تعريف
عندما يوافق المقرض على إقراضك المال لشراء منزل، فإنه يتحمل مخاطرة محسوبة. يأخذ تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر في الاعتبار وضعك المالي وسجل التوظيف ودرجة الائتمان الخاصة بك في محاولة لتقليل المخاطر على المقرض.
ما هو تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر؟
تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر هو عندما يقدم المقرضون شروط القرض وظروفه للمتقدمين بناءً على تاريخهم الائتماني. قد يتضمن تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر تقديم شروط قرض أقل تفضيلاً لأولئك الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف وشروط أكثر تفضيلاً لأولئك الذين لديهم تاريخ ائتماني قوي. عادةً ما يقوم مقرضو الرهن العقاري بتقييم التاريخ الائتماني للمقترض وفرض معدل فائدة أعلى على أولئك الذين لديهم سجل من التأخر في السداد أو زيادة خطر التخلف عن السداد.
النقاط الرئيسية
- تسعير الرهن العقاري بناءً على المخاطر يتضمن تقديم المقرضين لشروط وأحكام القرض للمتقدمين بناءً على ملفهم الائتماني فقط.
- يقيم المقرضون مدى خطورة المقترض بناءً على عدة عوامل، مثل درجة الائتمان، ويقدمون شروط القرض المصممة خصيصًا لذلك الفرد.
- عادةً ما يحصل المقترضون الذين يتمتعون بائتمان جيد على شروط ائتمانية أفضل، بينما يحصل أولئك الذين لديهم ائتمان ضعيف على شروط أقل تفضيلاً.
- تسعير الرهن العقاري بناءً على المخاطر يفيد المقرضين حيث يمكنهم فرض معدلات أعلى على المقترضين ذوي التصنيف الائتماني المنخفض، مما يخفف من المخاطر.
- يمكن للرهن العقاري القائم على المخاطر أن يساعد المقترضين أيضًا في الحصول على تمويل لشراء منزل قد لا يكونون مؤهلين له وفقًا لمعايير الائتمان التقليدية.
فهم تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر
يقدم مقرضو الرهن العقاري معدلات فائدة وشروط قروض مختلفة للمقترضين بناءً على تقييم الجدارة الائتمانية لكل مقترض. يقوم المقرضون بتقييم المقترضين وتقديم معدلات وشروط مختلفة بناءً على عدة معايير، بما في ذلك الدرجة الائتمانية للمقترض، وتاريخ الدفع، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري. يُستخدم التسعير القائم على المخاطر بشكل شائع من قبل مقرضي Alt-A والمقترضين ذوي المخاطر العالية (subprime).
تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر يشبه الممارسات التي يستخدمها الدائنون لأنواع أخرى من القروض، مثل شركات بطاقات الائتمان ومقرضي تمويل قروض السيارات. عادةً ما يقدم هؤلاء المقرضون صفقات وشروطًا أفضل للمتقدمين الذين يتمتعون بظروف مالية وتاريخ ائتماني أفضل.
عند اتخاذ قرار بشأن الموافقة على قرض أو ائتمان، يقوم مقرضو الرهن العقاري بتقييم المخاطر أو احتمالية أن يقع المقترض في التأخر في السداد أو التخلف عن السداد على القرض. ومن هناك، يقدم المقرض حزمة قرض بناءً على تلك المخاطر.
العوامل التي يمكن أن تؤثر سلبًا على رصيدك الائتماني
من المحتمل أن يحصل المقترضون الذين لديهم مشاكل ائتمانية على معدل فائدة أقل جاذبية مقارنة بالمقترضين الذين لديهم سجل ائتماني إيجابي. بعض المشاكل السلبية التي يمكن أن تؤثر على قرار المقرض في منحك شروط قرض مفضلة تشمل:
- عاطل عن العمل مؤخرًا
- المدفوعات المتأخرة
- الكثير من الديون
العوامل المحظورة
تُعدّ ممارسة تغيير شروط الائتمان بناءً على تاريخ الائتمان وملف المخاطر للمقترض ممارسة شائعة في صناعة التمويل وهي قانونية تمامًا. ومع ذلك، لا يمكن للمقرضين استخدام العوامل المحظورة قانونيًا عند تحديد الشروط أو اتخاذ قرارات الموافقة على طلبات الرهن العقاري أو الائتمان. تشمل هذه العوامل المحظورة:
العمر
سباق
الجنس
الدين
الحالة الاجتماعية
الأصل الوطني
تلقي المساعدة المالية العامة
إذا قدم الدائن للمقترض شروطًا أقل تفضيلًا بناءً على المعلومات الموجودة في تقرير الائتمان الخاص بهم، فإن المقرض سيرسل للمقترض إشعارًا يوضح العوامل التي أثرت في قرارهم الائتماني.
فوائد تسعير الرهن العقاري بناءً على المخاطر
على الرغم من أن تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر يفيد المقرضين بشكل كبير، يمكن للمقترضين أيضًا الاستفادة منه.
