ما هي حالات التأخر عن السداد لأكثر من 60 يومًا؟
معدّل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا هو مقياس يُستخدم عادةً في صناعة الإسكان لقياس عدد قروض الرهن العقاري التي تجاوزت مدة 60 يومًا على سداد دفعاتها الشهرية. يُعبر عن معدّل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا غالبًا كنسبة مئوية من مجموعة القروض التي تم الاكتتاب بها خلال فترة زمنية محددة، مثل سنة واحدة.
النقاط الرئيسية
- يُستخدم معدل التأخر عن السداد لأكثر من 60 يومًا كمقياس لعدد قروض الرهن العقاري التي تجاوزت 60 يومًا عن موعد سداد دفعاتها الشهرية.
- يتم التعبير عن معدل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا كنسبة مئوية من مجموعة القروض التي تم الاكتتاب فيها خلال فترة محددة، مثل سنة واحدة.
- معدل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا مفيد لأنه يظهر للمقرضين المستهلكين الذين قد يتخلفون عن سداد قروضهم.
فهم حالات التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا
يمكن استخدام مقياس التأخر عن السداد لأكثر من 60 يومًا أيضًا للقروض السيارات وبطاقات الائتمان. معدل التأخر عن السداد لأكثر من 60 يومًا مفيد لأنه يظهر للدائنين والمقرضين ما إذا كان المستهلكون يتأخرون في سداد مدفوعاتهم وما إذا كانوا من المحتمل أن يتخلفوا عن سداد قروضهم.
القروض الممتازة مقابل القروض الثانوية
قد يتم تقسيم معدل 60-plus إلى قروض رئيسية وقروض ثانوية. القروض الثانوية مخصصة للمقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف. عادةً ما يكون معدل التأخر في السداد لمدة 60-plus على القروض الثانوية أعلى من القروض الرئيسية. في كثير من الأحيان، يتم نشر معدلات 60-plus بشكل منفصل للقروض ذات المعدل الثابت مقابل القروض ذات المعدل القابل للتعديل، والتي لديها معدل متغير وقد يكون لديها خيار التحول إلى معدل ثابت لاحقًا في المدة.
الأثر الاقتصادي
يمكن أن يوفر مراقبة معدلات التأخر في السداد لمدة 60 يومًا ومعدلات التأخر الأخرى للمقترضين رؤى هائلة حول الصحة المالية للمستهلكين في الاقتصاد. إذا كانت الظروف الاقتصادية مواتية، مما يعني نموًا اقتصاديًا مستقرًا، فإن معدلات التأخر في السداد تميل إلى الانخفاض.
على العكس من ذلك، عندما تتدهور الظروف الاقتصادية، يميل البطالة إلى الارتفاع حيث يتم تسريح المستهلكين من وظائفهم. ومع انخفاض الدخل، يصبح من الصعب على المستهلكين سداد مدفوعات الرهن العقاري، مما يؤدي إلى زيادة في حالات التأخر في السداد في جميع أنحاء الاقتصاد.
أيضًا، يقوم البنوك ومقرضو الرهن العقاري بتتبع معدلات التأخر في السداد، حيث إن أي انقطاع في دفعات الرهن العقاري يمثل انخفاضًا في الإيرادات. إذا استمرت حالات التأخر في السداد في اقتصاد ضعيف الأداء، يمكن أن ترتفع خسائر البنوك مع تلقي عدد أقل من دفعات الرهن العقاري، مما يؤدي إلى إصدار عدد أقل من القروض الجديدة. يمكن أن يؤدي انخفاض عدد القروض الجديدة للمستهلكين والشركات إلى تفاقم الظروف الاقتصادية السيئة بالفعل، مما يجعل التعافي أكثر تحديًا.
تأثير المستثمر
بالإضافة إلى التأثير على قطاع البنوك والاقتصاد بشكل عام، يمكن للمستثمرين الذين لديهم أموال مرتبطة بسوق الرهن العقاري والعقارات أن يخسروا المال عندما ترتفع حالات التأخر في السداد. في بعض الأحيان، يتم تجميع قروض الرهن العقاري في مجموعة من القروض التي تشكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يتم بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين كصندوق يحصلون منه على فائدة من قروض الرهن العقاري الأساسية. لسوء الحظ، غالبًا ما لا يكون لدى المستثمرين فكرة عما إذا كانت القروض التي تشكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري محدثة - بمعنى أن المقترضين ليسوا متأخرين في سداد مدفوعاتهم.
