ما هو سند المنحة؟
سند المنحة، المعروف أيضًا باسم سند الضمان الخاص أو المحدود، هو وثيقة قانونية تُستخدم لنقل العقارات بين المالك السابق (المانح) والمالك الجديد (الممنوح له). يضمن سند المنحة أن:
- لم يقم المانح بنقل الملكية إلى أي شخص آخر.
- لم تكن الملكية مثقلة عندما كان المانح يحمل الملكية باستثناء ما هو مذكور في السند. لا يضمن المانح ضد أي عيوب في الملكية قد تكون موجودة قبل استلام الملكية.
يجب أن يكون سند المنحة مكتوبًا ويشمل أسماء المانح والممنوح له، ووصفًا قانونيًا للعقار الذي يتم نقله (مثل رقم القطعة، رقم المسار، المدينة، المقاطعة، والولاية)، وكلمات النقل مثل "منح، مقايضة، بيع، ونقل"، وتوقيع المانح.
النقاط الرئيسية
- يتم استخدام صك المنحة لنقل ملكية العقارات، غالبًا بالتزامن مع مبيعات الضرائب أو حبس الرهن.
- يوفر حماية أكبر للمشتري مقارنة بصك التنازل، ولكنه أقل من صك الضمان العام.
- لكي يكون صك المنحة صالحًا، يجب أن يتضمن أسماء المانح والممنوح له، ووصفًا للعقار الذي يتم نقله، وكلمات النقل، وتوقيع المانح.
- تتطلب بعض الولايات وجود كاتب عدل ليشهد على نقل السند.
استخدامات ومحتوى سند المنحة
السند هو وثيقة قانونية، عند تنفيذها وتسليمها، تنقل الملكية أو مصلحة في العقارات من البائع إلى المشتري. هناك مجموعة متنوعة من السندات، بما في ذلك سندات التنازل، وسندات الضمان العامة، وسندات المنح. كل نوع من السندات يقدم مستويات مختلفة من الحماية (والمخاطر) للمشترين والبائعين.
تشمل وثيقة المنحة ضمانين: أن المانح قد استلم الملكية، وأن العقار لم يكن مثقلاً بالديون من قبل المانح. لا تحتوي الوثيقة على أي معلومات لدفع التكاليف القانونية إذا كان يجب الدفاع عن مطالبة بالملكية. كما أنها لا تقدم أي ضمانات للمطالبات التي تم تقديمها قبل أن يحصل المانح على الملكية.
هذا النوع من الصكوك يوفر حماية أقل للمشترين مقارنة بصك الضمان العام، وهو الصك الذي يضمن فيه المانح بشكل كامل أن العنوان الخاص بالعقار جيد وواضح. ومع ذلك، فإن صك المنحة يوفر حماية أكبر للمشترين مقارنة بصك التنازل، الذي لا يحتوي على أي عهود أو ضمانات صريحة أو ضمنية.
استخدامات
غالبًا ما تُستخدم صكوك المنح لنقل العقارات بالتزامن مع مبيعات الضرائب وحالات حجز الرهن. تُعتبر صكوك المنح كحل وسط بين صكوك التنازل وصكوك الضمان العامة، حيث توفر صكوك المنح مستوى من الحماية بين الاثنين.
هناك عدة أنواع من صكوك المنح، وذلك يعتمد على من ينقل الملكية إلى من. على سبيل المثال، يتم استخدام صك منح نقل بين الزوجين لنقل العقارات من زوج إلى آخر (غالبًا أثناء الطلاق).
محتوى
يجب أن تحتوي جميع الصكوك على أسماء المانح والممنوح، والتاريخ، ونظرة عامة على العقار الذي يتم نقله، وتوقيع المانح. ستتطلب غالبية الصكوك ختم الكاتب العدل بالإضافة إلى توقيعات الشهود.
بالإضافة إلى ما سبق، سيحتوي سند المنحة على بيان بالضمانات المضمنة. سيعتمد المحتوى العام وتنسيق سند المنحة على قانون الولاية التي يقع فيها العقار.
اعتبارات الاستثمار في العقارات
العقارات، بما في ذلك الممتلكات العقارية، توصف غالبًا بأنها فئة أصول إلى جانب الأسهم والسندات والنقد والاستثمارات البديلة مثل الأسهم الخاصة ورأس المال المخاطر.
