عقار الدخل: ما هو، كيف يعمل، الإيجابيات والسلبيات

ما هي الممتلكات الدخلية؟

تشير الممتلكات المدرة للدخل إلى قطعة من العقارات التي يتم شراؤها أو تطويرها بشكل أساسي من أجل كسب الدخل من خلال تأجيرها أو تأجيرها للآخرين، مع هدف ثانوي يتمثل في زيادة القيمة. قد تكون الممتلكات المدرة للدخل، التي تعد جزءًا من الممتلكات الاستثمارية، إما سكنية أو تجارية.

يجب على المستثمرين أخذ عدة عوامل في الاعتبار، مثل أسعار الفائدة وبيئة سوق الإسكان، قبل شراء عقار مدر للدخل، حيث يمكن أن تكون هناك مخاطر فريدة مرتبطة بهذا النوع من الاستثمار.

النقاط الرئيسية

• يتم شراء أو تطوير عقار الدخل بهدف كسب الدخل من خلال تأجيره أو تأجيره للآخرين أو من خلال زيادة قيمته.
• قد تكون العقارات المدرة للدخل تجارية وسكنية على حد سواء.
• يجب أن يكون لدى الملاك وسادة مالية لتغطية تكاليف الإصلاحات والصيانة وغيرها من التكاليف مثل ضرائب الممتلكات في حالة الطوارئ.
• على الرغم من أنها قد تولد دخلاً، يجب على المالكين النظر في المخاطر بما في ذلك معدلات الفائدة، وظروف سوق الإسكان، والمستأجرين المزعجين.

فهم العقارات المدرة للدخل

يمكن أن تكون العقارات المدرة للدخل استثمارًا جيدًا لعدة أسباب. فهي تقدم بديلاً للاستثمارات السوقية التقليدية في الأسهم والسندات. كما توفر للمستثمر الأمان من خلال العقارات الحقيقية مع العديد من فوائد تنويع الاستثمار. يتطلب الاستثمار في العقارات للحصول على الدخل مجموعة واسعة من الاعتبارات، بما في ذلك معدلات الفائدة وحالة سوق الإسكان، من بين أمور أخرى.

يمكن أن يكون العقار العقاري استثمارًا ممتازًا على المدى الطويل وقد يوفر حتى مصدر دخل في التقاعد. لكن العقارات المدرة للدخل تتطلب قدرًا كبيرًا من التحليل لضمان توفر تدفق نقدي ثابت طوال فترة القرض وما بعدها. غالبًا ما يكون من المهم تحديد معدل أساسي للدخل من الإيجارات من أجل تحديد معدل العائد (RoR) المرغوب. إحدى الطرق للقيام بذلك هي تحليل معدل الإيجار الحالي للعقارات المماثلة في المنطقة مع أخذ المدفوعات الشهرية المطلوبة للرهن العقاري في الاعتبار.

نظرًا لأن تكاليف الحفاظ على عقار مدر للدخل قد تكون مرتفعة، يجب على مالكي العقارات التفكير في وجود وسادة مالية يمكنهم الاعتماد عليها في حالات الطوارئ. يشمل ذلك القدرة على دفع تكاليف الإصلاحات والصيانة الدورية أو التكاليف الأخرى التي يكونون مسؤولين عنها في المبنى مثل ضرائب العقار والمرافق. إدارة التدفق النقدي وضمان أنه يتجاوز تكلفة الاقتراض والنفقات يساعد في زيادة العائد على استثمار المالك.

كما ذُكر أعلاه، يمكن أن تكون العقارات المدرة للدخل تجارية وسكنية على حد سواء. تُستخدم العقارات التجارية المدرة للدخل بشكل رئيسي لأغراض الأعمال مثل مباني المكاتب، المساحات التجارية، الفنادق، أو العقارات متعددة الاستخدامات. أما العقارات السكنية، فتُستخدم بشكل أساسي للاستخدام الشخصي من قبل أشخاص غير المالك. قد تكون العقارات السكنية المدرة للدخل منازل فردية أو منازل متعددة العائلات، شقق سكنية، منازل متلاصقة، شقق، أو منازل موسمية مثل الأكواخ.

اعتبارات خاصة

قد تكون العقارات المدرة للدخل جزءًا من المساكن الأساسية أو عقارات إضافية يمتلكها المستثمر. في بعض الحالات، يقوم صاحب المنزل بتأجير جزء من منزله الخاص—مثل الطابق السفلي أو الطابق العلوي من العقار—من أجل تحقيق دخل مع الحفاظ على الإقامة هناك. يُطلق على هذا النوع من العقارات اسم عقار مدر للدخل ومشغول من قبل المالك، مما يعني أن كل من المالك/المالك المؤجر والمستأجر يعيشان في نفس العقار.