إذا ارتفع معدل التأخر في سداد الرهون العقارية المتأخرة إلى ما يتجاوز مستوى معين، فقد يواجه السند المدعوم بالرهن العقاري نقصًا في السيولة النقدية، مما يؤدي إلى صعوبة في دفع الفوائد للمستثمرين. ونتيجة لذلك، يمكن أن يحدث إعادة تسعير لأصول القروض، مما يؤدي إلى خسارة بعض المستثمرين لجزء أو معظم رأس المال الذي استثمروه.
التأخرات التي تتجاوز 60 يومًا مقابل حبس الرهن
يتم غالبًا إضافة معدل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا إلى مقياس آخر للأحداث السلبية: معدل حجز الرهن لنفس مجموعة القروض. توفر هاتان المعلمتان مقياسًا تراكميًا للرهن العقاري الفردي الذي إما لا يتم سداده أو يتم سداده متأخرًا عن الجدول الزمني.
نظرًا لأن حالات التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا تقل عن 90 يومًا، فإن القروض لم تدخل بعد في عملية الحجز على العقار. الحجز على العقار هو العملية القانونية التي يقوم فيها البنك بالاستيلاء على المنزل بسبب التخلف عن السداد أو عدم دفع أقساط الرهن العقاري من قبل المقترض. على الرغم من أن كل مقرض قد يختلف، إلا أنه عادةً ما يدخل قرض المنزل في عملية ما قبل الحجز على العقار بعد مرور 90 إلى 120 يومًا على التأخر في السداد.
عندما يتأخر المقترض عن السداد لمدة 90 يومًا، يقوم المقرض عادةً بتقديم إشعار بالتقصير، وهو إشعار عام يُقدَّم إلى المحكمة المحلية يوضح أن قرض الرهن العقاري للمقترض في حالة تقصير. لا يزال بإمكان المقترضين محاولة العمل مع البنك لتعديل القرض في هذه المرحلة من العملية.
إذا لم تُسدد دفعات القرض بعد مرور فترة تتراوح بين 90 إلى 120 يومًا، فإن عملية حبس الرهن تتقدم. في النهاية، سيقوم البنك بالاستيلاء على المنزل، وسيتم عقد مزاد لبيع المنزل لمشتري آخر.
معدل التأخر في السداد لأكثر من 60 يومًا هو مؤشر تحذيري مبكر مهم يجب على المقرضين مراقبته، حيث يوفر للبنك الوقت للاتصال بالمقترض والعمل على وضع خطة سداد لمنع القرض من الدخول في مرحلة ما قبل الحجز على العقار.
خيارات القروض العقارية المتعثرة
عندما يتأخر المقترض في سداد دفعة الرهن العقاري لمدة 30 يومًا أو أكثر، يُعتبر القرض متأخرًا ويتم الإبلاغ عنه إلى مكتب الائتمان. ومع ذلك، لا يرغب مقرضو الرهن العقاري في أن يفقد المقترضون منازلهم وقد يساعدون المقترضين المتأخرين من خلال استكشاف خيارات مالية لتجنب حبس الرهن.
تحمل الرهن العقاري
تأجيل سداد الرهن العقاري هو عندما يتوصل مقرض الرهن العقاري والمقترض إلى اتفاق لمساعدة المقترض في الحصول على إعفاء من دفع الأقساط. على سبيل المثال، إذا فقد المقترض وظيفته أو انخفض دخله، قد يوافق المقرض على تعليق أو تخفيض الأقساط الشهرية مؤقتًا لفترة زمنية معينة. بعد انتهاء فترة التأجيل، سيستأنف المقترض دفع الأقساط بمجرد أن يتمكن من ترتيب وضعه المالي.
إذا تمت الموافقة، فإن التأجيل سيؤدي إلى إضافة أي دفعات تم تخطيها إلى نهاية مدة القرض، مما يعني أن مدة القرض ستزداد. بمعنى آخر، لا يزال يتعين على المقترضين سداد تلك الدفعات، ولكن بدلاً من سدادها في الأشهر القليلة المقبلة، يتم إضافتها إلى نهاية جدول سداد قرض الرهن العقاري.
