ما هو المُقرض البديل؟
يشير مصطلح "المقرض المستلم" إلى مؤسسة مالية تقدم قروض رهن عقاري طويلة الأجل لأنواع معينة من العقارات. عادةً ما تكون المقرضون المستلمون شركات مالية كبيرة مثل شركات التأمين أو شركات الاستثمار بدلاً من البنوك التقليدية ومقرضي الرهن العقاري. غالبًا ما يوفر المقرضون المستلمون التمويل للمشاريع الكبيرة. هذا النوع من الرهن العقاري، الذي يُطلق عليه عادةً "قرض الاستلام"، يحل محل التمويل المؤقت مثل قرض البناء أو قرض الجسر.
النقاط الرئيسية
- المُقرض البديل هو مؤسسة مالية تقدم قروض رهن عقاري طويلة الأجل.
- عادةً ما يكون المقرضون الذين يقدمون التمويل النهائي عبارة عن تكتلات مالية كبيرة، مثل شركات التأمين أو شركات الاستثمار.
- يقدم المقرضون الذين يوفرون قروض الاستبدال قروضًا تستبدل التمويل قصير الأجل المستخدم لتمويل شراء وبناء المباني الكبيرة مثل العقارات التجارية.
- يقدم هؤلاء المقرضون تمويلًا طويل الأجل وأسعار فائدة منخفضة مقابل دفعات الرهن العقاري، وجزء من دفعات الإيجار، والأرباح الرأسمالية إذا تم بيع العقار.
كيف يعمل المقرضون الثانويون (Takeout Lenders)
يحتاج المقترضون التقليديون إلى التقديم والتأهل للحصول على الرهن العقاري قبل أن يتمكنوا من الحصول على مفاتيح منازلهم. ولكن الأمور تختلف قليلاً بالنسبة للمطورين ومالكي الهياكل الأكبر مثل المباني السكنية، والمجمعات متعددة العائلات، وغيرها من عقارات العقارات التجارية مثل المكاتب الطبية والمشاريع التجارية.
يبدأ معظم المطورين بقطعة أرض قبل أن يبدأ البناء. مثلهم مثل مالكي العقارات الآخرين، عادةً ما لا يكون لديهم المال لتمويل تكاليف البناء. غالبًا ما يحصل هؤلاء المقترضون على قروض قصيرة الأجل تتيح لهم دفع تكاليف البناء، بما في ذلك المواد والمقاولين. تأتي هذه القروض مع معدلات فائدة مرتفعة والتزامات سداد قصيرة الأجل. عادةً ما يتعين على المقترض دفع دفعة بالون إلى المقرض، مما يعني أن القرض يستحق بالكامل بمجرد اكتمال البناء.
تُستخدم التكتلات المالية مثل شركات التأمين والاستثمار غالبًا للحصول على قروض السحب لأن هذه المؤسسات تمتلك رأس المال والموظفين والبنية اللازمة لتمكينها من تمويل مثل هذا القرض الكبير.
يقوم المقرضون المعروفون بـ Takeout باستبدال المقرضين قصيري الأجل مثل البنوك أو مؤسسات الادخار والقروض من خلال تقديم قروض دائمة وطويلة الأجل. عادةً ما ينظر هؤلاء الكيانات إلى العقارات التي يقدمون لها الرهون العقارية كاستثمارات. يتوقع مقرضو Takeout تحقيق ربح من العقارات التي يمولونها من خلال تلقي مدفوعات الرهن العقاري والفوائد. قد يكون لهؤلاء المقرضين الحق في تلقي جزء من الإيجار المدفوع للمقترض من قبل المستأجرين إذا تم تأجير العقار. كما يحصلون على نسبة من الأرباح الرأسمالية إذا وعندما يتم بيع العقار في نهاية المطاف.
مثال على الإقراض المؤجل
المقرضون الذين يقدمون قروض السداد يسمحون لشركات البناء بسداد القروض الإنشائية قصيرة الأجل. لنفترض أن مطور عقاري يُدعى Acme Development يريد بناء مجمع سكني على قطعة أرض اشتراها في موقع رائع. يأخذ المطور قرضًا إنشائيًا بقيمة 10 ملايين دولار من البنك. يتيح هذا القرض لشركة Acme شراء المواد ودفع مستحقات المقاولين وتغطية أي نفقات أخرى مرتبطة ببناء مبنى سكني جديد.
كما هو الحال مع معظم البنوك التقليدية، يجب سداد القرض عند اكتمال البناء. ومع ذلك، نظرًا لأن موقع البناء لا يمكنه تحقيق ربح ولم يحقق بعد قيمته الكاملة، فإن البنك يفرض فائدة بنسبة 9.5%—وهي نسبة مرتفعة—على القرض.
بمجرد الانتهاء من البناء، يمكن لشركة Acme Development التوجه إلى مقرض طويل الأجل للحصول على قرض بشروط أكثر ملاءمة، مثل رهن عقاري لمدة 30 عامًا مع استخدام المبنى كـ ضمان. يمكن للشركة الحصول على معدل فائدة أقل بنسبة 4% واستخدام الأموال من الرهن العقاري لمدة 30 عامًا لسداد القرض الذي مدته 18 شهرًا والذي موّل عملية البناء.
يمكن للمقرض الذي يتولى القرض جمع دفعات الرهن العقاري والفوائد على القرض الممنوح لشركة Acme، وإذا تم تحديد ذلك في العقد، قد يتمكن أيضًا من جمع جزء من الإيجارات بالإضافة إلى نسبة من الفرق بين سعر بيع العقار وتكلفة بنائه عندما تقوم الشركة ببيع المبنى.