ما هو إجراء حبس الرهن؟
يشير مصطلح "إجراء الحجز" إلى الإجراءات القانونية التي يبدأها المقرض بعد تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. يمكن للمقرضين فرض حقوقهم من خلال الحجز عندما يفشل المقترضون في سداد دفعات الرهن العقاري أو الوفاء بالالتزامات المحددة في اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بهم.
يتم بدء إجراء الحجز العقاري من خلال إشعار عام يصدره المقرض. إذا لم يتمكن المقترض من تحديث القرض، فقد تقوم شركة الرهن العقاري بالمضي قدمًا في إجراءات الحجز، وبعد ذلك يمكنها بيع العقار لاسترداد الرصيد المستحق.
النقاط الرئيسية
- إجراء حجز الرهن هو عملية قانونية يبدأها المُقرض بعد أن يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري.
- بعد إصدار إشعار عام، يمنح المقرض المقترض فترة سماح للسماح للراهن بتحديث القرض.
- تنتقل الإجراءات إلى مرحلة ما قبل الحجز إذا لم يتمكن المقترض من ترتيب الأمور.
- تتيح المزاد للمقرض بيع المنزل.
- توفر الحمايات المعززة للمقترضين حظرًا على المقرضين من تقديم الإشعارات الأولى قبل مرور 120 يومًا من التأخر في السداد.
كيف تعمل إجراءات حبس الرهن
معظم الأفراد لا يملكون المال لشراء منزل أو عقار نقدًا. لتمويل الشراء، يحتاج المستهلكون إلى الحصول على رهن عقاري. يأخذ المقرض في الاعتبار عدة عوامل قبل الموافقة على القرض، بما في ذلك التاريخ الائتماني والدخل للمقترض، بالإضافة إلى قيمة العقار. إذا تمت الموافقة، يوقع المقرض والمقترض عقد الرهن العقاري، الذي يحدد تكرار الدفع والمبلغ.
لكن ماذا يحدث إذا لم يتمكن المقترض من الوفاء بالتزاماته؟ عندما يتخلف المقترض عن السداد—أي يكون متأخراً في السداد لمدة لا تقل عن أربعة أشهر—أو لا يلتزم بشروط العقد، قد يبدأ المقرض في اتخاذ إجراءات الحجز بعد استنفاد جميع السبل الأخرى وتجاوز المدفوعات 120 يوماً من التأخير. الخطوة الأولى هي تقديم إشعار عام إلى مكتب تسجيل المقاطعة (أو مكتب حكومي مشابه في المقاطعة). يشير هذا الإشعار إلى أن المقترض قد تخلف عن سداد الرهن العقاري. في بعض الولايات، يُطلق على هذا الإشعار اسم إشعار التخلف عن السداد، بينما تسميه ولايات أخرى lis pendens.
في هذه المرحلة، يدخل المقترض في مرحلة ما قبل الحجز. هذه فترة سماح تتيح لصاحب المنزل إما توفير المال للبقاء على اطلاع على القرض أو ترتيب بيع المنزل. إذا لم يتمكن المقترض من توفير الأموال أو ترتيب آخر، يمكن للمقرض حينها المضي قدمًا في عملية الحجز.
الخطوة التالية تتضمن تحديد موعد لمزاد الرهن العقاري auction. يقوم المقرض بتسجيل إشعار ببيع الوصي في مكتب مسجل المقاطعة، ويعلن عن العقار، ويخطر المقترض بالبيع الوشيك. عادةً ما يُقام المزاد في محكمة المقاطعة، أو في مكتب الوصي، أو في العقار نفسه.
تسمح بعض الولايات للمقترضين بحق الاسترداد لتحديث قرضهم حتى اللحظة التي يتم فيها بيع العقار في المزاد.
قواعد إجراءات حبس الرهن
تنطبق متطلبات إجرائية قانونية محددة ومفصلة على عمليات حبس الرهن ويجب الالتزام بها لتجنب إبطال عملية بيع حبس الرهن. يجب تقديم إشعار صحيح بعملية بيع حبس الرهن إلى المدين والجمهور العام، ولكن يمكن أن تختلف الإجراءات الدقيقة حسب الولاية.