كمجال استثماري، يتميز العقار بكون موقعه يؤثر بشكل كبير على الأسعار. على سبيل المثال، تتأثر قيم العقارات السكنية بالعوامل المحلية مثل معدل التوظيف في المنطقة، والاقتصاد، ومعدلات الجريمة، ومرافق النقل، وجودة المدارس، والخدمات البلدية الأخرى، بالإضافة إلى ضرائب العقارات.
في العقارات التجارية، التي غالبًا ما تكون أكثر قيمة لكل قدم مربع مقارنة بالعقارات السكنية، تكون هذه العوامل ذات صلة أيضًا، وإن كانت بدرجة أقل. العقارات التجارية المؤجرة تخضع لتنظيم أكثر صرامة من العقارات السكنية، حيث توجد لوائح محددة تختلف بين الدول والولايات وحتى المدن والمقاطعات. يمكن أن تضيف لوائح التقسيم مزيدًا من التعقيد إلى استثمارات العقارات التجارية إلى جانب مخاطر معدّل دوران رأس المال (Turnover) للمستأجرين.
يمكن للراغبين الاستثمار مباشرة في العقارات (حيث قد تكون صكوك المنح ذات صلة) أو بشكل غير مباشر عن طريق شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
أنواع أخرى من السندات
هناك أنواع أخرى من السندات، بما في ذلك (ولكن لا تقتصر على):
هل سند المنحة هو نفسه الرهن العقاري؟
إن صكوك المنح ليست هي نفسها الرهن العقاري. تُستخدم صكوك المنح (وأنواع أخرى من الصكوك) لنقل ملكية العقارات من البائع إلى المشتري. من ناحية أخرى، فإن الرهن العقاري هو نقل مشروط أو تعهد بالعقارات كضمان (ضمان) لسداد دين.
ما الفرق بين سند الهبة وسند التنازل؟
تُستخدم صكوك المنح وصكوك التنازل لنقل الملكية بين البائعين والمشترين؛ ومع ذلك، توفر صكوك المنح حماية أكبر للمشترين مقارنة بصكوك التنازل. يضمن مانح صك المنح أن العقار لم يكن مثقلاً خلال الفترة التي كان يحمل فيها الملكية (باستثناء ما هو مذكور في الصك).
على العكس من ذلك، فإن سند التنازل لا يحمل أي تعهدات أو ضمانات وينقل فقط المصلحة (إن وجدت) التي قد يمتلكها المانح عند تسليم السند. إذا لم يكن لدى المانح أي مصلحة في العقار، فإن المستفيد لا يكتسب شيئًا بموجب سند التنازل.
ما هو أقوى نوع من السندات؟
بالنسبة لمشتري العقارات، يوفر سند الضمان العام حماية أكبر من أي نوع آخر من السندات. بينما يعتبر أفضل سند للمستفيد، فإنه يضع على المانح أكبر قدر من المسؤولية. عادةً ما يكون المانح ملتزمًا بعدة عهود، بما في ذلك:
- عهد الحيازة—يضمن المانح أنه يمتلك العقار ولديه الحق القانوني لنقله.
- العهد ضد الأعباء—يضمن المانح أن العقار خالٍ من الرهون أو الأعباء.
- عهد التمتع الهادئ - يضمن المانح أن يكون حق الملكية للممنوح جيدًا ضد مطالبات الأطراف الثالثة.
الخلاصة
الوثيقة هي مستند مكتوب ينقل الملكية أو مصلحة في العقارات عند تنفيذها وتسليمها. تقع صكوك المنح في منتصف الطيف من حيث حماية المشتري - فهي تقدم حماية أكثر من صكوك التنازل، ولكن أقل من صكوك الضمان العامة.
تحدد الوثيقة التزامات المانح ودرجة الحماية التي يتلقاها المستفيد. لذلك، من الضروري فهم نوع الوثيقة المستخدمة في صفقة العقارات، سواء كنت المشتري أو البائع. وبالمثل، تختلف قوانين العقارات من ولاية إلى أخرى. استشر محامٍ مؤهل في مجال العقارات أو وسيط أو وكيل إذا كان لديك أي أسئلة.