ما هو سند الإيرادات المدعوم بالرهن العقاري؟
سند الإيرادات المدعوم بالرهن العقاري هو أداة دين، تصدر عادة من قبل بلدية، وتستخدم لتمويل الرهن العقاري منخفض الفائدة. تأتي مدفوعات الكوبون للسند من مدفوعات الفائدة على الرهون العقارية التي تُستخدم السندات لتمويلها.
النقاط الرئيسية
- السندات المدعومة بالرهن العقاري هي أوراق مالية تستخدم لتمويل الرهون العقارية ذات الفائدة المنخفضة.
- عادةً ما تصدرها البلديات، التي تصدر سندات إيرادات مدعومة بالرهن العقاري لتوفير فوائد اجتماعية داخل المجتمع.
- تُستخدم مدفوعات الرهن العقاري التي تُجمع من القروض الممولة لتوفير مدفوعات الكوبون للسند.
- مثل السندات البلدية الأخرى، فإن الدخل من السندات المدعومة بالرهن العقاري يكون عادة معفى من الضرائب.
فهم سند الإيرادات المدعوم بالرهن العقاري
يتم إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري للحصول على تمويل للرهن العقاري بأسعار فائدة منخفضة. توفر مدفوعات الرهن العقاري التي يتم جمعها من القروض الممولة مدفوعات القسيمة للسند. في الأساس، تقوم الجهة التي تصدر القرض بالاستعانة بمصادر خارجية لتمويل الرهن العقاري إلى حاملي السندات، الذين يحصلون على قسيمة بناءً على معدل فائدة الرهن العقاري. عادةً ما تصدر البلديات هذا النوع من السندات من خلال وكالات تمويل الإسكان (HFAs).
السندات المدعومة بالرهن العقاري تشبه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ومع ذلك، فإن السندات المدعومة بالرهن العقاري تصدرها البلديات، بينما تصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل كيانات خاصة أو مؤسسة مدعومة من الحكومة (GSE).
تجد البلديات أن السندات المدعومة بالرهن العقاري جذابة لأنها توفر فوائد اجتماعية داخل المجتمع. من خلال دعم الإصدار برهون عقارية ذات فائدة منخفضة، يمكن للبلديات مساعدة المشترين لأول مرة من ذوي الدخل المنخفض الذين قد لا يتمكنون من تحمل الدفعات الشهرية المرتبطة بالرهن العقاري التقليدي.
سندات الإيرادات
سندات الإيرادات تشير عمومًا إلى مجموعة فرعية من السندات البلدية حيث تذهب الأموال المقترضة نحو مشروع أو استثمار يولد إيرادات. يتم استخدام الإيرادات المتولدة من الاستثمار، بدورها، لسداد حاملي السندات.
لأن سدادها مرتبط بتدفق دخل محدد، فإن السندات الإيرادية تحمل مخاطر أكبر من السندات ذات الالتزام العام، والتي تقوم البلديات بسدادها من خلال مجموعة متنوعة من المصادر، بما في ذلك إيرادات الضرائب. من الناحية النظرية، يجب أن يوفر هذا الخطر الإضافي للمستثمرين عائدًا أفضل من السندات الإيرادية مقارنة بالسندات ذات الالتزام العام.
في حالة سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري، والمعروفة أيضًا باسم سندات الإسكان، فإن مدفوعات الكوبون التي يتلقاها المستثمرون تكون عادة معفاة من الضرائب. هذا المعاملة الضريبية المميزة تجعل هذه السندات جذابة، على الرغم من أنها تقدم معدلات فائدة أقل تتماشى مع الرهون العقارية التي تدعمها.
يمكن أن تُستخدم عائدات السندات أيضًا في تمويل أنواع أخرى من تطوير العقارات، مثل الإسكان الإيجاري الميسور التكلفة. في هذه الحالات، يقوم المطور بسداد مدفوعات الفائدة من الإيجار الذي يتم جمعه من العقار.
هيكلة سند الإيرادات المدعوم بالرهن العقاري
غالبًا ما يتم إنشاء السندات المدعومة بالرهن العقاري من خلال تعاون بين فريدي ماك أو جيني ماي والوكالات المالية للإسكان (HFAs). يقوم المقرضون الأصليون للرهن العقاري بتجميعها في أوراق مالية مدعومة من قبل فريدي ماك أو جيني ماي. ثم تُباع هذه الأوراق المالية إلى وكالات التمويل السكني. من المهم ملاحظة أن الرهون العقارية الفردية لا تُباع، بل الأوراق المالية فقط.
يتم إصدار هذه الأوراق المالية بعد ذلك من قبل الحكومات المحلية أو الحكومية بالتعاون مع وكالات تمويل الإسكان.
الاستثمار في سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري
كما هو الحال مع أي سندات إيرادات، يجب على المستثمرين التأكد من أنهم يحصلون على تعويض مناسب مقابل المخاطر التي يتحملونها. يبقى احتمال التخلف عن السداد في قروض الرهن العقاري خطرًا في أي سند مدعوم بالعقارات، حتى عندما تكون القروض أقل من سعر السوق.
تعتبر جودة الاكتتاب مهمة عند الاستثمار في سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري. وبالمثل، قد يختلف مدة السند. يغطي معظمها فترة قصيرة، مما يقلل من مخاطر التخلف عن السداد في أي إصدار معين، ويحافظ على معدلات الفائدة منخفضة نسبيًا.
يمكن أن تعوض المزايا الضريبية التي توفرها سندات الإسكان المخاطر المتضمنة أيضًا. من وجهة نظر المستثمر، تأتي قيمة الفائدة المعفاة من الضرائب من المبلغ الفعلي للضرائب التي تم توفيرها مقارنة باستثمار مشابه. لذلك، تزداد قيمة الفائدة المعفاة من الضرائب مع ارتفاع معدل الضريبة الهامشي للمستثمر.