بعد الركود الكبير، أصدرت الحكومة الأمريكية قواعد جديدة للمقرضين الذين يسعون لحجز العقارات. تم تأسيس هذه القواعد من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) في عام 2013، وتهدف هذه القواعد إلى خدمة أصحاب المنازل الذين هم على وشك الحجز وحمايتهم من الإقراض الاستغلالي. تشمل هذه القواعد:
- تقييد التتبع المزدوج. يحدث هذا عندما يمضي المقرض في إجراءات حبس الرهن بينما يعمل في الوقت نفسه مع المقترض لتجنب حبس الرهن. يمكن تقديم الإشعارات الأولى فقط بعد أن يكون القرض العقاري متأخرًا لمدة 120 يومًا.
- توفير خيارات للمدين بالرهن العقاري بعد تخلفه عن سداد دفعتين متتاليتين. تشمل هذه الخيارات بدائل لحبس الرهن.
- استكشاف جميع البدائل لحجز الرهن قبل اتخاذ أي إجراء من هذا القبيل من جانب المقرض.
تم توسيع هذه القواعد في عام 2016. وجه مكتب الحماية المالية للمستهلكين (CFPB) المقرضين لتوفير المزيد من الحماية للمقترضين أكثر من مرة خلال فترة القرض. كما شملت الوكالة أفراد الأسرة الباقين على قيد الحياة للمقترض المتوفى وتتطلب من المقرضين إبلاغ المقترضين عندما يتم استنفاد طلبات تخفيف الخسارة—محاولات المقرضين للعمل مع المقترضين.
أنواع الإجراءات في حبس الرهن
تختلف عمليات حبس الرهن حسب الولاية، لكنها تأتي في نوعين أساسيين. حوالي نصف الولايات الأمريكية تفرض نوعًا واحدًا، بينما يُستخدم النوع الآخر في النصف الآخر. بعض الولايات تسمح بكلا النوعين.
حجز الرهن القضائي هو القاعدة في 22 ولاية. بشكل أساسي، يعني ذلك أن المقرض يجب أن يقدم دعوى قضائية رسمية ويحصل على إذن من المحكمة لحجز الرهن عليك. كما هو الحال مع أي إجراء قانوني، يجب أن تتلقى استدعاءً رسميًا مكتوبًا وشكوى بالدعوى وأن تُمنح فرصة للرد والطعن فيها.
البيع الجبري غير القضائي يعني أن المقرض لا يحتاج إلى المرور عبر المحاكم. بدلاً من ذلك، يمكنه تنفيذ البيع الجبري من خلال تفعيل ما يُسمى بشرط سلطة البيع في عقد الرهن العقاري الخاص بك، والذي يخول له الاستيلاء على ممتلكاتك وبيعها إذا كنت قد تخلفت عن سداد القرض. يفضل المقرضون البيع الجبري غير القضائي لأنه يتم بشكل أسرع وأرخص من البيع الجبري القضائي، بالطبع، لكنهم لا يزالون ملزمين باتباع سلسلة من الخطوات الموضحة في قوانين الولاية لإكمال العملية.
كيفية الاعتراض على إجراءات حبس الرهن
مكافحة إجراء حجز الرهن ممكنة. تختلف الإجراءات حسب ما إذا كان الحجز قضائيًا أو غير قضائي.
التعامل مع حجز قضائي يكون أسهل وأكثر وضوحًا بعض الشيء: نظرًا لأن المقرض قد اضطر إلى رفع دعوى قضائية ضدك في المحكمة وإرسال إشعار مكتوب إليك، فإنك ببساطة تحتاج إلى الرد على الشكوى خلال فترة زمنية معينة (سيشير الاستدعاء إلى الفترة - وعادة ما تكون من 20 إلى 30 يومًا). يجب أن تقوم بذلك كتابةً. بينما يقع عبء الإثبات على المقرض، تحتاج إلى تقديم دفاع مفصل ومحدد.
يجب أن تتضمن إجابتك ردودًا على كل الادعاءات التي يقدمها المُقرض في شكواه، وبنفس الترتيب. يمكنك أيضًا تقديم دفاع إيجابي، مشيرًا إلى أي أخطاء من جانب المُقرض (مثل الفشل في إصدار تحذيرات أو إشعارات سابقة) أو الجدال بأن الدعوى لم يكن ينبغي أن تُرفع في المقام الأول.