العقار غير المملوك للسكن هو العقار الذي لا يسكنه المالك ويحتفظ به فقط لأغراض إنتاج الدخل. هذا يعني أن العقار يُستخدم فقط من قبل المستأجرين أو المستأجرين بعقد إيجار.

رهون عقارية للعقارات المدرة للدخل

عادةً ما يحتاج المستثمر إلى الموافقة على قرض رهن عقاري loan لشراء عقار يُستخدم لتوليد الدخل. يحتاج المستثمرون المهتمون بالعقارات المنتجة للدخل عمومًا إلى الحصول على درجات ائتمانية عالية ودخول ثابتة لإثبات قدرتهم على سداد الأقساط الشهرية. بالنسبة للعديد من المستثمرين، سيكون النوع الأكثر شيوعًا من القروض لعقار عقاري هو قرض بنكي تقليدي conventional bank loan.

لكي يتأهل المستثمر، يحتاج إلى تقديم طلب ائتمان رسمي. يقوم البنك بتحليل معلومات عن المقترض من خلال عملية الاكتتاب الخاصة به. يقدم المكتتب عرض قرض مع معدل فائدة محدد، وقيمة رأس المال، ومدة بناءً على تحليل الاكتتاب.

يرغب معظم المقرضين في أن يكون لدى المستثمرين درجات ائتمان عالية ودخل ثابت قبل أن يوافقوا على قرض عقاري للعقارات المدرة للدخل. غالبًا ما يكون من الصعب التأهل للحصول على قروض عقارية للعقارات المدرة للدخل مقارنة بالقروض العقارية الموجهة نحو الإقامة المملوكة للسكن والأسرة الواحدة.

Flipping

التقليب هو الآن استراتيجية استثمار شائعة جدًا للعديد من مستثمري العقارات. مع عقار الإصلاح والتقليب، يعتقد مالك العقار الاستثماري أن قيمة إعادة البيع بعد التجديدات ستغطي تكلفة الفائدة على القرض ونفقات التجديد، مما يحقق عائدًا إيجابيًا فوريًا عند البيع. يشمل هذا النوع من الاستثمار في العقارات الاستثمارية مخاطر أعلى من ملكية العقارات الاستثمارية التقليدية، ولكنه يوفر دفعة مالية كبيرة عند إعادة البيع بدلاً من فترة زمنية طويلة.

تتوفر العديد من الموارد للمستثمرين في مجال العقارات الذين يعملون بنظام "الإصلاح والبيع السريع" مثل قرض الإصلاح والبيع السريع. تحظى هذه القروض بشعبية كبيرة على منصات التمويل الجماعي عبر الإنترنت التي ترغب في تحمل بعض المخاطر العالية للاستثمارات في الإصلاح والبيع السريع. تُعرض هذه القروض عادة لفترات زمنية أقصر وبمعدلات فائدة أعلى من القروض التقليدية. مع قرض الإصلاح والبيع السريع، يتم استخدام العقار المدّر للدخل كـ ضمان، ويجب أن يكون المالك مستعدًا لشراء وتجديد العقار لإعادة بيعه في فترة زمنية قصيرة.

مزايا وعيوب العقارات المدرة للدخل

مثل أي استثمار آخر، هناك فوائد ومخاطر مميزة لامتلاك عقارات الدخل. كما ذكر أعلاه، فهي فرص استثمارية رائعة يمكن أن توفر تنوعًا لمحفظة شخص ما. هذا يساعد في توزيع المخاطر عبر وسائل استثمارية مختلفة. كما يتمكن المستثمرون من توليد الدخل، مما يوفر الأمان والادخار لتقاعدهم.

لكن امتلاك عقار مدر للدخل يتطلب الكثير من الوقت والجهد والمال والصبر. على سبيل المثال، التعامل مع المستأجرين يمكن أن يكون صعبًا في بعض الأحيان. هذا يمكن أن يؤدي إلى إصلاحات إضافية، وزيارات متكررة للمنزل، وتكاليف قضائية إذا كان المالك بحاجة إلى متابعة الإخلاء. علاوة على ذلك، إذا لم يكن المالك قادرًا على إدارة العقار بنفسه، فقد يضطر إلى إنفاق أموال إضافية لتوظيف شركة إدارة العقارات للقيام بالعمل نيابة عنه.