الدين ذو الرهن الثاني: التعريف، المخاطر، المثال

ما هو الدين ذو الرهن الثاني؟

الدين ذو الرهن الثاني يشير إلى شكل من أشكال الاقتراض الذي يحدث بعد وضع الرهن الأول. يتم سداد الديون ذات الرهن الثاني بعد سداد حامل الرهن الأول أو الأصلي في حالة تخلف المقترض عن السداد وتعرضه للإفلاس أو تصفية الأصول. هم في المرتبة الثانية ليتم سدادهم بالكامل في حالة عجز المقترض عن السداد.

هذا النوع من الديون له أولوية سداد أقل من الديون الأخرى التي تُعتبر أكبر وتحتل مرتبة أعلى.

النقاط الرئيسية

• الدين ذو الرهن الثاني يشير إلى القروض التي تكون ذات أولوية أقل من الديون الأخرى ذات الترتيب الأعلى في حالة الإفلاس وتصفية الأصول.
• تُعتبر العديد من الديون ذات الامتياز الثاني ديونًا رئيسية وتختلف عن الديون غير المضمونة والديون الثانوية.
• يتم دفع حاملي الرهن الثاني فقط بعد حاملي الرهن الأول في حالة التخلف عن السداد أو التصفية القسرية.
• يمكن أن تساعد الديون ذات الرهن الثاني المقترض في الحصول على التمويل الذي يحتاجه بشدة، ولكن يجب موازنة المخاطر وغالبًا ما تكون معدلات الفائدة أعلى من الرهن الأول.
• يمكن أن توفر الديون الثانوية للمستثمرين معدل فائدة أعلى من الديون ذات السعر الثابت التقليدي، ولكن مع مخاطر أكبر.

فهم الديون ذات الرهن الثاني

الرهن هو مطالبة قانونية تُنشأ عادةً ضد قطعة من الضمان من قبل الدائن عندما يأخذ المقترض قرضًا. يُستخدم المنزل كضمان عندما يأخذ شخص ما رهنًا عقاريًا ويُستخدم المركبة كضمان لقرض السيارة. يمكن للمقرض، المعروف أيضًا باسم صاحب الرهن، تنفيذ الرهن إذا لم يلتزم المقترض بالتزاماته المالية.

يمكن أن يكون للرهون مستويات أو شرائح مختلفة. المقرض الأساسي في الرهن العقاري هو صاحب الرهن الأول. البنك الآخر الذي يمنح الرهن الثاني يتولى دور صاحب الرهن الثاني. الدين ذو الرهن الثاني يكون تابعًا للضمان المرهون لتأمين القرض.

يتم دفع حاملي الديون بترتيب محدد عندما يحدث تعثر في سداد الدين أو تصفية قسرية:

• الدائنون من الدرجة الأولى
• الدائنون من الدرجة الثانية
• الدائنون غير المضمونين
• جميع الآخرين، بما في ذلك المساهمين (إن وجد)

يُعتبر الجزء الأكبر من الديون ذات الرهن الثاني ديونًا رئيسية. ومع ذلك، فهي تأتي في المرتبة الثانية بعد أي ديون أخرى ذات تصنيف رئيسي، وهي تختلف عن أشكال الائتمان غير المضمونة والديون الثانوية أو التابعة. الأخيرة هي أي ديون تُترك بعد سداد جميع الديون الأخرى.

قد يحصل صاحب الامتياز الأول على 100% من رصيد القرض من بيع أي الأصول الأساسية، ولكن قد يحصل صاحب الامتياز الثاني على جزء فقط من مبلغ القرض المستحق إذا لم يتبقَ ما يكفي من المال.

اعتبارات خاصة

تحمل الرهون الثانوية مخاطر أكبر للمقرضين والمستثمرين مقارنة بالديون الرئيسية بسبب الأولوية الأدنى في المطالبة بالضمانات المرهونة. عادةً ما تكون لهذه القروض معدلات اقتراض أعلى وتتبع عمليات أكثر صرامة للموافقة نتيجة لهذا الخطر المرتفع.

قد يقوم الدائنون بحجز وبيع المنزل إذا كان المقترض متخلفًا عن سداد قرض عقاري مع وجود رهن ثانٍ. يتم توزيع أي عائدات متبقية على المقرض في الرهن الثاني بعد السداد الكامل للرصيد المتبقي من الرهن الأول.

يجب على المستثمرين في الديون الثانوية أن يكونوا على دراية بموقعهم في ترتيب استلام السداد الكامل لرأس المال في حالة إفلاس الشركة الأساسية.

مخاطر الديون ذات الرهن الثاني

ترتبط العديد من المخاطر بحيازة الديون ذات الرهن الثاني. وتشمل هذه المخاطر المقترضين والمقرضين والمستثمرين.

المقترضون

قد يستخدم المقترضون الرهون الثانوية للوصول إلى حقوق الملكية في الممتلكات أو لإضافة رأس مال إلى الميزانية العمومية للشركة. كما أن رهن الأصول لتأمين رهن ثانٍ يشكل خطرًا على المقترض. قد يبدأ المقرض في إجراءات لفرض بيع الأصل المرهون إذا توقف المقترض عن سداد الدين.