مع حجز الرهن غير القضائي، يجب أن تكون أكثر استباقية. نظرًا لأن حجز الرهن غير القضائي يتم خارج المحكمة، ستحتاج إلى رفع دعوى قضائية للحصول على حكم لوقف الإجراءات. وسيكون عبء الإثبات عليك، لأن حق الحجز سيكون جزءًا من عقد الرهن العقاري الذي قمت بتوقيعه.
من الناحية التقنية، عند تقديم الدعوى، ستطلب أمرين: طلب للحصول على أمر تقييدي مؤقت، وأمر قضائي أولي لوقف بيع الرهن أثناء النظر في قضيتك. عادةً، يطلب أصحاب المنازل أيضًا من المحكمة إصدار أمر قضائي دائم. في جلسة الاستماع للأمر القضائي الأولي، ستقدم جانبك من القضية - مشابه للحجج التي ستقدمها في ردك على استدعاء الرهن القضائي - مع أي مستندات داعمة.
حجز الرهن العقاري والجائحة
أثرت الأزمة الاقتصادية لعام 2020 التي أثارها فيروس COVID-19 على مالكي المنازل حول العالم. وضعت الحكومة الفيدرالية في الولايات المتحدة حماية إضافية تحت مظلة قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي بسبب فيروس كورونا (CARES) من خلال الإعلان عن وقف مؤقت لحبس الرهن وتقديم الإغاثة المالية لمالكي المنازل. تحمي هذه القواعد مالكي المنازل الذين لديهم رهون عقارية مدعومة فيدراليًا أو تلك المدعومة من قبل المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي وفريدي ماك.
فرضت الحكومة وقفًا مؤقتًا على حبس الرهن، مما يسمح لأصحاب المنازل بالبقاء في منازلهم خلال الأزمة الصحية. يجب على المقترضين التواصل مع مقرضيهم لمعرفة الخيارات المتاحة لهم. قد يقدم بعض المقرضين للمقترضين خيار التسامح، الذي يسمح لهم بتأجيل أو تقليل مدفوعاتهم. خيار آخر هو تخفيف المدفوعات، مما يسمح للمقترضين بتأجيل المدفوعات لفترة زمنية معينة. المدفوعات التي يتم تفويتها بسبب التسامح وتلك المؤجلة لا تُلغى. بدلاً من ذلك، يجب دفعها بعد انتهاء الفترة.
استجابةً للركود الاقتصادي في عام 2020، قامت الحكومة الأمريكية بتمديد وقف حبس الرهن العقاري لمساعدة أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات حتى 31 يوليو 2021، وسمحت بتمديد فترة التسجيل لتأجيل سداد الرهن العقاري حتى 30 سبتمبر 2021.
كيف تعمل حبس الرهن؟
تختلف التفاصيل حسب الولاية، ولكن بمجرد أن يتأخر صاحب المنزل عن سداد الرهن العقاري لمدة أربعة أشهر past due on a mortgage، سيقوم المقرض بإصدار إشعار بالتقصير. عادة ما يكون لدى أصحاب المنازل الوقت لتسوية الرهن العقاري أو بيع العقار. إذا لم يتمكنوا من القيام بذلك، يمكن للمقرض بيع العقار وطرد صاحب المنزل.
ما هو حبس الرهن المتنازع عليه؟
يمكن لأصحاب المنازل الطعن في حجز الرهن في المحكمة، ولكن سيكون العبء على صاحب المنزل لإثبات أن المقرض ارتكب خطأ ما إما في كيفية تعامله مع الرهن العقاري أو إجراءات الحجز.
كيف يمكنك الاعتراض على حجز الرهن العقاري؟
حالات حبس الرهن يمكن أن تكون طويلة ومعقدة. سيتعين الطعن فيها في المحكمة، وفي هذه الحالة، من الأفضل توظيف محامٍ ليساعدك في اجتياز العملية.
الخلاصة
تشير عملية حبس الرهن إلى الإجراءات القانونية التي يتم البدء فيها من خلال إشعار عام يصدره المقرض بعد تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. بعد إصدار الإشعار العام، يمنح المقرض المقترض فترة سماح للسماح للمدين بتحديث القرض. إذا لم يتمكن المدين من تحديث القرض، فقد تواصل شركة الرهن العقاري إجراءات حبس الرهن، وبعد ذلك يمكنها بيع العقار لاسترداد الرصيد المستحق.