فوائد للمقرضين
تسعير الرهن العقاري بناءً على المخاطر يفيد المقرض لأنه يحميه من التخلف عن السداد. فمعدل الفائدة الأعلى الذي يُفرض على المقترضين ذوي الجودة الائتمانية المنخفضة يعوض عن زيادة مخاطر إقراضهم المال. كما أن هذه الممارسة تفيد المقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني جيد، حيث يمكنهم الحصول على مكافأة من خلال رهن عقاري بمعدل فائدة منخفض.
فوائد للمقترضين
تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر يساعد أيضًا الأفراد الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف في الحصول على الموافقة لتمويل الرهن العقاري الذي قد لا يكونون مؤهلين له بسبب درجاتهم الائتمانية الضعيفة أو عوامل أخرى محددة.
لأن المقترض ذو المخاطر العالية يمكن أن يتم تحميله معدل فائدة أعلى من المعدل القياسي، فإن البنك سيكون أكثر راحة في إقراضه المال لشراء منزل. ونتيجة لذلك، يمكن للمقترض ذو المخاطر العالية تحسين وضعه المالي من خلال بناء تاريخ ائتماني مع دفعات في الوقت المحدد وإدارة ديون مسؤولة لقرض الرهن العقاري. مع مرور الوقت، يمكن للمقترض بناء حقوق ملكية في المنزل وزيادة درجة الائتمان الخاصة به.
بالطبع، يمكن أن يؤدي تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر إلى إقراض مفرط، مما قد يأتي بنتائج عكسية، كما حدث في أزمة الرهن العقاري الثانوي التي أدت إلى الأزمة المالية لعام 2008. حيث تم منح المقترضين الثانويين ذوي الائتمان الضعيف قروضًا عقارية، وفي مرحلة ما، لم يتمكنوا من سداد المدفوعات وتخلفوا عن السداد.
توسيع خيارات الائتمان من خلال تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر
لقد وسّعت تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر أنواع الرهون العقارية التي يمكن للمقرضين تقديمها وزادت من عدد المقترضين الذين يمكنهم عمومًا التأهل للحصول على رهن عقاري.
تُباع الرهون العقارية من نوع Alt-A والرهون العقارية ذات المخاطر العالية، وهي الأنواع التي تخضع عادةً للتسعير القائم على المخاطر، بشكل متكرر من قبل مُصدر الرهن العقاري إلى سوق الرهن العقاري الثانوي، حيث تصبح عادةً جزءًا من الالتزامات المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، والأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABSs)، والالتزامات المدعومة بالديون (CDOs).
يلعب التسعير القائم على المخاطر دورًا كبيرًا في هيكلة الائتمان للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs)، والأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABSs)، والتزامات الدين المضمونة (CDOs)، مما يعزز تصنيفها الائتماني العام ويجعلها جذابة لمجموعة واسعة من المستثمرين.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
هل تستخدم جميع الرهون العقارية التسعير القائم على المخاطر؟
بشكل أساسي، يستخدم جميع مقرضي الرهن العقاري تسعيرًا قائمًا على المخاطر، حيث يأخذون في الاعتبار تاريخك المالي، ودرجة الائتمان الخاصة بك، وحالة العقار الذي تشتريه. تسعير المخاطر يكافئ بشكل أساسي أولئك الذين لديهم سجل مالي قوي بينما يحمي من مخاطر التخلف عن السداد عند الإقراض لأولئك الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف.
ما هي العوامل التي تؤثر في تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر؟
عادةً ما ينظر المقرضون إلى تاريخك المالي السابق باستخدام درجة الائتمان، ولكنهم قد يطلبون أيضًا كشوفات بنكية، وبيانات الأرباح والخسائر، وحسابًا للديون الأخرى. على سبيل المثال، إذا كان لديك إفلاس في ملف الائتمان الخاص بك، فقد تتمكن من الحصول على رهن عقاري، على الرغم من أنه من المحتمل أن يكون بسعر فائدة أعلى مما سيكون عليه في الظروف العادية.
ما هي خياراتي إذا شعرت أن المقرض قد ميز ضدي بناءً على العرق أو الجنس أو عوامل أخرى؟
إذا شعرت أن المقرض رفضك أو قدم لك شروطًا أقل تفضيلًا بناءً على عرقك أو حالتك الزوجية أو دينك أو أصلك الوطني أو عمرك أو توجهك الجنسي أو هويتك الجنسية، يمكنك الاتصال بلجنة التجارة الفيدرالية (FTC) أو مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB). يمكنك أيضًا تقديم شكوى إلى المدعي العام لولايتك أو مكتب حماية المستهلك في ولايتك، أو إلى فيلق القاضي المحامي العام (JAG) الخاص بتركيبك إذا كنت في الجيش.
الخلاصة
تسعير الرهن العقاري القائم على المخاطر يساعد المقرضين في حماية أنفسهم من التخلف عن السداد من خلال فرض معدلات فائدة أعلى على المقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف. لضمان الحصول على معدل أقل وشروط قرض أكثر ملاءمة، قم بمراقبة وتحسين تاريخك الائتماني قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.