ما هو التدفق النقدي بعد الضريبة المخصوم؟
طريقة التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب هي نهج لتقييم الاستثمار بناءً على الدخل الذي يولده مع الأخذ في الاعتبار تكلفة رأس المال وأي ضرائب. وبهذه الطريقة، يكون التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب مشابهًا لـ التدفق النقدي المخصوم (DCF)، ولكن مع احتساب الضرائب.
النقاط الرئيسية
- يمثل التدفق النقدي بعد خصم الضرائب القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية من استثمار، مع تعديلها لأي التزامات ضريبية متوقعة.
- استخدام الخصم بعد الضرائب يوفر تقييمًا أكثر واقعية لجاذبية الاستثمار، وقد يأخذ أيضًا في الاعتبار التدفقات غير النقدية مثل الاستهلاك.
- يمكن استخدام التدفقات النقدية المخصومة بعد الضرائب لحساب مؤشر الربحية وكذلك فترة الاسترداد المخصومة للاستثمار.
فهم التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب
الهدف من تحليل التدفقات النقدية المخصومة هو تقدير الأموال التي سيحصل عليها المستثمر من استثمار ما، مع الأخذ في الاعتبار قيمة المال الزمنية. تفترض قيمة المال الزمنية أن الدولار اليوم يساوي أكثر من الدولار غدًا لأنه يمكن استثماره وتحقيق أرباح في هذه الأثناء.
يُستخدم نهج التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب بشكل رئيسي في تقييم العقارات لتحديد ما إذا كان من المحتمل أن يكون العقار استثمارًا جيدًا. عند استخدام هذه الطريقة في التقييم، يأخذ المستثمرون في الاعتبار الاستهلاك، وشريحة الضرائب للشخص أو الكيان الذي سيملك العقار، وأي مدفوعات فائدة على رأس المال المطلوب لإتمام الشراء.
بعد حساب التدفق النقدي الصافي من العقار كل عام، مع أخذ الضرائب وتكاليف التمويل في الاعتبار، يتم خصم التدفق النقدي بمعدل العائد المطلوب من المستثمر required rate of return (RRR) للعثور على القيمة الحالية للتدفقات النقدية بعد الضرائب. يُعرف معدل العائد المطلوب أيضًا باسم معدل العائق، وغالبًا ما يتم تحديده بواسطة متوسط التكلفة المرجح لرأس المال (WACC) للمستثمر، أو كم يجب على المستثمر دفعه لاقتراض المال. إذا كانت القيمة الحالية للتدفق النقدي بعد الضرائب أعلى من تكلفة الاستثمار، فقد يكون الاستثمار جديرًا بالاهتمام.
نظرًا لأن التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب يتم حسابه بعد الضرائب، يجب أخذ الاستهلاك في الاعتبار عند تحديد تكلفة الضريبة، حتى وإن لم يكن الاستهلاك تدفقًا نقديًا فعليًا. يُعتبر الاستهلاك مصاريف غير نقدية تقلل من الضرائب وتزيد من التدفق النقدي. وعادةً ما يتم طرحه من صافي الدخل التشغيلي للوصول إلى صافي الدخل بعد الضرائب، ثم يُضاف مرة أخرى ليعكس الأثر الإيجابي الذي يتركه على التدفق النقدي بعد الضرائب.
يُستخدم التدفق النقدي المخصوم بعد خصم الضرائب أيضًا لحساب فترة الاسترداد المخصومة للاستثمار، مما يسمح للمستثمر بتقدير المدة الزمنية التي سيستغرقها لاسترداد التكلفة الأولية للاستثمار.
التدفقات النقدية المخصومة بعد الضرائب والربحية
يمكن استخدام التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب لحساب مؤشر الربحية، وهو نسبة تقيم العلاقة بين التكاليف والفوائد للاستثمار المقترح. يتم حساب مؤشر الربحية، أو نسبة الفائدة إلى التكلفة، عن طريق قسمة القيمة الحالية للتدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب على تكلفة الاستثمار.
