ما هو الرهن العقاري بالمشاركة؟
يشير مصطلح "الرهن العقاري التشاركي" إلى نوع من قروض المنازل التي تسمح لأطراف مختلفة بالتعاون والمشاركة في أي دخل أو عائدات تنتج عن تأجير أو بيع جزء من العقار المرهون. قد تشمل الاتفاقيات شراكات بين المقترضين، أو بين المقترضين والمقرضين، أو بين مقرضين مختلفين.
تقلل الرهون العقارية المشتركة من المخاطر على المشاركين وتسمح لهم بزيادة قدرتهم الشرائية. لذلك، يميل العديد من هذه الرهون العقارية إلى أن تأتي مع معدلات فائدة أقل، خاصة عندما يكون هناك العديد من المقرضين المشاركين أيضًا.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري بالمشاركة يتم تقاسمه بين عدة مقترضين يشاركون أيضًا في تقسيم الدخل أو العائدات الناتجة عن تأجير أو بيع العقار.
- هذه الرهون العقارية هي الأكثر شيوعًا في صفقات العقارات التجارية.
- عادةً ما يكون المقرضون في الرهون العقارية التشاركية غير تقليديين، مثل رواد الأعمال الذين يرغبون في استثمارات عقارية دون الحاجة إلى تطوير أو صيانة العقارات بشكل مباشر.
- يمكن أن تقلل الرهون العقارية المشتركة من مخاطر التخلف عن السداد، مما يؤدي إلى خفض معدلات الفائدة.
كيف تعمل الرهون العقارية بالمشاركة
كانت الرهون العقارية المشتركة شائعة في الماضي ولا تزال تُمول إلى حد ما. تتضمن هذه الرهون طرفين أو أكثر يتفقون على تحمل مخاطر تمويل قطعة من العقار مقابل نسبة معينة من الأرباح الناتجة عن تأجيرها أو بيعها.
كما هو مذكور أعلاه، قد يقرر اثنان أو أكثر من المقترضين التعاون في هذا النوع من القروض. في حالات أخرى، قد يتعاون المقترضون والمقرضون، أو قد يتعاون عدة مقرضين لتقاسم الأسهم. هذه الأنواع من القروض تمنح المقترضين قوة شرائية أكبر وتقلل من مخاطر التخلف عن السداد للمقرضين.
غالبًا ما تُستخدم الرهون العقارية التشاركية في معاملات العقارات التجارية، مثل شراء المباني المكتبية ومجمعات الشقق، والتي تتوقع دخلًا مستمرًا من الإيجارات.
عادةً ما تقوم الأطراف المعنية بتقسيم صافي الدخل التشغيلي (NOI) — وهو مجموع الإيرادات الناتجة عن تشغيل العقار مطروحًا منه أي نفقات تشغيلية. يكون التقسيم النموذجي للأرباح بنسبة 55/45، حيث يحصل المقرض على الحصة الأصغر. يحصل المقرض على جزء من عائدات إعادة البيع — وغالبًا جميع الأرباح التي تتجاوز معيارًا محددًا، بما في ذلك سداد أصل القرض.
يمكنك استخدام رهن المشاركة لتمويل شراء عقار تجاري أو أي أصل آخر تنوي تأجيره، مثل قارب.
شروط السداد للرهن العقاري التشاركي تختلف بناءً على المقرض ونوع الاتفاقية. قد يتطلب البعض دفعات فائدة فقط. في حالات أخرى، قد يُطلب من المقترضين دفع كل من أصل الدين والفائدة، تمامًا مثل الرهن العقاري التقليدي. ومع ذلك، هناك بعض الحالات التي يطلب فيها المقرضون دفعة بالون. وهذا يحدث عندما يتم دفع الرصيد المتبقي في نهاية القرض.
غالبًا ما يكون مُصدرو الرهون العقارية بالمشاركة من المقرضين غير التقليديين. قد يكونون رواد أعمال يبحثون عن استثمارات عقارية دون عناء تطوير أو صيانة العقارات بأنفسهم. في حالات أخرى، قد يكون هؤلاء المقرضون صناديق تقاعد تبحث عن استثمارات ذات جودة تعود بأكثر من السندات ولكن دون تقلبات الأسهم. من خلال المشاركة في هذا النوع من الاتفاقيات، يعمل هؤلاء المستثمرون بشكل فعال كـشركاء صامتين.
اعتبارات خاصة
يتخلى المقترضون عن الكثير من الأسهم مقابل الحصول على معدل فائدة أقل من المقرض في الرهن العقاري بالمشاركة. ولكن اعتمادًا على كيفية هيكلة الصفقة، قد تعوض وفورات الفائدة بشكل جيد عن فقدان الأسهم. على المدى القريب، قد يجعل ذلك من الممكن للمقترض تطوير عقار أكبر مما قد يكون قادرًا على تحمله في الظروف العادية.
أحد الاعتبارات للمقرضين هو مشكلة مراقبة التدفق النقدي. يجب عليهم فحص دفاتر المقترض للتأكد من أن أي إيرادات صافية معلنة دقيقة. وإلا، فلن يعرف المقرض ما إذا كان المطور يضخم النفقات للإبلاغ عن دخل صافي أقل. علاوة على ذلك، يمكن للمطور أن يقلل من جودة التحسينات أو حتى ميزات الأمان، حيث يتحمل هو تكلفة جميع الإصلاحات ولكنه يحصل فقط على حصة من الدخل الصافي—وهو شكل من أشكال المخاطر الأخلاقية.
جاذبية خاصة لصناديق التقاعد تكمن في الحماية المدمجة ضد التضخم في الرهون العقارية التشاركية. تتضمن معظم المعاشات التقاعدية تعديلات تكلفة المعيشة (COLA) التي تزيد من المدفوعات خلال فترات التضخم. نظرًا لأن أسعار العقارات تتبع عمومًا التضخم، فإن الرهون العقارية التشاركية تضمن عوائد أعلى على رأس المال خلال فترات التضخم.
مزايا الرهون العقارية بالمشاركة
الميزة التي يوفرها الرهن العقاري بالمشاركة للمقترض هي معدل الفائدة المنخفض الذي يفرضه المقرض. يعوض هذا عن الأرباح المنخفضة على القرض من خلال تدفق إيرادات الدخل وعائدات البيع المستقبلية.
من منظور المقترض، تشبه قروض المشاركة معدلات الفائدة التمهيدية المقدمة مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). الفرق، مع ذلك، هو أن السعر المنخفض يظل ثابتًا طوال مدة القرض. نظرًا لأنهم قادرون على المشاركة في الأرباح، فإن المقرضين أيضًا قادرون على تقليل مقدار المخاطر التي تنشأ من أي احتمال للتخلف عن السداد.