يمكن للبنك أن يبدأ عملية الحجز إذا كان لدى صاحب المنزل رهن ثانٍ في حالة تخلف عن السداد. الحجز هو عملية قانونية تسمح للمقرض بالسيطرة على العقار وبدء عملية بيع الأصل. يحدث ذلك عندما لا يتمكن المقترض من سداد المدفوعات الكاملة والمجدولة للرأس المال والفائدة كما هو موضح في عقد الرهن العقاري.

تمتلك الشركات عمومًا مجموعة أوسع من الأصول التي يمكن استخدامها كضمان، بما في ذلك العقارات والمعدات والحسابات المدينة (AR). قد تكون الشركة معرضة لخطر فقدان الأصول للتصفية إذا قام المقرض ذو الامتياز الثاني بالحجز، تمامًا مثل الرهن العقاري الثاني على المنزل.

المقرضون

الخطر الرئيسي للمقرضين هو عدم كفاية الضمانات في حالة حدوث التخلف عن السداد أو الإفلاس. عادةً ما يقوم المقرضون من الدرجة الثانية بتقييم العديد من العوامل ونسب المالية نفسها التي يقوم بتقييمها المقرضون من الدرجة الأولى. تشمل هذه المقاييس المالية:

• الأرباح
• التدفق النقدي

نسبة الدين إلى الدخل (DTI) للمقترض هي أيضًا مقياس مهم جدًا لأنها تظهر النسبة المئوية من الدخل الشهري المخصصة لسداد الديون. يحصل المقترضون الذين لديهم مخاطر منخفضة للتخلف عن السداد على شروط ائتمانية مفضلة تؤدي إلى معدلات فائدة أقل.

يجب على المقرضين من الدرجة الثانية أيضًا تحديد مقدار حقوق الملكية المتاحة التي تتجاوز الرصيد المستحق على الديون الأولية. حقوق الملكية هي الفرق بين القيمة السوقية للأصل الأساسي والقروض المستحقة على ذلك الأصل.

يتبقى مبلغ 1,500,000 دولار في حقوق الملكية إذا كان لدى الشركة رهن أول بقيمة 1,000,000 دولار على مبنى، وكانت القيمة المقدرة للهيكل 2,500,000 دولار. قد يوافق المقرض ذو الرهن الثاني على قرض لجزء فقط من حقوق الملكية المتبقية مثل 750,000 دولار أو 50%. قد يكون لدى حامل الرهن الأول شروط ائتمانية تضع قيودًا حول ما إذا كان يمكن للشركة أن تأخذ دينًا إضافيًا أو رهنًا ثانيًا على المبنى.

يقوم المقرضون أيضًا بمراجعة القيمة السوقية للمبنى، وإمكانية فقدان الأصل الأساسي لقيمته، وتكلفة التصفية. قد يتم تقييد حجم الرهون الثانية لضمان أن يكون الرصيد التراكمي للدين المستحق أقل بكثير من قيمة الضمان الأساسي.

المستثمرون

يحصل مستثمرو الديون ذات الرهن الثاني على مستحقاتهم قبل حاملي الأسهم العادية في حالة انهيار الشركة، ولكن الديون الثانوية تحمل مخاطرها. لا توجد أصول كافية لسداد كل من الديون الأساسية والثانوية إذا كانت الشركة المصدرة معسرة، لذا يتحمل مستثمرو الرهن الثاني الخسارة من خلال عملية التصفية.

الدين الثانوي يمكن أن يقدم للمستثمرين معدل فائدة أعلى من الدين التقليدي ذو السعر الثابت، ولكن يجب أن يكونوا على دراية بالجدوى المالية للشركة المصدرة واحتمالية استرداد أموالهم.

نتائج التخلف عن سداد القروض

تمتلك الشركات والأفراد درجات ائتمانية تصنّف قدرتهم على سداد القروض. الدرجة الائتمانية هي رقم إحصائي يقيّم الجدارة الائتمانية للمقترض من خلال أخذ تاريخ المقترض الائتماني في الاعتبار.

سوف ينخفض تصنيفهم الائتماني إذا تأخر الفرد في السداد أو تخلف عن سداد قرض. تجعل الدرجات المنخفضة من الصعب على هؤلاء المقترضين الاقتراض في وقت لاحق وقد تؤثر على قدرتهم على الحصول على وظيفة أو شقق أو أشياء مثل الهواتف المحمولة.

يمكن أن تعني السجل الائتماني السلبي للشركات أنها ستواجه صعوبة في العثور على مشترين للسندات المستقبلية التي قد تصدرها، إلا إذا قدمت معدل كوبون مرتفع. تستخدم العديد من الشركات خطوط ائتمان رأس المال العامل لتشغيل أعمالها. قد تقترض الشركة من خط ائتمان لشراء المخزون. ثم تقوم بسداد خط الائتمان وتبدأ العملية مرة أخرى لدورة المبيعات التالية عندما تتلقى الدفع مقابل منتجاتها النهائية.