كقاعدة عامة، يُعتبر الاستثمار الذي يكون فيه معدل مؤشر الربحية مساويًا أو أكبر من واحد فرصة استثمارية محتملة مربحة. بمعنى آخر، إذا كانت القيمة الحالية للتدفقات النقدية بعد الضرائب مساوية أو أعلى من تكلفة الاستثمار، فقد يكون من المجدي من الناحية المالية القيام بهذا الاستثمار.
ما هو التدفق النقدي بعد الضرائب مقابل التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب؟
التدفق النقدي بعد الضرائب هو مقدار النقد المتبقي بعد خصم تكاليف التشغيل وتكاليف الاقتراض والضرائب من الإيرادات الإجمالية. أما التدفق النقدي بعد الضرائب المخصوم، فيتضمن معدل خصم لتقليل الإيرادات المستقبلية إلى قيمتها الحالية.
كيف تعمل الإهلاك في العقارات؟
يُسمح لمالكي العقارات التي تدر دخلاً، مثل مبنى سكني، باستهلاك العقار أو أخذ خصم ضريبي لجزء من قيمة العقار كل عام. اعتمادًا على طريقة الاستهلاك التي يستخدمونها ومدة احتفاظهم بالعقار، يمكنهم خصمه على مدى 27.5 سنة أو 30 سنة أو 40 سنة. ومع ذلك، إذا قاموا ببيع العقار، فقد يخضعون لـ استرداد الاستهلاك، في شكل ضريبة على أي ربح يحققونه.
ما هو نهج التكلفة في تقييم العقارات؟
يعتمد النهج التكلفة في تقييم العقارات على تحديد قيمة العقار بناءً على ما سيكلفه بناء عقار مشابه جدًا، بما في ذلك سعر الأرض. هناك طريقتان أساسيتان يمكن استخدامهما في نهج التكلفة. تحسب طريقة إعادة الإنتاج التكلفة بناءً على تكرار العقار باستخدام مواد مشابهة. بينما تحسب طريقة الاستبدال تكلفة بناء عقار ذو فائدة مشابهة ولكن باستخدام مواد جديدة وتقنيات بناء حديثة. يستخدم مؤمّنو العقارات نسخة من نهج التكلفة في تحديد الأقساط لسياسات التأمين على المنازل والتأمين التجاري.
ما هو نهج المقارنة بالمبيعات (SCA) في تقييم العقارات؟
نهج مقارنة المبيعات sales comparison approach (SCA) في تقييم العقارات يحسب قيمة العقار بناءً على ما تم بيعه من عقارات مماثلة (يشار إليها باسم "comps") في تلك المنطقة مؤخرًا. يُستخدم هذا النهج بشكل شائع من قبل مثمني العقارات والوكلاء في تحديد قيمة أو تحديد سعر العقارات السكنية، وهو مطلوب من قبل بعض المقرضين ومكتتبي الرهن العقاري.
ما هو نهج الدخل في تقييم العقارات؟
يُستخدم النهج الدخلي في تقييم العقارات لتحديد قيمة العقارات التي تُنتج دخلاً، مثل مبنى المكاتب أو مجمع الشقق. يتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار على معدل الرسملة، أو معدل الرسملة.
صافي الدخل التشغيلي هو الدخل الإيجاري الذي تنتجه العقار مطروحًا منه تكاليف صيانته.
يمثل معدل الرسملة العائد المتوقع على استثمار عقاري معين. يتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على قيمته السوقية الحالية.
الخلاصة
هناك عدة طرق مختلفة لتقييم الاستثمارات العقارية، ولكل منها عيوبها. لا ينبغي للمستثمرين الاعتماد فقط على التدفق النقدي المخصوم بعد الضرائب لاتخاذ قرار بشأن عقار معين. لفحص قيمة العقار من وجهات نظر متعددة، يمكنهم أيضًا استخدام طرق أخرى لتقييم العقارات، مثل طريقة التكلفة، وطريقة المقارنة بالمبيعات (SCA)، وطريقة الدخل.