تعديل القرض
يُعتبر تعديل القرض خيارًا آخر للمقترضين الذين تأخروا في سداد رهنهم العقاري، ويتضمن إعادة التفاوض بشأن شروط القرض بحيث يتمكن المقترض من تحمل الدفعات بشكل أفضل. يسمح تعديل القرض بإجراء تغييرات على التفاصيل المالية للقرض، بما في ذلك خفض سعر الفائدة أو الدفعة الشهرية أو تمديد مدة القرض، مما سيؤدي إلى تقليل الدفعات الشهرية أو توفير المزيد من الوقت لسداد القرض.
على سبيل المثال، تقدم Fannie Mae برنامج Flex Modification، الذي يسمح بتخفيض 20% من رأس المال والفائدة على القرض. كما أن لدى المقترضين خيار تمديد القرض لمدة 40 عامًا.
إعادة التمويل القصير
إعادة التمويل القصير تُستخدم عندما يأخذ المقترضون قرضًا جديدًا ليحل محل القرض الحالي ولكن برصيد أقل. ومع ذلك، يتكبد المقرض العقاري خسارة في الفرق ويتلقى دفعة أقل. عادةً ما تكون إعادة التمويل القصير هي الخطوة الأخيرة قبل حبس الرهن.
مثال على حالات التأخر في سداد الرهن العقاري لمدة 60 يومًا
تقوم جمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA) بتتبع معدلات التأخر في سداد الرهن العقاري للاقتصاد الأمريكي. كان معدل التأخر في سداد الرهن العقاري 3.97% في الربع الثاني (Q2) من عام 2024، وهو أعلى بنسبة 0.60% مقارنة بالعام السابق. من منظور تاريخي، تجاوز معدل التأخر في السداد 8% خلال جائحة كوفيد-19. كانت قروض الرهن العقاري المدعومة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) هي الأعلى في معدل التأخر في السداد في الربع الثاني من عام 2024 بنسبة 10.60%.
ماذا يعني التأخر عن السداد لمدة 60 يومًا؟
إذا كنت متأخرًا عن سداد دفعة الرهن العقاري الشهرية لمدة 60 يومًا أو أكثر، فسيتم اعتبارك متأخرًا لمدة 60 يومًا.
ما هي حالات التأخر في السداد في تقرير الائتمان؟
عادةً ما يتم الإبلاغ عن حالات التأخر في السداد إلى مكاتب الائتمان بعد مرور 30 يومًا على تاريخ الاستحقاق في الحساب. إذا قمت بسداد دفعة لجعل الحساب محدثًا، سيعكس تقرير الائتمان الخاص بك أنه محدث، ولكن سيظل الدفع المتأخر لمدة 30 يومًا جزءًا من تاريخك الائتماني ويؤثر سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك.
كيف تعيد بناء رصيدك الائتماني بعد التأخر في السداد؟
راجع تقرير الائتمان الخاص بك وسجل الائتمان للبحث عن أي أخطاء أو حسابات في حالة تأخر السداد وقم بتحديثها. قم بخفض استخدامك للائتمان عن طريق تقليل بعض أرصدة بطاقات الائتمان الخاصة بك لزيادة توفر الائتمان لديك. قم بإنشاء ميزانية، وافهم أنماط إنفاقك، وقلل من الإنفاق التقديري حتى تتمكن من القيام بمدفوعات إضافية لتقليل الديون.
الخلاصة
يُعتبر المقترض متأخرًا في السداد بعد مرور 30 يومًا على تاريخ الاستحقاق في الحساب، وأولئك الذين يتأخرون في دفع أقساط الرهن العقاري الشهري لمدة 60 يومًا أو أكثر يُعتبرون متأخرين لمدة 60 يومًا. يتم الإبلاغ عن حالات التأخر في السداد إلى وكالات الائتمان وتؤثر سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك. إذا تحولت حالة التأخر لأكثر من 60 يومًا إلى 90 يومًا، فقد يبدأ المقرض في عملية حجز الرهن، حيث يقوم البنك بالاستيلاء على المنزل بسبب التخلف عن السداد أو عدم الدفع. إذا تأخرت في دفع أقساط الرهن العقاري، فلا تنتظر؛ احصل على المساعدة عن طريق الاتصال بالمقرض أو مقدم خدمة الرهن العقاري الخاص بك.