المطالبات المالية ضد ملكية العقار الذي يمتلكونه.
ما هو استخدام سند الضمان الخاص؟
إذا كنت تشارك في صفقة عقارية تجارية، فمن المرجح أنك ستحتاج إلى استخدام سند ضمان خاص.
ما هو سند الضمان العام؟
إذا كنت تشتري منزلاً أو نوعًا آخر من العقارات السكنية، فعادةً ما ستستخدم سند ضمان عام في معاملتك مع مقرض الرهن العقاري الخاص بك.
ما هي الأسماء الأخرى لعقد الضمان الخاص؟
عقد العهد، وعقد المنحة، وعقد الضمان المحدود هي جميعها أسماء مختلفة تستخدمها صناعة العقارات للإشارة إلى عقد الضمان الخاص.
الخلاصة
الوثيقة الخاصة بالضمان هي وثيقة يقوم فيها بائع قطعة من العقار (المانح) بضمان المشاكل أو العوائق في ملكية العقار التي حدثت خلال فترة ملكيتهم فقط. لا يضمن المانح أي عيوب في الملكية الواضحة التي كانت موجودة قبل أن يتسلموا العقار.