نتيجة أخرى للتعثر المالي للأعمال هي التأثير على التدفق النقدي للشركة. التدفق النقدي هو مقياس لمقدار النقد الذي تولده الشركة لتشغيل عملياتها والوفاء بالتزاماتها. يتم تقليل التدفق النقدي نتيجة لارتفاع تكاليف خدمة الديون والمصاريف الفائدة الناتجة عن ارتفاع معدلات الفائدة.

مثال على الديون ذات الرهن الثاني

إليك مثال يوضح كيفية عمل الدين ذو الرهن الثاني. لنفترض أن شركة XYZ لديها قرض مستحق على أحد مصانعها لإنتاج الشاحنات. يبلغ القرض حوالي 10,000,000 دولار. التقييم الأخير للعقار يعطيه قيمة سوقية تبلغ 22,000,000 دولار. تمتلك الشركة 12,000,000 دولار في حقوق الملكية المتاحة (22,000,000 دولار - 10,000,000 دولار) نتيجة لذلك.

القرض المستحق بقيمة 10,000,000 دولار هو دين رئيسي وله الأولوية الأولى في السداد في حالة التخلف عن السداد أو تصفية الشركة. يفرض البنك فائدة بنسبة 2% على السند بقيمة 10,000,000 دولار مقابل كونه صاحب الرهن الأول.

تقرر الشركة أخذ رهن عقاري ثانٍ أو تحمل رهن ثانٍ على العقار من بنك آخر. ومع ذلك، فإن البنك الثاني سيقرض فقط 50% من حقوق الملكية المتبقية للديون ذات الرهن الثاني. ونتيجة لذلك، يمكن للشركة اقتراض 6,000,000 دولار.

الآن افترض أن ركودًا اقتصاديًا يحدث، مما يقلل ليس فقط من دخل الشركة من مبيعات الشاحنات ولكن أيضًا من قيمة الممتلكات. قد يبدأ أي من المقرضين في التصفية لتسديد القرض إذا لم تقم الشركة بسداد ديونها. تمتلك الشركة فقط 5,000,000 دولار في الأموال المتبقية بعد التصفية وسداد الرصيد من القرض الأول البالغ 10,000,000 دولار. لا يمكن للبنك الثاني استلام المبلغ الكامل من الرهن الثاني لأنه دين ثانوي.

كيف تعمل الديون ذات الرهن الثاني؟

للرهون مستويات مختلفة بناءً على ترتيب المقرض في الصف. يُعتبر الدين ذو الرهن الثاني غالبًا دينًا رئيسيًا، لكن حامل الرهن يحصل على الدفع فقط بعد تسوية الدين ذو الرهن الأول. يحصل المقرض الذي يمنح رهنًا ثانيًا على منزل المستهلك على الدفع فقط بعد أن يتلقى مقرض الرهن الأول الدفع. تُستخدم عائدات بيع الأصول لتسديد الدين ذو الرهن الأول قبل أي شيء آخر، لذا قد لا يتم تسديد الدين ذو الرهن الثاني بالكامل.

ما هو الرهن؟

الرهن هو مطالبة قانونية تُوضع على قطعة من الممتلكات وتوفر لحاملها ضمانًا. عادةً ما تُوضع الرهون على الأصول مثل المنازل والمركبات عندما يأخذ شخص ما قرضًا عقاريًا أو قرض سيارة. تعمل هذه الأصول كضمان. يُمنح الرهن للمقرض. يمكن للمقرض ممارسة حق الرهن، واتخاذ إجراءات قانونية لاستعادة الملكية، وبيعها، واستخدام العائدات لسداد القرض إذا لم يقم المقترض بالدفع.

ما هو الرهن العقاري الثاني؟

الرهن العقاري الثاني هو قرض سكني يحدث بعد وجود الرهن العقاري الأول. يصبح المقرض في الرهن العقاري الثاني هو صاحب الرهن الثاني ضد العقار المرهون. يتم دفع المقرض الثاني فقط بعد أن يتلقى المقرض الأول رصيد الدين المستحق إذا فشل المقترض في دفع الرهن العقاري وتم تنفيذ الحجز على العقار.

الخلاصة

يمكن أن تكون الديون ذات الرهن الثاني قضية حاسمة عندما يتخلف المقترض عن السداد ويعاني من التصفية أو الإفلاس. يحصل المقرضون الذين يحملون ديونًا ذات الرهن الثاني على الدفع فقط بعد سداد ديون جميع حاملي الرهن الأول. ومع ذلك، فإن قروضهم تكون متفوقة على الديون الثانوية وغير المضمونة في ترتيب الدفع.

هذا له تداعيات مختلفة على المقرضين والمقترضين على حد سواء. وضعهم في مرتبة دفع أقل يضع المقرضين من الدرجة الثانية في موقف حرج حيث قد لا يتلقون المبلغ الكامل المستحق لهم إذا لم يتمكن المقترض من الدفع أو لم يدفع. يمكن للمقترضين توقع دفع معدلات فائدة أعلى على هذه الأنواع من القروض. قد يرى المستثمرون معدلات فائدة أعلى أيضًا، ولكن ذلك مرتبط بمخاطر أكبر.